Tutorial per comprare prima casa a Roma

[ingelman]

Rispondo perchè sono stato taggato da quell'idiota del mio carissimo amico @ab.qualcosa
Causa la suoa idiozia nel taggarmi mi sono dovuto rileggere quasi tutto il 3D coinciso (amo i thread sintetici come questo)

Sicuramente mi sarò perso qualcosa visto il 3d come le risposte cosi abbreviate, scritto quasi come in dattilografia

Riporto solo due citazioni carpite da così tanta sintesi letta fino ad ora

Penso comincerò a vedere qualcosa in quartieri un po' più isolati (tor di quinto

Tor di Quinto isolato? ..... uno dei centri della movida romana, ad un passo da Tor di Quinto che per i romani notturni rappresenta il mercatino rionale del folclore di strada con tante libere professioniste assistenti sociali (questa se volete ve la spiego oppure chiedete delucidazioni ad @ab.qualcosa frequentatore abituale)

Poi parlavi del "quartiere africano " ..... che dire, zona sicuramente intensiva ma certamente non prorio centrale e abbastanza degratata ..... ti basti pensare che al posto dei posti macchina, come pertinenze dell'appartamento ti vendono il posto gommone .... (se vuoi e non l'hai capita ti spiego anche questa)

Credo che il nostro amico che scrive poco ha molta confusione in testa e sicuramente ha bisogno di assistenza in senso lato

@ab.qualcosa ... Fabio scherzo, ti ho dato dell'idiota ma sei che non è vero ...
Sei molto di più

 

[BBrian]

Quarta casa vista... questa è carina. E il prezzo è buono!

Ho inviato mess all'agente dicendogli che sono interessato. Offro il 4% in meno di quanto chiede. Pago cash. E' il primo giorno di visite.

Se perdo questa a******* a tuttaacapitale. (si ok che ne ho viste solo 4 ma non ho letteralmente tempo...)

Nemmeno siamo riusciti a vedere la cantina perché hanno messo le visite ogni 15 minuti e lui non trovava le chiavi. Il ragazzo (agente) credo avesse meno esperienza di me perché a una certa se ne è uscito "la provvigione è il 4% + IVA ma l'IVA si può togliere"

Almeno l'agente della terza casa me l'ha un po' menata sul fatto "che in via del tutto eccezionale si può negoziare la provvigione" invece questo me l'ha proprio detto così dal nulla lal

Che poi è una cosa assurda... pare di stare al mercato. Dite che la provvigione è il 4% IVA compresa non negoziabile e si risparmia tempo tutti.

La casa sembra tutto ok... per quanto si riesce a vedere in 10 minuti. L'unica cosa è che c'è il posto auto coperto compreso ma una parte del posto auto era occupata da un altro inquilino che mette auto + scooter (il proprietario gli fa un piacere perché ha una smart ma onestamente anche una smart entrerebbe a fatica con lo spazio che rimane). Diciamo che questa è l'unica cosa che mi ha fatto storcere un po' il naso ma l'agente mi ha garantito che il posto è mio... il problema è se il vicino è ignorante...

Comunque, a parte, questo: come procedere ora? Sempre che qualcuno non offra direttamente prezzo pieno in contanti nelle prossime ore/giorni.

Ok che delego tutto a geometra/notaio/avvocato, ma se questi per fare un controllo ci mettono due settimane io la casa la perdo.

 

[brina82]

Quarta casa vista... questa è carina. E il prezzo è buono!

Ho inviato mess all'agente dicendogli che sono interessato. Offro il 4% in meno di quanto chiede. Pago cash. E' il primo giorno di visite.

Se perdo questa a******* a tuttaacapitale. (si ok che ne ho viste solo 4 ma non ho letteralmente tempo...)

Nemmeno siamo riusciti a vedere la cantina perché hanno messo le visite ogni 15 minuti e lui non trovava le chiavi. Il ragazzo (agente) credo avesse meno esperienza di me perché a una certa se ne è uscito "la provvigione è il 4% + IVA ma l'IVA si può togliere"

Almeno l'agente della terza casa me l'ha un po' menata sul fatto "che in via del tutto eccezionale si può negoziare la provvigione" invece questo me l'ha proprio detto così dal nulla lal

Che poi è una cosa assurda... pare di stare al mercato. Dite che la provvigione è il 4% IVA compresa non negoziabile e si risparmia tempo tutti.

