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  1. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve, qualcuno mi puo delucidare in merito alla seguente problematica che una mia amica sta vivendo in questi giorni?
    Prima di sentire un Notaio e/o Avvocato vorremmo sapere cosa si prospetta.
    Circa 13 anni fa ci fu un atto di compravendita di una abitazione tra il Sig X venditore ed i signori A e B.
    Nell'atto risulta che il Sig. X vendeva al Sig. A e che quest'ultimo, Sig. A, si teneva la nuda proprietà mentre l'usufrutto veniva dato a suo cugino Sig. B.
    Il sig. A chiede un mutuo durata 20 anni alla banca e gli viene concesso e quindi grave un'ipoteca della banca.
    Dopo 5 anni il sig A muore e la nuda proprietà passa all'unico erede cioè il fratello.
    Le rate del mutuo vengono regolarmente pagate, ma la banca non si capisce il motivo non modifica l'atto del mutuo per il cambiamento di proprietà avvenuto, la banca dice meglio lasciare tutto cosi, al termine del muto si sistemeranno le cose.
    Il fratello, ricevuto in eredità la nuda proprietà, la mette a garanzia di un prestito richiesto dal figlio e guindi firma una fideussione.
    Il prestito non viene pagato dal figlio ne tantomeno dal padre garante e quindi avviene la procedura di pignoramento.
    Una volta che la casa viene venduta all'asta l'usufrutto viene perso?
    Chi oggi ci abita in quella casa, perde il diritto all'usufrutto se questa viene venduta a seguito del pignoramento?
    E' possibile che un'immobile gravato da ipoteca possa essere messo in vendita per il fatto che un'altro creditore avanzi la richiesta di vendita?
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, se ho ben capito il cugino del sig. A che chiameremo ( a questo punto ) sig. C è proprietario della nuda proprietà, questi ( sig. C ) ha garantito un prestito con la sua nuda proprietà... il prestito non è stato onorato e la banca ha iscritto ipoteca e iniziata la procedura di vendita all'asta, se le cose stanno così all'asta viene messa semplicemente la nuda proprietà, per cui l'usufruttuario ha diritto di rimanere in casa fino alla sua morte, difatti l'usufrutto non viene toccato a meno che l'usufruttuario non abbia garantito anche lui il prestito con l'usufrutto. L'unica perplessità che ho è in merito al mutuo, di solito le banche quando erogano il mutuo in casi del genere ( nuda proprietà + usufruttuario ) in maniera spesso non molto chiara accollano la garanzia anche all'usufruttuario ( questo lo potresti evincere dall'atto di mutuo redatto a suo tempo con il rogito ) questo potrebbe comportare che ... qualora il mutuo non sia stato estinto e la quota per l'estinzione non venga coperta dalla valutazione della sola nuda proprietà, la Banca che ha erogato il mutuo potrebbe accodarsi alla procedura di esproprio forzato includendo anche l'usufruttuario in qualità di coobbligato, per cui ci si ritroverebbe all'asta l'intera proprietà ( nuda proprietà e usufrutto ) ... se le cose stanno in questo modo ne parlerei con un notaio o avvocato per avere una maggiore conferma oppure andrei a parlare con la Banca che ha erogato il mutuo per vedere se è possibile l'estinzione. Fabrizio
     
  3. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie per il tuo rapido intervento, forse non sono stata chiara nell'esposizione del fatto che è questo:
    Sig. "A" ha la nuda proprieta,
    suo cugino "C" ha l'usufrutto,
    Il figlio del sig. "A" ha chiesto un prestito e la banca ha voluto un garante, e cosi il sig. "A" ha messo a garanzia la nuda proprietà.
    Ora sia il figlio del sig. "A" non paga il debito, e lo stesso sig. "A" in qualita di garante, non ha onorato l'impegno preso (Garante) e quindi la banca ha proceduto per il pignoramento, inoltre in questo disastro finanziario il sig. "A" deve anche pagare all'agenzia delle entrate 37.000 euro la quale si sta muovendo per recuperare la somma.
    Il cugino "C" in questa storia di garanzie e debiti non pagati non c'entra nulla, se non per il fatto di essere usufruttuario di questo immobile che è stato pignorato.
    Nel contratto di mutuo il sig. "C" usufruttuario non è menzionato, in pratica il titolare del mutuo era solo la persona che è morta, e di conseguenza il sig. "A" accettando l'eredità ( la solo nuda proprietà ) ha accettato anche di pagare il resto del mutuo, che poi la banca non ha modificato il contratto certamente non riusciamo a capirne il perchè, sperro di essere stata più chiara.
    Grazie ancora
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Secondo me se c'è una successione che riunisce i due diritti, al momento della procedura di pignoramento, il tecnico incaricato per la valutazione si accorgerà mediante titoli di tale riunione e quindi la banca creditrice aqusirà la piena proprietà.

