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  1. beatrice.90

    beatrice.90 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno nella casa che sto vendendo hanno iniziato i lavori di ristrutturazione dopo l'assemblea deliberata a fine luglio, il problema è che ai primi di luglio ho firmato il compromesso con l'acquirente (i lavori di ristrutturazione non erano previsti). Quello che vorrei sapere è se le spese di ristruttuazione devo pagarle io o la parte acquirente e se è possibile modificare il preliminare dato che l'assemblea è stata fatta dopo la firma ed era straordinaria. Grazie
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, situazione un pò incresciosa ma nella normalità, diciamo che è da prevedere un accordo da integrare ( firmato da tutti e due ) al compromesso nel quale si specificherà che le rate condominiali fino al rogito sono a carico del venditore. Fabrizio
     
  3. beatrice.90

    beatrice.90 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta, ma l'acquirente e' un avvocato ed ha affermato che secondo la legge le spese sono tutte a carico della parte venditrice quindi dubito che volontariamente firmi un ulteriore accordo per accollarsi le spese, per quello volevo sapere se si poteva fare altro anche senza il consenso della parte acquirente
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In effetti l'avvocato non ha tutti i torti, anche se la vicenda è ( a mio parere ) da valutarsi, perchè ... se è vero che la legge dice che le spese straordinarie deliberate prima della vendita dell'immobile sono da imputarsi al vecchio proprietario, è anche vero che dette spese ... nel tuo caso sono state deliberate nel periodo in cui avevi firmato il compromesso di vendita, quindi legalmente parlando sono sorti impegni in capo aia a te che al compratore... per comprenderci la vicenda è un pò sul filo ... è anche vero che sei stata poco attenta , perchè potevi chiedere all'assemblea di spostare la decisione a dopo la vendita e/o comunque informare il compratore e delegarlo alla partecipazione in assemblea. Credo che la cosa migliore sia a questo punto di rivolgerti ad un buon avvocato per iniziare una sorta di incontro a fil di fioretto, vedere cioè a quale cavilli ti puoi aggrappare per arrivare alla ripartizione delle spese... tieni presente che l'amministratore, una volta venduta la casa, è tenuto per legge a richiedere le rate di pagamento delle spese straordinarie al nuovo proprietario il quale dovrà a sua volta richiedere il rimborso a te, ora tre sono le possibilità :
    1 - tu rimborsi le rate
    2 - non rimborsi le rate ed inizi un procedimento legale che durrerà chissà quanto.
    3 - il nuovo propietario non paga le rate per le spese straordinarie e l'amministratore dovrà iniziare un procedimento legale nei tuoi confronti che durerà anche'esso chissà quanto tempo.
    Mi sento di consigliarti di fare un passaggio con un buon avvocato per cavillare... e di invitare il copratore ad un accordo. Fabrizio
     
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  5. enzo6

    enzo6 Ospite

    Non c'è nulla da fare ha ragione l'acquirente.
    Le spese straordinarie sono atuo carico poichè deliberate prima del rogito (sentenza cassazione).
    Peraltro era un argomento da chiarire in fase di trattativa poichè tu come proprietario eri nella condizione di prevedere questo rischio.
     
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  6. enzo6

    enzo6 Ospite

    Scusa ma la cosa è chiarissima, le spese sono in carico al proprietario.
    Dopo il preliminare legalmente gli impegni sono comunque solo in carico al proprietario. E' il Rogito che fa fede.
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Assolutamente fuori discussione che debba ( purtroppo ) pagare l'attuale proprietario, ho solo consigliato di rivolgersi ad un avvocato per cavillare e trovare un accordo... il mio cavillare è unicamente riferito al fatto che le spese sono state deliberate nel periodo finestra del compromesso, non ad altre possibilità, qualche sentenza di cassazione che ho letto qualche tempo fà, aveva sovvertito ( come solito ) l'indirizzo giuridico in tal senso proprio in virtù del fatto che la delibera era stata fatta durantte il compromesso... è chiaro che l'avvocato ci stà marciando al risparmio sulla cosa... come è anche chiaro che la venditrice avrebbe fatto bene a chiedere al'assemblea di procrastinare la deliberazione a dopo la vendita e meglio ancora avrebbe fatto se avesse messo a verbale il suo rifiuto ai lavori ( oggi le poteva servire ) o avesse fato partecipare il futuro proprietario all'assemblea... il consiglio che ho dato ripeto è una sorta di ultima spiaggia ... in alternativa non le resta che pagare o fare la furba. Fabrizio
     
  8. enzo6

    enzo6 Ospite

    Scusa ma non sono molto d'accordo:
    L'avvocato acquirente inizia una trattativa, definisce il prezzo, e come spesso accade saltano fuori le spese straordinarie che il proprietario poteva prevedere oppure paventarne l'eventualità.
    Non è l'avvocato che sta marciando al risparmio ma è il venditore ha torto. Purtroppo gli è andata male.
     
