Spese condominiali prima del rogito

[Andrea Occhiodoro]

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito (vedi ad esempio sentenza 10235/2013) che le spese straordinarie deliberate prima del rogito, in assenza di specifiche pattuizioni tra le parti, spettano al venditore. In particolare la Suprema Corte individua il momento in cui nasce l'obbligazione di contribuire alle spese statuendo che: "in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l'insorgenza dell'obbligo in capo ai singoli condòmini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all'atto della sua adozione) con la quale siano disposti i predetti interventi".
L'esistenza di un piano di riparto (che un buon amministratore dovrebbe sempre presentare prima o comunque contestualmente alla votazione di approvazione lavori) e la delibera di approvazione dello stesso servono solamente a stabilire il "quantum" in capo a ciascun condòmino ma non a decidere chi, tra venditore o acquirente, debba farsi carico della spesa.
Quindi a mio parere se nell'assemblea del 14 settembre p.v. l'assemblea deliberasse i lavori (definendo compiutamente cosa e come fare, scegliendo l'impresa appaltatrice e relativo importo economico) l'onere rimarrebbe a carico di ataro. Solamente nei rapporti tra il condominio e l'impresa esecutrice farà fede la data di stipula del contratto di appalto firmato dall'amministratore; tale contratto potrà essere perfezionato anche successivamente alla delibera ( è sempre bene attendere almeno i 30 giorni per lasciar decorrere i termini di eventuale impugnazione ).

 

[francesca63]

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito (vedi ad esempio sentenza 10235/2013) che le spese straordinarie deliberate prima del rogito, in assenza di specifiche pattuizioni tra le parti, spettano al venditore.

Ma @ataro ha una pattuizione specifica,che parla di spese deliberate e ripartite,quindi se sono solo deliberate e non ripartite non dovrebbero spettargli.

 

[ataro]

Sono andato a vedere, nell ultimo lavoro fatto in condominio tra delibera e ripartizione e' passato quasi un mese.

 

[davideboschi]

Ma @ataro ha una pattuizione specifica,che parla di spese deliberate e ripartite,quindi se sono solo deliberate e non ripartite non dovrebbero spettargli.

Vero, e così dovrebbe essere infatti, ma credo che si potrebbero considerare dei sottili distinguo.

La ripartizione delle spese è frutto di un calcolo che incrocia una cifra (importo deliberato) e un piano di riparto. Se il piano di riparto esiste già, l'acquirente potrebbe obiettare che la ripartizione è di fatto già in essere, perché all'atto della delibera ciascuno sa cosa spenderà in base alla cifra totale e alla tabella di riparto: l'amministratore non fa che notificare le cifre ai condomini. ma le cifre sono già decise, quindi la spesa spetta al venditore nonostante la pattuizione specifica. Un'obiezione apparentemente sensata, non so però come deciderebbe un giudice in merito.

Se invece il piano di riparto non esiste al momento della delibera, allora quello che dice @francesca63 è inoppugnabile.

Nel caso in esame si parla del rifacimento di un terrazzo. In questo caso è assai raro che il piano di riparto esista, perché le percentuali di godimento del terrazzo sono diverse in funzione della superficie calpestabile (per chi calpesta) e della superficie coperta (per chi sta sotto al terrazzo ma non calpesta). Sarebbe quindi necessario un calcolo delle superfici da parte di un tecnico, e un conseguente piano di riparto apposito, per cui @ataro sarebbe salvo...

L'eccezione sarebbe quella di un terrazzo che copre tutto il condominio, e che è parte comune. In questo caso il piano di riparto esiste già al momento della delibera (è la stessa tabella millesimale), il che renderebbe possibile l'opposizione dell'acquirente.

 

[ataro]

Noi abbiamo le varie tabelle millesimali per ogni terrazzo e per il torrino.

 

[Andrea Occhiodoro]

Io però mi concentrerei su quanto le parti contraenti hanno pattuito: le spese straordinarie deliberate e ripartite prima del rogito spettano al venditore. Nel caso particolare in cui il rogito avvenisse tra la delibera di approvazione spese e la delibera che approva il piano di riparto a mio avviso bisognerebbe interpretare l'effettiva volontà delle parti dato che la clausola derogatrice non è esplicita al riguardo. La più probabile interpretazione che dal mio modestissimo punto di vista posso trarre è che le parti con la locuzione "ripartite" intendessero solamente dire "effettivamente liquidate" e quindi certe nel loro ammontare. Non credo che le parti volessero far dipendere l'onere della spesa (in capo al venditore oppure all'acquirente) dalla contestuale o successiva delibera di ripartizione della stessa. In virtù di codesta interpretazione il fattore dirimente sarebbe solamente la delibera di approvazione spese mentre quella di approvazione del riparto servirebbe solo a definire il quantum che venditore oppure acquirente sarebbero chiamati a sopportare.