    Ciao salves
     
  5. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusa Salves ma cosa non riesco a capire cosa vuoi dire "se c'è una successione" che riunisce i due diritti, me lo puoi spiegare più terrra terra, oppure fammmi un esempio
    grazie
     
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  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Alla morte di A le proprietà si trasferiscono agli eredi che dici essere il fratello B al quale per effetto della successione ne diviene anche senza presentarla giuridicamente il pieno proprietario.

    Adesso se tale successione non è stata registrata e presentata, il tecnico che viene incaricato di valutare l'immobile e verificare i titoli di proprietà, non troverà ai pubblici registri che B usufruttuario ne è divenuto pieno proprietario, quindi se non è pignolo non procede a verificare l'esistenza o meno di A nudo proprietario, quindi valuta il bene in riferimento al diritto solo dell'usufrutto, se invece se ne accorge di tale mancanza lo relaziona e ne valuta la proprietà piena.

    Non so se adesso sono stato chiaro, comunque puoi chiedere altri chiarimenti ciao salves
     
  7. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non capisco neanche io. se l'unico erede è il fratello di A, perché deve rimetterci C ?
     
  8. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    scusa volevo dire B l'usufruttuario
     
  9. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Scusate mentre postavo non mi sono accorto del post n.3 quindi in definitiva l'usufrutto non viene toccato ma solo la nuda proprietà, occorre verificare se per errore in successione da A ad C non è stato menzionato un diritto errato cioè di piena proprietà invece della nuda proprietà, forse per questo errore può verificarsi l'acquisizione nel pignoramento del diritto di B.

    Cia salves
     
  10. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    AAAAALT :disappunto: :disappunto::disappunto: c'è una grande confusione oppure sono io che non riesco più a seguirvi.
    AZZERIAMO TUTTO, espongo il fatto con nomi cosi spero di essere chiaro.
    Un tizio mette in vendita un'immobile e Mario lo acquista, la banca concede a Mario un mutuo ventennale. Nell'atto di compravendita fatto tra il Tizio e Mario viene trascritto che Giovanni (cugino di Mario) ha l'usufrutto di quell'immobile.
    Mario dopo 5 anni muore, e Giuseppe unico fratello di Mario accetta l'eredità e continua a pagare le rate del mutuo al posto del fratello Mario deceduto, la banca sa tutto ma non apporta nessuna modifica all'atto di mutuo :fico:
    La proprietà (nuda proprietà) passa cosi a Giuseppe unico erede mentre Giovanni (cugino del deceduto mario) continua ad avere l'usufrutto.
    Giuseppe firma una fideussione (fa da garante) a suo figlio Nicola, e quindi viene chiammato a pagare il debito il debito che il figlio che non stà pagando, inoltre lo stesso Giuseppe viene a trovarsi in un disastro finanziario e deve dare soldi anche all'agenzia delle entrate, scatta cosi il pignoramento dei beni e quindi anche di quell'immobile dove Giovanni ha l'usufrutto.
    Giovanni, usufruttuario dell'immmobile non c'entra nei debiti non pagati da Giuseppe e dal figlio di Giuseppe, Giovanni non ha nessuna colpa se non quella di essere un loro parente e di godere di un'usufrrutto su un immobile sul quale la nuda proprietà ha fatto gravare un debito.
    :confuso: Stando cosi le cose Giovanni continua a tenere l'usufrutto su quell'immobile anche se viene venduto all'asta?
    Andare da un'avvocato o da un notaio senza avere una briciola di conoscenza dello scenario che si prospetta e come andarsi a rifuggiare in una gabbia di Leoni.
    Grazie ancora, sperro che adesso è un pò più chiara la cosa.
     
