MsOceanic815

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Buongiorno a tutti. Sinceramente, ho qualche dubbio che con una visura storica catastale si possa accertare di chi è la proprietà dei sottotetti (a quanto ho capito, ne esistono più d'uno, e ciascuno utilizzato in via esclusiva da un condomino...). Più utile sarebbe un controllo ipotecario, ma dovrebbe riguardare tutti i trasferimenti di tutte le unità immobiliari della palazzina: non oso nemmeno immaginare quali sarebbero i costi e i tempi di una simile verifica. Più utile sarebbe risalire al primo atto di trasferimento dell'appartamento di proprietà della signora in questione, partendo da una visura catastale per ricavarne i dati anagrafici e andando a ritroso nel tempo: soprattutto se si tratta di un palazzo di vecchia costruzione, non è improbabile che in occasione del primo trasferimento sia stato precisato con maggiore accuratezza il carattere condominiale o pertinenziale della porzione di sottotetto. Altra verifica da effettuare riguarda il regolamento di condominio.
A parer mio, comunque, la circostanza che l'accesso al sottotetto sia dal vano scale suggerisce una natura condominiale del sottotetto (tenuto conto anche delle indicazioni giurisprudenziali fornite da Procicchiani). Certo, c'è sempre da considerare la possibilità che si sia verificato un acquisto della proprietà per usucapione: mi si è presentato un caso analogo relativamente a delle cantine, che originariamente erano, con ogni probabilità, condominiali, ma che - grazie anche all'incuria degli amministratori - sono state usucapite da alcuni condomini.
La circostanza che i sottotetti siano stati, in due casi, addirittura trasformati dai condomini che li utilizzano mi fa sorgere qualche sospetto al riguardo.
Comunque, la confinazione che è riportata nell'atto di proprietà lascia il tempo che trova, non costituendo elemento di prova (tant'è che l'indicazione dei confini è seguita dalla frase "salvo se altri" o altra analoga).
Fossi in te, io contatterei l'amministratore, sia per avere copia del regolamento di condominio, sia per sapere se relativamente a questo sottotetto esistono delibere di concessione in uso a un singolo condomino, o altri elementi che possano chiarire la situazione.
Buona fortuna!

Aggiunto dopo 5 minuti :

Circa i costi di una verifica ipotecaria, tieni presente che proprio ieri il mio visurista - per la verifica di solo sette formalità - ha sostenuto spese vive per 25 euro.

Mah la vedo sempre più dura!! L'amministratore è colui che sostiene che l'indicazione del tetto come confine indichi la proprietà :)shock:) e sempre lui ha riferito che a suo avviso anche nei primi atti non vi fosse stata alcuna destinazione specifica per i sottotetti, aggiungendo che lo stabile era stato edificato da Fincantieri, che aveva concesso in locazione i singoli appartamenti ai propri operai. Solo dopo tantissimi anni gli stessi hanno avuto modo di riscattarli e ottenerne la proprietà; pertanto oltre che onerosa a suo avviso è anche una ricerca inutile!!!

Nel frattempo la venditrice comunicherà all'acquirente che a seguito di maggiori verifiche ritiene che non sia opportuno inserire il sottotetto nella vendita...fossi io l'acquirente mi arrabbierei un pò!!!:rabbia:
 

Procicchiani

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Nemmeno la conservatoria è probatoria, solo le iscrizione al Linro Fondiario lo sono!
Attenzione gente!



no, da voi è probatorio il favoloso catasto tabellare, capace di dirti la proprietà anche di un gradino
ma nel resto d'italia è probatorio quanto è affermato nel 1° atto di vendita di un fabbricato e questo si trova alla conservatoria
ma gli atti notarili non ti dicono il proprietario di ogni gradino


i costi della ricerca variano in base al numero delle compravendite di un fabbricato
 

