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  1. donatob

    donatob Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve. Circa 25 anni fa ho comprato una quota indivisa di un terrenno agricolo pari a circa 800 mq. Dopo qualche mese il comune sequestra tutta l'area e noi proprietari veniamo denunciati. Il giudice ci condanna per lottizzazione abusiva. La sentenza dice, tra le altre cose, che il terreno viene confiscato e passa nelle proprietà del comune. Attualmente però, dalle visure catastali, risultiamo ancora tutti noi proprietari. Come si spiega? Il comune avrà rinunciato ad assumere la proprietà dei terreni? Stando così le cose, avrei la facoltà di vendere regolarmente la mia quota a terzi per liberarmene definitivamente?
     
  2. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Le visite catastali non fanno testo
     
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  3. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Le visure, maledetto correttore automatico...
     
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  4. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    ESATTO! Devi fare una visura ipotecaria alla Conservatoria:

    Agenzia delle Entrate --> Agenzia del Territorio --> Conservatoria dei registri immobiliari

    Poiché haigià i dati catastali dell'immobile, ti basterà richiedere la visura su quel determinato terreno (mi pare he cosi 5 euro, o qualcosa in più!)
     
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  5. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Se il tuo obiettivo è "liberartene definitivamente", puoi anche fare un singolo atto di rinuncia alla proprietà, pagando ovviamente l'onorario al notaio che ti sceglierai. Non ci guadagnerai nulla, anzi pagherai l'onorario al notaio che giustamente va pagato per il suo lavoro, però ti libererai della quota aumentando proporzionalmente le quote dei restanti proprietari.

    Non è necessario che gli altri proprietari forniscano il loro consenso.

    Se siete ad esempio 4 proprietari al 25% ciascuno, dopo la tua rinuncia ci saranno 3 proprietari al 33,33 % ciascuno.

    Unica condizione è che il terreno non sia messo troppo male o necessiti di spese e/o bonifiche importanti e costose: in questo caso, il tuo atto potrebbe essere annullato. Idem vale per la rinuncia alla proprietà di appartamenti, ville, etc.
     
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  6. donatob

    donatob Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E se, per ipotesi, anche dalla visura ipotecaria alla Conservatoria risultassi ancora io proprietario potrei procedere ad una regolare vendita o rischio di commettere un'ulteriore illegalità dato che c'è una sentenza che parla di confisca?
     
  7. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Bella domanda! Non sono un esperto in materia e quindi sarebbe bene ti rispondesse un avvovato, ma io inizierei a verificare la proprietà.
    Poi, nel caso fossi ancora proprietario di una quota, verificherei che non stato fatto ricorso alla sentenza.
     
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  8. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Propendo per catasto non aggiornato, tienici informati
     
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  9. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Dopo aver verificato che il catasto sia aggiornato e che semplicemente il Comune si è dimenticato di fare la voltura negli ultimi 25 anni, direi che per usucapione resti comunque tu il proprietario di una quota, e quindi puoi liberartene.
    Dopodiché:
    - Se te ne liberi a titolo gratuito (espandendo la percentuale di proprietà degli N-1 proprietari restanti), il peggio che ti può capitare è che torni tua a seguito di sentenza di annullamento del rogito: in questo caso hai buttato solo i soldi spesi per il notaio;
    - Se te ne liberi a titolo oneroso, nel caso in cui ti venga annullato il rogito di compravendita dovrai rimborsare l'acquirente coi soldi che ti ha pagato per la tua quota di terreno. I soldi per il notaio non li hai buttati, in quanto il notaio lo paga chi acquisisce la proprietà (solitamente, e salvo diversi accordi fra le parti).
     
  10. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se è del Comune , perché @donatob dovrebbe aver usucapito , visto che non ha mai avuto il possesso del terreno negli anni ?
    Inoltre la mancata voltura al catasto non dimostra nulla.

    I proprietari restanti non sarebbero N-1, ma N
     
  11. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Perdonami, ma che vai scrivendo? Se i proprietari attuali sono N, e ne esce 1, i proprietari restanti saranno N-1. Matematico!!

    L'autore del thread dice di aver comprato un lotto di terreno, regolarmente. Poi c'è stata una sentenza che stabiliva che questo terreno sarebbe passato di proprietà del Comune. Una sentenza non significa nulla: è un ordine di eseguire un atto. Ma se sono passati 25 anni e questo atto di passaggio al Comune non è stato mai eseguito, come pare risulti dalle visure catastali, la sentenza ha perso efficacia in quanto il Comune ha rinunciato al suo diritto.
     