La casa sembra tutto ok... per quanto si riesce a vedere in 10 minuti. L'unica cosa è che c'è il posto auto coperto compreso ma una parte del posto auto era occupata da un altro inquilino che mette auto + scooter (il proprietario gli fa un piacere perché ha una smart ma onestamente anche una smart entrerebbe a fatica con lo spazio che rimane). Diciamo che questa è l'unica cosa che mi ha fatto storcere un po' il naso ma l'agente mi ha garantito che il posto è mio... il problema è se il vicino è ignorante...

Comunque, a parte, questo: come procedere ora? Sempre che qualcuno non offra direttamente prezzo pieno in contanti nelle prossime ore/giorni.

Ok che delego tutto a geometra/notaio/avvocato, ma se questi per fare un controllo ci mettono due settimane io la casa la perdo.

Se ti piace e non vuoi rischiare di perderla (non mi preoccuperei di quello che parcheggia) perchè la casa "tira tanto", fai una proposta dicendo che hai i contanti, disposto a rogitare anche a stretto giro.

Unica accortezza è che eviterei caparre alte, ma su questo ci sono diverse scuole di pensiero. Poi nel frattempo puoi fare tutti i controlli che vuoi (forse farei proposta sospesa ai controlli su conformità ecc.)

Io uno o due mesi fa vedo un annuncio per una casa più unica che rara, chiamo e mi dicono che l'annuncio era stato appena pubblicato. Prendo appuntamento per vederla il giorno successivo, di pomeriggio. Appena parto mi chiamano dicendo che la visita era stata annullata poiché la mattina era arrivata una proposta a prezzo pieno.

Quando un immobile tira parecchio, non c'è tempo di fare troppi controlli preventivi.

 

[Michela_]

Ho inviato mess all'agente dicendogli che sono interessato. Offro il 4% in meno di quanto chiede. Pago cash. E' il primo giorno di visite.

L’agente lo devi chiamare. Devi parlarci a voce, capire come sono andate le altre visite oggi, capire il tono di voce quando hai riferito che vorresti offrire il 4%, capire che documenti ha a portata di mano, ecc ecc. Non perdere tempo, domani è domenica e non vorrei che lunedì fosse già tardi.

la provvigione è il 4% + IVA

Se è l’immobile che fa per te e te lo fa portare a casa a un buon prezzo con tutta documentazione alla mano e senza sbattimento, allora ne può valere la pena!
Io non tratto mai sulla provvigione, solo per immobili di un certo “prezzo” quindi non saprei, ma se riesci non farti scappare appunto questa occasione.

L'unica cosa è che c'è il posto auto coperto

Mi è capitato in un complesso condomininiale che vi fosse la possibilità di chiudere il posto auto con una rete/ringhiera quella per i cancelli, per intenderci, quindi potresti chiedere, basta che non ti impedisca nella manovra. Non vedo problemi a prescindere.

Comunque, a parte, questo: come procedere ora?

Chiami l’agente immobiliare e gli chiedi di fissarti un appuntamento in ufficio in quanto sei interessato all’immobile. Puoi procedere con una proposta vincolata alla conformità urbanistica e catastale da effettuarsi in tempi brevi (quindi dipende dalla documentazione in possesso all’agenzia e la disponibilità del tuo tecnico -> da sentire lui prima di mettere date a caso), ma ti consiglio comunque una sospensiva a breve termine perché sicuramente se è appetibile nemmeno il venditore vuole “aspettare” troppo.

Unica accortezza è che eviterei caparre alte

Come mai? Chiedo per curiosità. Poi dipende anche dal valore dell’immobile.
Dipende anche dalle richieste del venditore.

 

[BBrian]

Se ti piace e non vuoi rischiare di perderla (non mi preoccuperei di quello che parcheggia) perchè la casa "tira tanto", fai una proposta dicendo che hai i contanti, disposto a rogitare anche a stretto giro.

Sisì è esattamente quello che ho fatto, ho detto all'agente che mi interessa e che pago cash.

