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  1. akucai

    akucai Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    non sono un tecnico, ma un semplice privato che sta cercando di acquistare casa.
    Mi è capitata un'occasione: una porzione di villetta bifamiliare, composta da piani S1-T-1 e un bellissimo sottotetto appena messo a nuovo al p.2.
    Il sottotetto è accatastato con DOCFA (causale:AMPLIAMENTO) ed è regolarmente rappresentato in planimetria catastale con lo stesso subalterno dell'A/7 (subalterno originato dalla soppressione del vecchio subalterno che non comprendeva il sottotetto) con la dicitura "sottotetto".
    Prima di firmare il preliminare, ho chiesto copia del permesso edilizio rilasciato dal Comune.
    Se non dovesse essere stato richiesto nulla in Comune, posso chiedere al proprietario di provvedere?
    Altrimenti quale soluzione può essere la più efficace? Grazie.
    Guido
     
  2. Laura Mencarini

    Laura Mencarini Membro Junior

    Altro Professionista
    Se il locale è accatastato con la dicitura "sottotetto", non è un vano abitabile, nel senso che non ci possono essere bagni, angolo cottura, ecc.... L'accatastamento non ha in alcun modo la pretesa di rendere abitabile quel vano, che infatti andrà valutato come una soffitta e non come una stanza in più. Se nel progetto il sottotetto è indicato come tale, sei a posto; se invece non è indicato affatto, allora non dovrebbe proprio esistere, e quindi ti consiglierei di non comprare.
    Saluti e in bocca al lupo
     
  3. akucai

    akucai Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la gentile risposta. Mi chiedo allora quale sia stata la convenienza per l'attuale proprietario di spendere soldi per accatastare il sottotetto se non ha denunciato l'opera in Comune. Perchè l'ha fatto?
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma si puo' fare una lavanderia
     
  5. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se è un accatastamento recente, salvo "ammanicamenti" del tecnico, dovrebbe essere tutto regolare in quanto non "dovrebbe" essere più possibile accatastare alcunché in mancanza di adeguato strumento urbanistico a supporto...nello specifico, se prima non esisteva e l'hanno realizzato e accatastato come ampliamento, potrebbe esserci il piano casa...ma per fare un sottotetto? Boh! Comunque sia deve esistere almeno una DIA con relativo permesso a costruire...Se mancasse lo strumento urbanistico, dovrai far valutare ad un tecnico di fiducia se l'abuso (perché in tal caso sarebbe un ampliamento abusivo) è sanabile, qualora lo fosse spetta al venditore l'onere e l'obbligo di provvedere ed è imperativo che ciò avvenga prima del rogito, altrimenti il notaio non può stipulare...l'atto sarebbe nullo!
     
    Ultima modifica: 22 Gennaio 2014
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi permetto di fare una altra ipotesi.

    Mi resta difficile pensare che il sottotetto non esistesse fisicamente già all'origine. A Milano non è consuetudine fare tetti piani (piove..spesso), bensì a falda.
    Se successivamente è stato fatto un ampliamento, questo avrebbe comportato il rifacimento o ampliamento del tetto vero e proprio, e non credo che questo possa essere avvenuto senza DIA.

    Credo quindi che il vecchio proprietario abbia voluto "censire" il sottotetto, magari originariamente non citato nell'accatastamento nemmeno come BCNC, nominalmente per giustificarne un "uso" come deposito o lavanderia, oppure per dare evidenzia della proprietà esclusiva della sua porzione di sottotetto (ha detto che si trova in villetta bifamiliare)

    Il seguito lo lascio immaginare: fa parte della italica propensione al fai da te in edilizia.....
     
  7. akucai

    akucai Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le cortesi risposte. Il sottotetto è sempre esistito, ma era al grezzo ed accessibile tramite botola. Qualche anno fa i proprietari hanno messo a nuovo l'immobile, piastrellandolo, mettendo i termosifoni, rendendolo accessibile tramite una vera e propria scala in muratura. Ripeto, la situazione al catasto è regolare...mi auguro che lo sia anche a livello edilizio. Intanto sto aspettando una risposta dai proprietari (magari mi sto fasciando la testa prima di rompermela, ma è meglio essere pronti ad ogni evenienza!!).
    Vi terrò aggiornati.
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi pare che ti stia dando le risposte da solo .... , bene.
    Il sottotetto era grezzo... e nessuno vieta di piastrellarlo e placcarlo d'oro, ma sottotetto rimane: e con questa dizione non diventa una camera.