MaxMatteo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Da noi esiste la ex Conservatoria dei Registri Immobiliari ed è la Bibbia per quanto concerne gli immobili.
So dell'esistenza Libro Fondiario in alcune provincie d'Italia.
Ma sono la stessa cosa.
Comunque immagino che volevi dire "Trascrizioni" e non "Iscrizioni".
...assolutamente no, la trascrizione vige nel sistema della conservatoria è serve solo per rendere opponibile il titolo.
Nel sistema del L.F., l'iscrizione vale diritto probatorio, poi ci sono le annotazioni e le prenotazioni (tutti e tre assieme si chiamano intavolazioni). Per ottenere -ad esempio- il diritto di proprietà non è sufficiente la stipula dell'atto notarile ma occorre la iscrizione del diritto nel L.F. che si ottiene per decreto dal Giudice.
 

gaspol1960

Membro Attivo
Privato Cittadino
Per MS. Ammesso che ne valga ancora la pena, tenuto conto della volontà della venditrice di escludere dalla vendita il sottotetto, ritengo che l'Amministratore debba dare non giudizi tecnici che forse non è nemmeno in grado di dare con esattezza, ma fornirti dei documenti, di cui è tenuto a rilasciare copia ai condomini: intendo dire il regolamento di condominio e le eventuali delibere riguardanti i sottotetti. Tutto qui. Aggiungo che la circostanza che l'edificio sia stato destinato inizialmente alla locazione mi fa ritenere assai probabile che nel regolamento di condominio qualche riferimento ai sottotetti ci sia (quanto meno dovrebbe essere esplicitato il loro inserimento tra i corpi comuni, oppure la loro esclusione dalla categoria).
L'alternativa resta quella delle visure ipotecarie, per le quali - comunque - è difficile preventivare correttamente i costi. Il sistema di ridurli al minimo potrebbe essere quello di fare una visura catastale storica dell'appartamento in questione, risalire al primo atto di trasferimento dello stesso e verificare - chiedendone copia all'archivio notarile - se si fa menzione del sottotetto (magari come pertinenza dell'appartamento). Magari è meno complicato di quello che sembra a leggere le mie confuse "spiegazioni".
 

Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Per MsOceanic815
lo stabile era stato edificato da Fincantieri, che aveva concesso in locazione i singoli appartamenti ai propri operai. Solo dopo tantissimi anni gli stessi hanno avuto modo di riscattarli e ottenerne la proprietà
Forse la Fincantieri ha venduto agli operai con un unico atto (e sarebbe il primo).
Questo fatto ti potrà agevolare nelle ricerche e limitare i costi in conservatoria.
Se l'immobile è interessante, non mi spaventerebbero i 20 o 50 euro che andrei a spendere con le visure.
 

MaxMatteo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
ma nel resto d'italia è probatorio quanto è affermato nel 1° atto di vendita di un fabbricato e questo si trova alla conservatoria

non sono per nulla d'accordo!

rende solo oppnibile il titolo, ma se predenetemete si trova un "ramo secco" la probatorietà di cui parli va su per il camino...

Aggiunto dopo 1 :

trascrizione e iscrizione.

Per l'altro quesito max lo ha già in parte risolto.
come dice il Ponz:
trascrizione: nel sistema di pubbilicità della Conservatoria si trascrive l'atto per renderlo opponibile, ma l'atto stesso da già trasferimento del diritto.
iscrizione: nel sistema di pubbilicità del L.F. il diritto alienato è valido SOLO se iscritto, quindi il solo atto di cv (per esempio) non trasferisce un bel nulla!
 

Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
trascrizione e iscrizione.

Per l'altro quesito max lo ha già in parte risolto.
Non è sicuramente il "verbo".
Io so che:
Per trascrizione presso le ex conservatorie si intende l'annotazione della situazione giuridica degli immobili.
Questo per rendere pubblico ed eventualmente opponibile a terzi l’atto di acquisto del bene. Può essere a favore o contro. A favore l’acquisto, contro la vendita.
Per iscrizione si intende l'annotazione di una pregiudizievole sull'immobile. Per esempio l'ipoteca, il sequestro, il pignoramento, ecc.
 

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