Unica accortezza è che eviterei caparre alte, ma su questo ci sono diverse scuole di pensiero. Poi nel frattempo puoi fare tutti i controlli che vuoi (forse farei proposta sospesa ai controlli su conformità ecc.)

Sì l'agente mi aveva accennato al fatto che si può fare proposta vincolata ai controlli. Mi ha spiegato che se faccio fare tutti i controlli prima di fare la proposta la casa la perdo (e su questo ne sono sicuro)...
No invece della caparra mi ha detto che si lascia un deposito di 5mila euro all'agenzia che serve a "bloccare" la transazione (non credo sia caparra questa... o forse è proprio questa la caparra madre de dios che confusione)

Io uno o due mesi fa vedo un annuncio per una casa più unica che rara, chiamo e mi dicono che l'annuncio era stato appena pubblicato. Prendo appuntamento per vederla il giorno successivo, di pomeriggio. Appena parto mi chiamano dicendo che la visita era stata annullata poiché la mattina era arrivata una proposta a prezzo pieno.

Quando un immobile tira parecchio, non c'è tempo di fare troppi controlli preventivi

Su questo ho litigato con mia madre: lei voleva proporre prezzo pieno. Non so... non è un'occasione più unica che rara... diciamo che ci sono stati immobili peggio venduti a prezzi più alti ecco questo sì

Il prezzo "in vetrina" è ottimo e con il -4% è un'affare.
"Se vuoi fare l'affare non ti lamentare che poi la perdi" ecco diciamo che si è conclusa così la conversazione con mia madre...

Però l'agente è stato il primo a dire che valuterà tutte le offerte nei prossimi giorni e mai ha detto che il prezzo non è trattabile, anzi... boh possibile che spuntano fuori tutti questi che pagano cash a prezzo pieno

 

[BBrian]

L’agente lo devi chiamare. Devi parlarci a voce, capire come sono andate le altre visite oggi, capire il tono di voce quando hai riferito che vorresti offrire il 4%, capire che documenti ha a portata di mano, ecc ecc. Non perdere tempo, domani è domenica e non vorrei che lunedì fosse già tardi.

Se è l’immobile che fa per te e te lo fa portare a casa a un buon prezzo con tutta documentazione alla mano e senza sbattimento, allora ne può valere la pena!
Io non tratto mai sulla provvigione, solo per immobili di un certo “prezzo” quindi non saprei, ma se riesci non farti scappare appunto questa occasione.

Mi è capitato in un complesso condomininiale che vi fosse la possibilità di chiudere il posto auto con una rete/ringhiera quella per i cancelli, per intenderci, quindi potresti chiedere, basta che non ti impedisca nella manovra. Non vedo problemi a prescindere.

Chiami l’agente immobiliare e gli chiedi di fissarti un appuntamento in ufficio in quanto sei interessato all’immobile. Puoi procedere con una proposta vincolata alla conformità urbanistica e catastale da effettuarsi in tempi brevi (quindi dipende dalla documentazione in possesso all’agenzia e la disponibilità del tuo tecnico -> da sentire lui prima di mettere date a caso), ma ti consiglio comunque una sospensiva a breve termine perché sicuramente se è appetibile nemmeno il venditore vuole “aspettare” troppo.

Come mai? Chiedo per curiosità. Poi dipende anche dal valore dell’immobile.
Dipende anche dalle richieste del venditore.

Ah ok... però è sabato sera... cioè in realtà lo stava chiamando mia madre per fare questo e chiedergli come sono andate le visite nella giornata (l'agente ne aveva per tutto il giorno) e nel caso proporre prezzo pieno... però ho pensato sarebbe stato meglio inviargli messaggio... boh non lo so a 'sto punto delego tutto a mia madre mi sa che ci azzecca più di me

Al mio tecnico (geometra) abbiamo inviato link dell'annuncio e contatti dell'agente, ha detto che se ne occupa in settimana

Ma la proposta vincolata alla conformità eccetera, intendo proprio materialmente, chi la scrive/stipula? Ci dobbiamo pensare noi o il geometra insieme all'agente? Nel caso la facessimo noi la scrive l'avvocato? Ci sarebbe mia cugina nel caso che è avvocato ma ha una flemma da competizione c'è il rischio che scriva prima la lettera a babbo natale...