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  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me viene pignorata la nuda proprietà , l usufrutto rimane dov'è
     
  12. manioca

    manioca Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Silvia, quello che hai scritto è chiaro ed io mi unisco a quanto affermato sopra da studiopci.
    L'usufruttuario può godere della sua proprietà , come stabilito sul rogito, fino alla sua morte.
    Detto usufrutto non potrà passare in eredità agli eredi in quanto la casa sarà venduta all'asta.
    Per quanto riguarda la successione, ovvero il trasferimento delle proprietà alla morte di Mario, salves giustamente dice che se è stata mal redatta non si evince l'esistenza di un usufruttuario. Di questo onestamente non mi preoccuperei perché :
    - se non è stata fatta la successione e vige il tacito assenzo, l'usufruttuario può star tranquillo
    - se la successione è stata fatta ma mal redatta , può essere tirato in ballo il rogito e dopo qualche pena, ritrovare la serenità dell'usufruttuario
     
  13. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    Punto 1 - Un tizio mette in vendita un'immobile e Mario lo acquista, la banca concede a Mario un mutuo ventennale. Nell'atto di compravendita fatto tra il Tizio e Mario viene trascritto che Giovanni (cugino di Mario) ha l'usufrutto di quell'immobile.
    Mario dopo 5 anni muore, e Giuseppe unico fratello di Mario accetta l'eredità e continua a pagare le rate del mutuo al posto del fratello Mario deceduto, la banca sa tutto ma non apporta nessuna modifica all'atto di mutuo.


    L'atto di mutuo non va miodificato ne alresì la garanzia, l'ipoteca infatti essendo una garanzia reale segue il bene (non la persona). Tieni altresì presente e mi sembra il nodo risolutivo di tutta la questione: il mutuo è stato fatto per comprare l'immobile e l'ipoteca è stata trascritta sull PIENA PROPRIETA DELL'IMMOBILE PRIMA DELL'usufrutto. Pertanto come indicato nell'2644 cc vale il principio dell'anteriorità delle trascrizioni. Insomma qualsiasi cosa succeda qualsiasi gravame venga trascritto o vendita effettuata se uno non paga quel mutuo che ha l'ipoteca prima dell'usufrutto, anche l'usufrutto non sarà opponibile e pertanto l'immobile potrà essere subastato come piena proprietà. (questa è una vertà assoluta non contestabile).
    S evuoi essere sicuro di quanto ti dico. Vai alla conservatoria dei registri immobiliari fai una visura dando all'impiegato foglio, sub e mappale e confronta le date dell'iscrizione dell'usufrutto e dell'ipoteca. Tanto per farla facile chi dei due è stato iscritto prima vince.
     
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  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E' molto semplice... Giovanni...l'usufruttuario può stare tranquillo, nessuno potrà toccargli niente... almeno in merito a questa vicenda, per cui Giovanni continuerà ad avere l'usufrutto ed abitare l'immobile o godere dei frutti derivanti da esso fino alla fine dei suoi giorni, unico momento in cui chi ha... eventualmente... acquistato la nuda proprietà all'asta ne diventerà il proprietario. Fabrizio
     
  15. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se l'iscrizione del diritto reale di usufrutto è stato fatto posteriormente all'atto di acquisto, e per posteriormente voglio dire giorni ... mesi ... allora le cose stanno come dici tu... se invece il diritto di usufrutto è stato acceso contestulamente all'atto di rogito ( come normalmente si fà anche per risparmiare qualcosina ) non è così, la banca accende l'ipoteca sulla nuda proprietà e qualche volta inserisce come garante anche l'usufruttuario per tutelarsi maggiormente... c'è da precisare che quest'ultima è una prassi che la Banca pone in essere solo negli ultimi anni ed inoltre nessun notaio può fare un atto di usufrutto su di un immobile gravato di ipoteca, senza prima aver avuta la liberatoria dalla Banca . Fabrizio
     