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  9. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    del resto............io non credo che il venditore non avesse sentore da tempo di queste spese straordinarie....................
    di solito se ne parla da mesi fra condomini, solo la rottura di una caldaia e' un evento urgente ma non e' spesa strordinaria.............
     
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  10. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Purtroppo per beatrice.90 ha ragione enzo. La vedo difficile farsi rimborsare quelle spese. Tempo fa per evitare questi problemi feci accordare le parti che qualora tra compromesso e rogito fosse stato necessario deliberare spese straordinarie, il venditore avrebbe delegato l'acquirente all'assemblea e poi l'acquirente si sarebbe pagato le relative eventuali spese straordinarie. Ma anche per questo accordo ci vogliono persone di buon senso.
     
  11. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E' vero che la Legge dice che le spese deliberate prima del rogito sono a carico del venditore ma è altrettanto vero che non c'è motivo per cui un venditore debba partecipare ad un'assemble condominiale e prendere decisioni che dovranno essere a carico dell'acquirente.
    Io, nel compromesso inserisco solitamente una clausola che impone al venditore l'obbligo di dare la delega all'acquirente qualora siano previste decisioni che non riguardino la passata gestione. In questo modo viene eliminata ogni possibilità di discordia.
     
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  12. enzo6

    enzo6 Ospite

    Scusa non ti seguo:
    L'acquirente va in assemblea la quale vota per le spese straordinarie.
    A quel punto tali spese sono comunque in carico al venditore.
    Peraltro in tal modo il venditore potrebbe pensare che acquirente voti per le spese straordinarie, tanto le paga il venditore.
    Cosa cambia con quella prassi?
     
  13. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ho dimenticato di precisare che l'accordo deve prevedere che, dal momento della firma del compromesso, tutte le spese deliberate in assemblea con la presenza dell'acquirente e da lui votate sono a carico di quest'ultimo.
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    anche a me è capitato un caso simile, abbiamo diviso in due la cifra e stabilito le quote. Certo abbiamo tutti usato il buon senso perchè di fatto le migliorie erano tutte a godimento dell'acquirente e non del venditore.
     
    A Bagudi e studiopci piace questo messaggio.
  15. enzo6

    enzo6 Ospite

    naturalmente tu spieghi all'acquirente che la legge dice il contrario ?
     
  16. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la legge esiste per creare un punto fermo nelle normative tra acquirente e venditore qualora mancassero accordi scritti alternativi tra le parti.
     
    A Bagudi, Sim e ccc1956 piace questo elemento.
  17. enzo6

    enzo6 Ospite

    Questo lo sappiamo.
    Tuttavia mi sembra strano che un acquirente riceva questo obbligo al preliminare dopo aver fatto precedentemente una proposta e definito il prezzo.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  18. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ti chiedo scusa,
    ragiono sempre pensando che le proposte assumono la valenza di preliminare e quindi dovrebbero sempre contenere questa ed altre voci oggetto di discordie.. :occhi_al_cielo:

    nel caso in oggetto se in proposta non era convenuto nulla tra le parti, si fa riferimento alla legge, se al successivo compromesso viene indicato altrimenti, l'acquirente potrebbe rifiutarsi di firmarlo e di andare al rogito con la semplice proposta (ed i termini di legge che essa contiene)
     
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  19. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La Legge dispone che, in caso di mancanza di accordi, le spese deliberate prima del rogito devono essere a carico del venditore.
    Mettiamo però che l'appartamento sia stato venduto privo di ascensore e che l'ìmmobile abbia tante e tali pecche che il prezzo di vendita abbia risentito di queste mancanze: mettiamo che venga deciso un intervento radicale, ascensore e altro, che alzerebbe notevolmente il valore dell'immobile, ti sembra giusto che il venditore debba sborsare una grossa cifra per dare all'acquirente tutti i vantaggi derivanti da una decisione presa dopo la fissazione di un prezzo giustamente ridotto?.
    La clausola che solitamente inserisco nel compromesso tiene conto di queste problematiche ed evita futuri contenziosi.
    E' sempre questione di buon senso.
     
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  20. enzo6

    enzo6 Ospite

    Se la clausola la inserisci nel compromesso ma non nella proposta come puo' essere accettata dall'acquirente al quale si paventano spese possibili, non addebitabili a lui per legge e non quantificate?
    Se vuole il proprietario sa se prima assemblea sarà deliberato ascensore ma l'acquirente è all'oscuro di tutto.
    La cosa grave è che in italia quando si presenta un appartamento è tutto perfetto senza problemi, essi sorgono al preliminare o al rogito oppure dopo.
    Ci vuole tanto ad informare l'agenzia che sono possibili spese straordinarie e definirne la possibilità in proposta? Peraltro sono domande fatte sempre da acquirenti.
    Per evitare certe situazioni hanno dovuto fare una legge che obbligasse gli amm.ri ad apporre loro nome su facciata stabili.
     
    A ccc1956 e Tobia piace questo messaggio.

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