Con l'agente (da messaggi) sono rimasto che ci sentiamo in settimana... allora lunedì chiamo qualcuno? O aspetto che mi contatti prima l'agente o il geometra? In base a chi mi contatta prima con nuovi aggiornamenti posso valutare la prossima mossa ma così sono in confusione...

Oppure martedì sento l'agente gli chiedo se l'ha contattato il geometra e nel caso non l'abbia fatto può essere l'espediente giusto per chiedergli come sono andate nel frattempo le altre visite?

Un'altra cosa: ma se io oggi ho manifestato l'intenzione di offrire a "quasi prezzo pieno", lui ad un secondo interessato è tenuto a dirlo (onde evitare di fargli perdere tempo con inutili proposte)? Nel caso sia tenuto a dirlo al secondo interessato, poi nel caso lo richiamassi io, è tenuto/può dirmi che un secondo interessato vuole offrire prezzo pieno e sono ancora in tempo per offrire prezzo pieno + 2%?

 

[francesca63]

allora lunedì chiamo qualcuno?

Chiami l’agente e fissi appuntamento in agenzia, senza altre chiacchiere telefoniche o via mail, che non hanno nessuna valenza.

Poi, insieme all’agente, predisponi una proposta di acquisto con condizione sospensiva legata alla verifica positiva (cioè “assenza di abusi” o “presenza di sole irregolarità facilmente sanabili a spese del venditore”) della documentazione urbanistica e catastale , entro una data tot.
Il senso deve essere che se ci sono abusi non facilmente e velocemente sanabili, il contratto concluso con l’accettazione della tua proposta da parte del venditore resta inefficace, cioè privo di effetti, e ti devono rendere l’assegno. Le provvigioni non sono da pagare, in questo caso.
Se invece il tuo geometra dirà che è tutto ok o ci sono solo irregolarità facili da sistemare, il contratto sarà perfettamente efficace (cioè siete reciprocamente impegnati a vendere/comprare), l’agente consegnerà il tuo assegno al venditore, e dovrai pagare le provvigioni.

Ovviamente tutto ciò se l’immobile fa veramente per te, e non ti interessa nemmeno darci una seconda occhiata: io preferisco sempre che il cliente faccia una seconda visita, per non “forzare la mano” a nessuno.
Ma sei tu che decidi se preferisci approfondire certi aspetti prima , o preferisci non rischiare di perdere l’immobile.
Per quanto riguarda la cifra, pagando cash sei sicuramente preferibile a tutti gli altri potenziali interessati: ma fidati dell’agente se ti dice che devi offrire il prezzo pieno per non farti scappare l’immobile.
È lui che ha il polso della situazione, sia perché conosce il venditore sia perché sa se veramente l’immobile ha la fila …

Per quanto riguarda il posto auto, chiedi se perlomeno è indicato da qualche parte che ne hai diritto (regolamento di condominio o altro ).

P.S. Non me ne vogliano i colleghi (soprattutto quello che sta vendendo questo immobile), ma comprare senza aver verificato bene lo stato dell’immobile per me è sempre un azzardo che sconsiglio .
@BBrian , hai guardato almeno lo stato degli infissi, dei pavimenti, degli impianti ? Hai idea di che spese dovrai affrontare (a meno che l’immobile sia nuovo) ?

 

[BBrian]

Chiami l’agente e fissi appuntamento in agenzia, senza altre chiacchiere telefoniche o via mail, che non hanno nessuna valenza.

Poi, insieme all’agente, predisponi una proposta di acquisto con condizione sospensiva legata alla verifica positiva (cioè “assenza di abusi” o “presenza di sole irregolarità facilmente sanabili a spese del venditore”) della documentazione urbanistica e catastale , entro una data tot.
Il senso deve essere che se ci sono abusi non facilmente e velocemente sanabili, il contratto concluso con l’accettazione della tua proposta da parte del venditore resta inefficace, cioè privo di effetti, e ti devono rendere l’assegno. Le provvigioni non sono da pagare, in questo caso.
Se invece il tuo geometra dirà che è tutto ok o ci sono solo irregolarità facili da sistemare, il contratto sarà perfettamente efficace (cioè siete reciprocamente impegnati a vendere/comprare), l’agente consegnerà il tuo assegno al venditore, e dovrai pagare le provvigioni.

