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  1. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Buongiorno,
    Ho bisogno di una mano per una trattativa che forse mi si prospetterà.
    Se un privato acquista un immobile "sulla carta" cioè in fase di progettazione, con pagamento al costruttore a stati di avanzamento, e prima del rogito finale decide di vendere la casa, come mi devo comportare in fase di redazione di una eventuale proposta d'acquisto e poi compromesso?

    Per quella che è la mia esperienza sapevo che il compromissario si impegna a "vendere" in prima persona cioè a passare il suo compromesso all'acquirente finale, ed a "far vendere" cioè il passaggio costruttore-acquirente finale.
    In più, come capirete il prezzo finale è diverso da quello pattuito inizialmente al momento dell'acquisto su carta, e quindi sarà considerato come plusvalenza e tassato come tale?

    spero di essere stato chiaro..
    grazie a chi mi vorrà rispondere
     
  2. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao
    fase a) il compromissario che ha stipulato un contratto preliminare con l'impresa dovrà
    leggere ciò che è stato concordato nel contratto e cioè se viene previsto che esso sta acquistatndo per se
    oppure terzi da nominare in sede di atto notarile.
    fase b) se la clausola è inserita procederà ad un nuovo contratto preliminare
    fase c) se la clausola non è inserità l'impresa dovrà accettare il subentro di un terzo
    fase d) da non dimenticare il rilascio delle fideussioni visto che l'acquisto viene effettuato su un bene in fase di costruzione e quindi probabilmente soggetto a legge 210.
    fase e) l'importo in più versato in fase del secondo contratto tra i terzi è per imposta fissa + o,50% sul importo e non soggetto ad IVA anche perchè le parti in questo caso sono due persone fisiche
    resterà a parte l'importo previsto in fase di stato avanzamento lavori che è soggetto ad IVA da versare all'impresa che dovrà essere dello stesso importo menzionato nel primo contratto preliminare.
    Saluti
    Letizia
     
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  3. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Perfetta Letizia!! :ok:
    Ed infine sì, se il prezzo è maggiore rispetto a quello concordato con l'Impresa, la differenza è soggetta a plusvalenza. Sempre che ne rimanga traccia... :fico:
     
  4. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    grazie mille!
    era come pensavo ma una precisione come la tua è sempre bene accetta!!
     
  5. barsotti armando

    barsotti armando Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non è così semplice come è stato descritto in quanto non si usa la persona da nominare la cui nomina deve avvenire mediante dichiarazioni innanzia al notaio ma bensi la cessione di contratto ai sensi dell'art 1406 c.c. che sarà attuabile se prevista dal contratto preliminare stesso e comunque il tutto confogura una operazione speculitiva ai fini fiscali
    armando barsotti
     
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  6. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Esatto! Proprio quello che aveva detto Letizia!
     
  7. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
  8. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    salve a tutti ragazzi, sono nuovo...

    Volevo chiedere se avete letto il link che ha postato caviapp...

    Non riesco a capire bene una cosa...

    Cioè il promissario acquirente che nominerà una terza persona deve ora pagarsi l'IVA al 10% anche se non ha acquistato solo perchè non è una data certa scirvere nel preliminare " in sede di stipula notarile"...

    Cioè se io non sono in regime di prima casa e acquisto in preliminare e poi utilizzo la mia facoltà di nominare chi voglio in sede di stipula, pago l'IVA al 10% anche se non acquisto e poi il "terzo" se in possesso di benefici di prima casa li può usufruire...????

    Capisco far pagare l'IVA sulla caparra se non acquisto più ma questo mi sembra sciacallaggio...

    Cioè ora tutti a far preliminari con scritto da nominare entro tot giorni un eventuale terzo...

    Cercate di aiutarmi che di sta circolare non ci capisco niente... :disappunto:

    Grazie a tutti...
     
  9. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    dalla circolare si evince che nelle scritture private che prevedono il "persona da nominarsi la rogito" dove il primo acquirente non abbia già i requisiti prima casa, l'Agenzia valuterà l'operazione come rivendita con aliquota normale dal nuovo acquirente, anche se in possesso dei requisiti agevolativi prima casa

    Quindi in un compromesso che non indichi con data certa quando verrà nominato un nuovo acquirente il regime fiscale sarà quello del primo acquirente senza possibilità di cambiare aliquota.

    Questo, indipendentemente dalla problematica della plusvalenza (cmq. aggirabile), è una stretta sull'uso di "investitori" (evidentemente privi dei requisiti prima casa) che acquistano nuove costruzioni sulla carta, scontando dal costruttore un prezzo di favore, per poi rivendere il compromesso in corso di costruzione perchè il nuovo acquirente sarà cmq costretto a versare l'IVA piena.

    spero di aver ben interpretato la circolare e che ciò serva a qualcuno...
     