  12. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    In ogni caso, se non se ne viene a capo neanche con le visure ipotecarie e catastali, io al posto dell'autore del thread non farei una compravendita, in quanto non si riescono a dare tutte le garanzie all'acquirente sulla piena proprietà del lotto, ma farei una rinuncia alla proprietà pagando solo l'onorario del notaio, per liberarmi di questa proprietà scomoda. Senza coinvolgere un acquirente che rischia di pagare notaio + lotto, e trovarsi col nulla in mano.
     
  13. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Si, ma solo se prima hai definito N il numero dei comproprietari.
    Se non fai la necessaria premessa, il resto non regge.
    È la logica, oltre che la matematica.
    La sentenza dice che il terreno PASSA nella proprietà del Comune, non che “sarebbe passata”.
    Le sentenze costituiscono uno dei modi per l’acquisto di un diritto reale di proprietà, al pari di un atto di acquisto. Non direi proprio che non significa nulla.

    Al massimo si può dire che, non avendo letto la sentenza e non sapendo se è passata in giudicato, non abbiamo certezze e dobbiamo stare alle informazioni date dal postante.
    Questa è un’affermazione azzardata, soprattutto se basata solo sulla mancata voltura catastale.
     
  14. donatob

    donatob Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Visto il vostro interessamento, del quale vi ringrazio, vi racconto come andarono le cose 25 anni fà.
    Il proprietario di un vasto terreno agricolo nella periferia della città decise di procedere alla vendita a più persone assegnando loro delle quote e delimitando le partizioni con dei semplici paletti. Ogni acquirente doveva risultare proprietario di una quota indivisa che di fatto si traduceva in un'area ed in un punto ben preciso. Ovviamente la piantina con le partizioni rappresentava solo un 'promemoria' per l'acquirente e non un atto ufficiale.
    Gli acquirenti ed il proprietario firmarono l'atto di compravendita davanti al notaio e tutti felici e contenti tornarono a casa con la loro piantina e con il proprio nome scritto a penna sulla partizione assegnata.
    Dopo qualche mese i proprietari, il vendiore ed il notaio furono denunciati dal comune per lottizzazione abusiva e da li in poi si susseguirono le udienze nei diversi gradi di giudizio. La maggior parte degli acquirenti, furono consigliati dal loro avvocato di patteggiare per evitare pene più severe. Altri invece, compreso il sottoscritto, andarono in Appello e poi in Cassazione per giungere alla sentenza definitiva che prevede, tra le altre cose, la confisca del terreno e l'assunzione della proprietà da parte del Comune.
    Alcuni acquirenti, subito dopo l'atto di compravendita contruirono dei rustici che pian piano sono diventate delle bellissime villette. Era il periodo dei condoni edilizi e ricordo che ce ne furono ben due. Chi aveva costruito pensò bene di chiedere il condono per sanare la situazione abusiva riguardante però la sola costruzione ma non il terreno ovviamente.
    Il sottoscritto invece non ha messo pietra ma paradossalmente risulta il più penalizzato di tutti. Infatti chi ora è proprietario delle villette rimane regolarmente proprietario in virtù del condono mentre io.... non so neanche la mia situazione.
    Questi proprietari ora mi obbligano a tenere pulito il mio terreno vista la vicinanza con le loro abitazioni e per ben due volte l'anno sono costretto a chiamare qualcuno per far tagliare l'erba. Inoltre devo tenerlo recintato con una rete metallica per non far entrare animali. In ultimo devo dirvi che pago regolarmente l'IMU. E' una fesseria ma ho sempre pensato che se dal catasto risulta il mio nome è bene non mettersi contro il fisco.
    Ora, non vorrei che i miei figli ereditassero questa rogna, per questo mi sono rivolto a voi per capire innanzitutto se realmente sono ancora il proprietario della quota e se, nel caso lo fossi, come dare tutte le garanzie ad un eventuale acquirente vista la sentenza di cui sopra.
    Vi ringrazio per l'attenzione e per i vostri preziosi consigli.
     
  15. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Spiegami in quale testo di matematica il numero totale dei comproprietari viene definito N+1, senza una ragione per il +1. Mi fai veramente cascare le braccia, ma ti do ragione perché la vuoi a tutti i costi. Hai ragione.
     
  16. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Qui sul forum non possiamo farti visure ipotecarie e catastali, quindi possiamo soltanto fare ipotesi, azzardate o meno.

    Bisogna che paghi un professionista che ti aiuti a dipanare la matassa.