Ovviamente tutto ciò se l’immobile fa veramente per te, e non ti interessa nemmeno darci una seconda occhiata: io preferisco sempre che il cliente faccia una seconda visita, per non “forzare la mano” a nessuno.
Ma sei tu che decidi se preferisci approfondire certi aspetti prima , o preferisci non rischiare di perdere l’immobile.
Per quanto riguarda la cifra, pagando cash sei sicuramente preferibile a tutti gli altri potenziali interessati: ma fidati dell’agente se ti dice che devi offrire il prezzo pieno per non farti scappare l’immobile.
È lui che ha il polso della situazione, sia perché conosce il venditore sia perché sa se veramente l’immobile ha la fila …

Per quanto riguarda il posto auto, chiedi se perlomeno è indicato da qualche parte che ne hai diritto (regolamento di condominio o altro ).

P.S. Non me ne vogliano i colleghi (soprattutto quello che sta vendendo questo immobile), ma comprare senza aver verificato bene lo stato dell’immobile per me è sempre un azzardo che sconsiglio .
@BBrian , hai guardato almeno lo stato degli infissi, dei pavimenti, degli impianti ? Hai idea di che spese dovrai affrontare (a meno che l’immobile sia nuovo) ?

L'immobile è stato acquistato dall'attuale proprietario due anni fa che nel mentre l'ha completamente ristrutturato. La costruzione dell'edificio risale agli anni '60. Il prezzo richiesto è minore rispetto a immobili simili in zona (non ristrutturati... e quando dico in zona intendo adiacenti e persino più piccoli).
In ragione di questo potrei anche evitare una seconda visita...

Ad una rapida occhiata mi è sembrato impeccabile. C'era solo una crepa verticale su un muro (un filetto sottile che scorreva da soffitto a terra) ma per il resto sembra nuovo di zecca. Impianti ac nuovi cucina nuova infissi nuovi ecc...

Tra l'altro il venditore credo sia anche avvocato (per carità non significa che è una garanzia in più, però...)

No in realtà l'agente ha detto più o meno queste parole "oggi non le prendo in considerazioni le proposte; nei prossimi giorni valuterò tutte le offerte: chi offre x, chi offre y, chi offre z"... io ho offerto "z" che era l'esempio più alto che ha fatto. Però magari al prossimo giro di visite lui dice "guarda che un bbrian mi ha già offerto z" e me la prendo in quel posto perché chi offre offre prezzo pieno...

Sì farò così, lunedì sentirò l'agente. Fissiamo appuntamento e proviamo a buttare giù una proposta (le condizioni da te scritte sarebbero perfette). Forse potrei riuscire ad andare in agenzia anche con il mio geometra. Grazie.

 

[francesca63]

Sì farò così, lunedì sentirò l'agente.

Tienici aggiornati

 

[BBrian]

Hanno già ricevuto molte offerte, solo una più alta della mia (-2% invece del -4%). Mi ha detto che a parità di prezzo preferisce venderla a me (gli altri investitori sono un branco di vecchi di ****a che la comprano per speculare_ parafrasando il senso di quello che ha detto era questo ).

Chi acquista con il mutuo non lo prendono nemmeno più in considerazione per quante richieste hanno. Entro fine settimana (dopodomani quindi) chiudono. Mi ha detto che se dovesse ricevere proposta a prezzo pieno (vabbe che tanto ormai ci siamo arrivati) mi fa sapere così decido se riesco ad arrivare o no a prezzo pieno. Certo potrebbe dirmelo e neanche essere vero ma dubito cerchino certi espedienti (anche perché per loro a questo punto cambia poco e niente).

Lo studio notarile li ha contattati per i documenti e i controlli (so che se ci mettono tempo la perdo ma che mi tocca fare non so nemmeno cosa sia una visura catastale)... oggi immagino che da qualcuno sentirò... o dall'agente che mi fa sapere (speriamo di no) se è arrivata proposta a prezzo pieno o dal geometra che mi da l'ok. Comunque sono fiducioso... penso che entro un paio di settimane/un mese riuscirò a svegliarmi a orari umani per andare a lavoro