    La sostituzione di una scala removibile con una di muratura è opera edilizia che avrebbe comportato una autorizzazione edilizia (o quantomeno una comunicazione): qui dovrebbe rispondere un tecnico, meglio se del posto.

    Poi sono stati messi i termosifoni: qui cominciano i dubbi; se uno è particolarmente freddoloso potrà cercare di giustificarli anche se il sottotetto è di fatto un magazzino, ed in certi luoghi sarebbe vietato riscaldarli.
    Se invece questo sottotetto di fatto è diventato abitabile (con servizi ecc) , questo si chiama ampliamento di cubatura abitabile: se non ha titolo edilizio è un abuso.

    Catastalmente è a posto, perchè lo chiama sempre sottotetto, non camera.
    Sappi che lo compri con quella qualifica, e a rispondere di una diversa destinazione è il proprietario ultimo al momento di una eventuale contestazione.
     
  9. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Che belli questi affaroni di "porzioni" di villette nuove seminterrato e sottotetto, ampio giardino e se va bene box a confine con la cuccia limitrofa ...quanto vorrei sapere per quanto ancora gireranno, soprattutto le quotazioni di questa roba che ha massacrato il mercato e se la gente ha capito che in taverna non ci puoi dormire e se non hai le camere al piano stai comprando praticamente un grande monolocale, che i guai ti si presenteranno in fase di rivendita etc...
     
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  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se dalla visura catastale trovi la dicitura "ampliamento" deve necessariamente esistere un autorizzazione Comunale altrimenti è un opera abusiva anche se è solo un sottotetto che , come ti hanno detto non può essere adibito ad uso residenziale.
    Deve necessariamente esistere un progetto ante e post operam approvato, altrimenti è un abuso. Stop
    Il docfa compreso il fine lavori asseverato dal tecnico, non è altro che l'ultimo step di una pratica urbanistica,
    non può esistere un ampliamento regolare senza una autorizzazione Comunale, tranne nei casi in cui è stato possibile condonare nei termini e modalità previste .
     
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  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Quanto stai per acquistare allo stato attuale risulta essere incommerciabile, per la mancanza di titolo abilitativo per la realizzazione della scala di accesso allo stesso.
     
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  12. akucai

    akucai Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salves, non è detto che non ci sia, sto aspettando che i proprietari mi rispondano. Se a suo tempo hanno denunciato i lavori in Comune sono a posto.
    Se non l'hanno fatto, mi chiedevo quale sia la soluzione migliore fra queste:
    1) mandare a monte tutto (e in questo caso perdo la caparra o ho diritto alla restituzione del doppio della caparra? in fin dei conti salta l'affare per colpa dei proprietari...)
    2) chiedere che la situazione venga regolarizzata, "costringendo" i proprietari a chiedere in Comune un titolo in sanatoria
    3) chiedere uno sconto (ma di quanto?) sul prezzo di acquisto della casa e provvedere io a sanare la situazione in qualità di compromissario

    Una cosa è certa: se non c'è un permesso edilizio al rogito non si va (l'atto sarebbe nullo, perchè l'immobile è in parte abusivo!).
    Cosa mi consigliate?
     
  13. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Prenditi un tecnico di parte... tutto ok procedi, altrimenti prendi la relazione e vai da un avvocato...........

    Smoker
     
  14. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La risposta a questa domanda la trovi nel contratto preliminare di vendita che hai stipulato.

    Se non esiste richiesta di titolo abilitativo, certamente puoi pretendere la regolarizzazionte in sanatoria, altrimenti se non ottemperano il bene rimane incommerciabile.

    Puoi pure farlo ma a nome loro anticipando le spese che compenserai dal prezzo pattuito, non ti consiglio di farlo a nome tuo, per quanto riguarda la spesa dipend dalla reale situazione dei luoghi con il progetto di già depositato al comune e di eventuali maggiori oneri comunali e tecnici.
     
  15. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    REGOLARIZZAZIONE IN SANATORIA....che significa????????
     
  16. akucai

    akucai Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Aggiornamento!!!!
    Ci siamo fasciati la testa prima di rompercela:)
    I proprietari ieri mi hanno consegnato la copia della DIA presentata all'epoca dei lavori per realizzazione della scala interna e apertura dei lucernari!
    Tutto è bene quel che finisce bene:applauso:
     
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