    Assurdo, per qualcuno sei proprietario a tutti gli effetti e vogliono che giustamente ti occupi delle spese di falciatura e manutenzione. Così non va bene, devi fare chiarezza. La visura catastale è a tuo favore, ma non sappiamo cos'altro può esserci dietro. Bisogna capire perché la tua area non è stata volturata al comune.
    Ripeto, per me ci sono comunque gli estremi per usucapione a tuo favore, perché anche se il comune ti avesse condannato a fare il trasferimento, ma tu non l'hai fatto e il comune non l'ha mai preteso, dopo 25 anni il lotto torna comunque tuo.
    Tanto più che ci paghi IMU e spese di manutenzione.

    Ti ripeto, abbiamo azzardato delle ipotesi, io in primis, non siamo in grado di darti una risposta assoluta. Io assolderei un legale per capire cosa si può fare.
    Se l'area è tua, rinuncia al diritto di proprietà con atto notarile in favore dei restanti, se davvero vuoi liberartene: non vi hai costruito nulla e per te rappresentano solo rogne.
    Se l'area non è tua, identifica il proprietario (verosimilmente il comune), fai correggere al catasto in modo che vengano cancellati i tuoi dati e inseriti quelli del comune, e spiega ai confinanti che il proprietario è il comune, ed è al comune che si devono rivolgere per le manutenzioni ordinarie e straordinarie.
     
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  17. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Eh , immagino, a non capire casca proprio di tutto....;)
    Ti rispiego:
    Questa è la tua prima affermazione, che ho criticato perché “monca”.
    Hai definito N-1 i “proprietari restanti”, senza definire cosa intendi per N.
    La tua affermazione regge solo se qualifichi N i proprietari totali, cosa che non hai fatto.

    Se invece, come hai fatto tu, l’insieme è : “i proprietari restanti”, non è funzionale allo scopo chiamarli N-1 (non avendo definito cosa è N).

    Non era mica una critica sulla tua persona, ma se ti diverti a essere scortese per mascherare certi limiti dialettici, me ne farò una ragione.
    Buona serata
     
  18. donatob

    donatob Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusatemi se non leggo e rispondo ai post dove si parla di matematica ma... non ne capisco nulla.
    Venendo all'argomento invece, la mia consorte mi ha ricordato che cinque anni fa è stata fatta una visura ipotecaria presso la conservatoria dei registri immobiliari (scusate per la memoria se no l'avrei detto da subito). Non risultò alcuna voce che facesse riferimento ad una confisca o cose simili.
    Quindi a questo punto, entrambe le visure ipotecaria e catastale dicono che sarei ancora io il proprietario.
    Potrebbe bastare come garazia da poter fornire ad un ipotetico acquirente della mia quota? Questo in via preliminare ovviamente perchè immagino che il notaio debba fare tutti gli accertamenti del caso per procedere, giusto?
    Ma com'è possibile che i terreni non sono passati nelle mani del Comune dopo un reato di lottizzazione abusiva accertata ed una confisca ordinata dal giudice?
     
  19. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    E lo chiedi a me?

    Potrebbe essere la classica inerzia delle P.A. o che addirittura lo stesso sindaco sia comproprietario del tuo stesso terreno...... resta il fatto che rimani il proprietario di una quota indivisa di un grande terreno e non l'unico prorpetario del terreno delimitato che continui a mantenere pulito e in ordine, almeno fino a quando non lo usucapirai. Se però ancora nessuno ha fatto causa di usucapione mi vien da pensare che un buon motivo ci sia....
     
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  20. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Finché paga lui l'IMU, e fa falciare lui a pagamento l'erba, chi vuoi che gli tolga la proprietà di un lotto?

    L'unica cosa che è ben chiara è che non ha intenzione di edificarci sopra, che continua a pagarci l'IMU perché giustamente ha paura di rivalse da parte del fisco, e che vuole risolvere prima possibile la questione.

    Se la visura ipotecaria e catastale è stata fatta 5 anni fa, COMUNQUE VA RIFATTA perché potrebbe essere cambiato qualcosa negli ultimi 5 anni.

    Dopodiché, se il proprietario risulta ancora lui, io non mi azzarderei a vendere, ma mi libererei della proprietà rinunciandovi, ed espandendo la percentuale di proprietà dei restanti proprietari.

    Quindi: una nuova visura ipotecaria e catastale, fatta oggi, dopodiché si paga un professionista per rinunciare alla proprietà. Si attende con pazienza una trentina di giorni affinché avvenga la trascrizione dell'atto, si verifica da una visura che il proprietario finalmente non è più lui, dopodiché l'erba potrà diventare alta anche 3 metri, e saranno responsabili (per questo e per eventuali sinistri) i proprietari che hanno visto aumentare la loro quota di proprietà a titolo per loro gratuito.
     
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