  10. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao
    esatto caviap
    in ogni caso il terzo acquirente qualora nel primo contratto sia previsto l'intervento di terzi da nominare in sede di atto notarile e qualora il primo acquirente avesse dichiarato l'acquisto del bene come prima casa potrà versare i restanti importi a saldo nello stato avanzamento lavori anche direttamente all'impresa di costruzione previa comunicazione scritta del proprio subentro al contratto specificando le proprie generalità (misure per antiriciclaggio)
    e specificando le modalità descritte per i successivi versamenti assegni circolari e/o bonifici facendo presente che il proprio acquisto è determinato da una seconda casa e che l'IVA sui versamenti successivi dovrà essere calcolata al 10% salvo il conquaglio finale sui primi importi versati dal primo acquirente e il saldo definitivo a suo carico.
     
  11. barsotti armando

    barsotti armando Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    credo che non si debba mescolare gli argomenti :
    il primo è la riserva di nomina dell'acquirente che avvine mediante atto mpubblico anche contestualmnete all'atto notarile di trasferimento dove il primo sottoscrittore del contratto preliminare provvede al pagamneto del prezzo e delle imposte poi con lo stesso atto e/o con atto successivo nomina l'acquirente definitivo,il problema delle eventuali agevolazioni è una situazione diffice da risolvere ad eccezzione del caso in cui il primo chiedo comunque le agevolazione e anche il secondo nell'accettazione di nomina le confermi.
    armando barsotti
     
  12. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Questo è interessante.

    Ma perchè la riserva di nomina deve avvenire per atto pubblico? Generalmente non è una delle clausole d'uso dei preliminari, quindi scritture private non autenticate?

    C'è un preciso riferimento civilistico o è un parere?

    Grazie per i chiarimenti
     
  13. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il problema è solo di chi deve pagare le imposte o IVA, o le devono pagare tutti e 2 gli acquirenti in questo caso sia il primo che il secondo?

    Quindi in teoria io promissario acquirente non in regime di prima casa "cedo" il mio contratto a un terzo acquirente che subentrerà a me non andando in regime di prima casa in quanto io non ne posseggo i requisiti?

    Pago io e basta e poi me li faccio restituire o deve pagare anche il terzo? Se è così è una schifezza...

    Spiega bene se puoi armando il fatto dell'atto pubblico please...

    Maledetta circolare... Mi ha fatto andare in confusione...

    Una delle più belle clausole dei preliminari sta per andare a farsi benedire...
     
  14. stefano78

    stefano78 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Una domanda,
    esempio:
    Un costruttore vende a 100.000 € a un privato che versa come caparra 5000,00€ e il resto lo verserà al saldo,
    il privato cede il suo preliminare a un altro privato ma per un totale di 110.000,00€.

    Domanda: come si giustificano i 10.000,00 di differenza?

    Grazie
     
  15. gellomax

    gellomax Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti,
    leggendo il forum ho trovato l'argomento che in questi giorni mi sta occupando e Vi chiedo una precisazione.
    1- ho stipulato un compromesso con un costruttore versandogli due acconti, correttamente fatturati al 4% quale prima casa, pari al 40% di imponibile più di un anno fa
    2 - il compromesso prevede la possibilità di "persona da nominare"
    3- ho l'opportunità di cederlo in quanto ho trovato un'altra sistemazione e sono in trattativa con un nuovo acquirente che rileverebbe il mio compromesso.
    4 il prezzo concordato per il subentro potrebbe forse prevedere una piccola plusvalenza
    5 il subentrante mi dovrebbe quindi versare quanto da me versato, IVA compresa, più eventuale plusvalenza, per poi presentarsi all'atto con il costruttore versando il restante 60% + IVA al 4% essendo anche per lui prima casa.
    domande:
    quali atti di tutela reciproca bisogna predisporre ?
    ai fini IVA, che fine fa l'imposta che io ho versato nei due acconti, ovvero, il nuovo acquirente come dimostrerà che è stato versato -a casa saldata- tutto il 4% previsto?
    qualora ci fosse plusvalenza, come la dovrei dichiarare e tassare?
    pensavo che il costruttore potesse di fatto emettere in mio favore note di credito e riemettere nuove fatture a carico del nuovo acquirente, ma mi hanno detto che ciò è da escludere dato che è trascorso più di un anno.
    scusate, forse sono domande banali ma ho ascoltato le versioni più disparate in merito.
    grazie per la risposta che mi darete
    a presto....spero
     

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