  16. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    Assolutamente si per la prima parte (Se l'iscrizione del diritto reale di usufrutto è stato fatto posteriormente all'atto di acquisto, e per posteriormente voglio dire giorni ... mesi ... ) non condivido per la seconda. L'iscrizione di un usufrutto non ha nessun valore contro l'ipoteca iscritta anteriormente. Ma nessun valore non significa che è un atto nullo (e allora avresti ragione tu a dire che il notaio deve chiedere l'assenso alla banca) ma è giuridicamente inopponibile (infatti è valdio contro le ipoteche successive) a chi ha trascrizioni anteriori. Quindi non c'è bisogno di alcuna liberatoria. Ti posso tra l'altro dire che ho esperienza diretta di usufrutti accesi su immobili ipotecati senza dire nulla alla banca... (pensa per conferma logica di quanto ti ho scritto cosa accade nelle separazioni. Molto spesso su ordine del giudice si trascrivono diritti reali senza sicuramente dare avviso a chi ha trascrizioni anteriori. Solo per dirti che non esiste alcun obbligo di consenso proprio per questo principio della anteriorità delle trascrizioni. Non stai ledendo alcun diritto altrui ne alcuna garanzia della banca).
    Il principio è unicamente solo quello della anteriorità delle trascrizioni. In effetti qui probabilmente vi è stata contemporaneità. Nel senso che sono stati fatti tutti gli atti di concesisone di ipoteca e di compravendita e costituzione di usufrutto (ovvero di compravendita separata di usufrutto e di nuda proprietà) dallo stesso notaio, ma alla fine bisogna vedere l'ordine delle trascrizioni. Per farla facile io credo che la banca abbia concesso il mutuo solo con garanzia del cespite in piena proprietà vuoi che abbia convenuto alla firma del mutuo usufruttuario e nudo proprietario vuoi che abbia iscritto l'ipoteca per l'intero contro il proprietario (pieno) e poi questo abbia ceduto l'usufrutto al cugino (fratello?)..... insomma al parente.
     
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  17. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Infinitamente Grazie per tutte le vostre informazioni, con esattezza questi gli eventi cronologici, nello stesso unico atto di compravendita c'è scritto che Tizio vende a Mario ............ e che Giovanni (cugino di Mario) ha l'usufrutto.
    Giuseppe diventa proprietario per successione (unico erede fratello di Mario) e quindi se ho capito bene Giovanni continua ad avere l'usufrutto.
    Trascorrono circa 8 anni e per causa di debiti contratti 2 anni prima dal figlio di Mario e non pagati inizia l'azione legale e Pignoramento dell'immobile dato che Mario aveva fatto da garante a suo figlio.
    Stando cosi le cose secondo Voi Giovanni continua a mantenere l'usufrutto anche se l'immobile viene venduto all'asta?
    La banca che ha concesso il mutuo può rilasciare, su rischiesta dell'usufruttuario, copia del contratto di mutuo sottoscritto 13 anni fà da Mario?
    Inoltre quale professionista è più indicato a verificare la posizione di Giovanni, il Notaio che fece l'atto di compravendita oppure un'avvocato?
    Grazie ancora.
     
  18. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'unica possibilità che possa toccare l'usufrutto di Giovanni è solo ( come alcune volte fanno le banche ) nel caso in cui la banca alla firma del rogito notarile ha iscritto come garante anche Giovanni, l'atto di mutuo che la banca ha firmato contestualmente alla firma del rogito, dovrebbe essere allegato al rogito, qualora si fosse perso, potrai richiederne copia e da li vedere se Giovanni è stato iscritto come garante. Qualora Giovanni sia stato iscritto come garante del mutuo succede questo :
    La banca che ha cominciato la procedura di esproprio forzato ( Asta ) comunica agli altri aventi ipoteca sull'immobile che ha iniziato procedura di esproprio per il recupero del credito vantato ammontante a € xxxxxx, a questo punto gli altri aventi diritto fanno due calcoli e possono prendere due strade -
    1° strada - valutano che la vendita forzata della sola nuda proprietà basterà a coprire anche il loro credito ( il muto rimasto ) quindi non fanno niente ed venduta la casa all'asta il GdE con l'importo realizzato pagherà tutti i creditori ipotecari.
    2° strada - valutano che la sola nuda proprietà non basterà a coprire anche il loro credito interpellano il titolare del mutuo e gli eventuali garanti e gli chiederanno di estinguere il mutuo, in caso di risposta affermativa, incasseranno e ringrazieranno... in caso di risposta negativa si iscriveranno anche loro nella procedura di esproprio... però essendo Giovanni ( il titolare dell'usufrutto ) garante inseriranno anche il diritto di usufrutto nella procedura di vendita all'asta, per cui a questo punto la casa sarà venduta per intero e Giovanni si troverà suo malgrado spogliato del diritto di usufrutto. Logicamente se Giovanni non è inserito come garante non gli succederà nulla. Fabrizio
     
  19. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    a)si ma cosa c'è scritto in merito all'ipoteca .. ? b) si la banca può ma anche il notaio che ha fatto l'atto può rilasciarti copia (basta che gli dai i due numerini di repertorio e raccolta scritti in alto) c) il notaio
     
  20. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il notaio deve conservare copia dell'atto e tu ne puoi fare richiesta, per il resto, scusa ma non ho capito la domanda. Fabrizio
     

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