Speculazioni immobiliari da privato

[brina82]

Sì 5 appartamenti e questo credo influisca.
Però dalla risposta non sembra che il problema sia il numero, quando la finalità di ottenere un guadagno:

"[la ristrutturazione] configura un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l'atto di cessione e strumentale rispetto all'incremento di valore, che evidenzia l'intento di realizzare un arricchimento (lucro).
In sostanza, l'attività svolta dall'istante deve considerarsi imprenditoriale dal momento che l'intervento sul complesso immobiliare posto in essere risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea, e svolgendo un'attività protrattasi nel tempo."

PS: "avvalendosi di una organizzazione produttiva idonea" in questo caso significa che hanno chiesto ad un'impresa di fare i lavori.

Perchè io non potrei acquistare un immobile con l'intento di andarci ad abitare? Lo ristrutturo, ma poi decido di venderlo?

A questo punto o me lo tengo (altrimenti come faccio ad alienarlo visto che ancora non ho un'azienda?) oppure lo dovrei svendere?

 

[Miciogatto]

Sì 5 appartamenti e questo credo influisca.
Però dalla risposta non sembra che il problema sia il numero, quando la finalità di ottenere un guadagno:

Certo che influisce perché la posizione è indifendibile.

Con un solo immobile come dimostri che l'intento era il lucro?

Non puoi.

 

[vitto32]

Sì però, come dici giustamente tu, la discriminante è se c'è intento di lucro ovvero si "utilizzi e coordini un proprio capitale" con tale finalità.

Quindi la risposta alla domanda iniziale non è "puoi fare tutto quello che vuoi da privato". Puoi comprare e poi rivendere se non ti possono contestare l'intento di lucro. (semplificando molto).

Perchè io non potrei acquistare un immobile con l'intento di andarci ad abitare? Lo ristrutturo, ma poi decido di venderlo?

Puoi benissimo. Anche non per te ma per tua suocera o per tuo figlio quando sarà grande etc..

Con un solo immobile come dimostri che l'intento era il lucro? Non puoi.

Se ad esempio incassi un acconto sulla vendita prima di iniziare i lavori secondo me è più che sospetto. Però concordo: su una singola operazione e su una singola unità immobiliare non vedo problemi.

Io però mi riferivo al titolo del thread "speculazioni" (plurale) immobiliari da privato.

La risposta dell'AdE dice prima di tutto che sono da considerare attività commerciali operazioni "abituali" in cui si usa utilizza e coordina un proprio capitale.
Poi aggiunge (per questo caso specifico) che "anche un singolo affare in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che comporta" può configurarsi come tale.
Io lo leggo come: se compri, sistemi e rivendi alloggi è attività abituale. Se fai tutto in un'unica operazione (compri palazzina da 5 alloggi e la rivendi dopo 5 anni) è comunque una attività abituale e non occasionale.

 

[PyerSilvio]

Quindi la risposta alla domanda iniziale non è "puoi fare tutto quello che vuoi da privato"

Direi invece di sì.

Tutte le obiezioni e le criticita' che hai evidenziato, comprese quelle dettate dall'A.d.e., sono tutte squisitamente teoriche.

Atteso che chi opera in questi contesti "di frontiera", sta bene accorto a raggiungere la giusta quadra, sia nella fase di acquisizione che in quella di cessione, per non inciampare negli accertamenti.
Con strumenti del tutto legittimi e consentiti, come i declassamenti o le fusioni.
Perche' previsti dalle norme.

Del resto si sa', che le tassazioni e le imposte operando da privato, sono più basse rispetto a quelle che gravrebbero su un soggetto giuridico che si muove in regime di IVA.

Da privato puoi benissimo comperare 4 o 5 alloggi, distinti o fusi in un unico fondo, sistemarli rifrazionarli e rivenderli perche' concessionati.

Non e' vietato.

 

[vitto32]

Certo che non è vietato. Se ti fanno un accertamento possono però contestarti il reddito d'impresa con le motivazioni di cui sopra.
Si tratta appunto di contesti borderline.

 

[PyerSilvio]

Se ti fanno un accertamento possono però contestarti il reddito d'impresa con le motivazioni di cui sopra.

Se ti fanno un accertamento possono però contestarti il reddito d'impresa con le motivazioni di cui sopra.

...e..?

 

[brina82]

Sono anni che parliamo di queste cose, ma nessuno che racconta qualche esperienza di contestazioni reali, con relativo finale.

 

[PyerSilvio]

Sono anni che parliamo di queste cose, ma nessuno che racconta qualche esperienza di contestazioni reali, con relativo finale.

Perche':

chi opera in questi contesti "di frontiera", sta bene accorto a raggiungere la giusta quadra, sia nella fase di acquisizione che in quella di cessione, per non inciampare negli accertamenti.

 

[brina82]

Con un solo immobile come dimostri che l'intento era il lucro?

Se partono dal presupposto che l'investimento era a scopo di lucro, potrebbe esser difficile per il cittadino dimostrare il contrario.

Probabilmente con la prima operazione vi si riesce, ma già dalla seconda in poi, potrebbe esser difficile...

Della serie: bello mio è la terza che fai, non ci crede nessuno che tua intenzione era comprare per tenerti l'immobile.

 

[francesca63]

Se partono dal presupposto che l'investimento era a scopo di lucro, potrebbe esser difficile per il cittadino dimostrare il contrario.

Io continuo a non capire.
Per definizione, ogni investimento è a scopo di lucro.
Infatti si pagano le imposte sulle plusvalenze ( che tra l'altro sono passate dal 20 al 26%, per quanto riguarda l'imposta sostitutiva da pagare direttamente al notaio).
Quindi è previsto che uno ci guadagni, legittimamente e legalmente.

Compro, ristrutturo, vendo e, se vendo a prezzo più alto, pago le imposte.