Vendita all'asta di immobile senza concessione edilizia

Salve, ho un altro quesito da porvi: è possibile vendere all'asta un immobile privo di concessione edilizia? Eventualmente il ctu cosa dovrebbe scrivere in perizia? So che è tenuto a segnalare gli abusi, ma in questo caso se non sbaglio si tratterebbe di un immobile illegittimo, se non erro.......

Grazie per l'attenzione e le risposte che vorrete darmi

 

Di che anno è l'immobile? Se ad esempio se sei a Venezia (centro storico) devi avere atto autorizzativo dal 1942 in poi (prima legge urbanistica).
In altri comuni se è antecedente il 1967 e fuori dai centri abitati come delimitati dal comune, non eri tenuto ad avere nessuna autorizzazione. L'altro giorno in un comune della cintura padovana per un progetto del 1958 il tecnico comunale mi ha risposto "a quell'epoca non c'era bisogno di autorizzazioni".
In ogni caso se è un acquisto all'asta in base alla legge 47/1985 art. 40 comma 6 che ti riporto qui sotto:
"Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilita' di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria puo' essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purche' le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge." hai 120 giorni dalla data di aggiudicazione per presentare domanda di condono edilizio che è molto più favorevole di qualsiasi altra sanatoria. Tieni presente che la normativa di riferimento è data dalla data della fattura/rata che ha dato origine alla procedura esecutiva. Quindi potresti sanare l'immobile anche con la legge 724/94. Comunque rivolgiti a un bravo professionista, verifica dal curatore fallimentare la data di inizio esecuzione e poi trai le tue conclusioni.

 

Grazie per la completezza della risposta, ma purtroppo il mio problema è un altro....sarebbe troppo lungo da postare: ho soltanto bisogno di sapere se è possibile che sia venduto all'asta un immobile privo di concessione edilizia (ovvio che è post 1967, altrimenti non ci sarebbero problemi) e quindi -se non sbaglio- illegittimo e in tal caso che avrebbe dovuto scrivere il ctu nella perizia richiesta dal tribunale?

 

Un immobile costruito privo della necessaria concessione edilizia e che non rientri nei casi riportati prima non è un immobile illeggittimo ma abusivo , in quanto tale soggetto ad abbattimento ( forse) mi sembra strano che un tribunale metta all'asta un immobile abusivo, per farlo significa o che l'immobile è sanabile o che all'asta va il terreno con su un immobile abusivo, ma anche questa ultima possibilità mi sembra molto strana, perchè per legge non si può rogitare un immobile abusivo e non solo ma acquistando un terreno con immobile abusivo il rogito ufficialmente sarebbe per il terreno e l'immobile sarebbe un tuo problema, il tribunale dovrebbe avallare un irregolarità . Dovresti vedere bene ed eventualemente parlare con il CTU del tribunale per capire meglio la situazione. Fabrizio

 

Grazie. Non è un immobile relativo ad un terreno ma un appartamento
costruito ante 67 ma derivato da frazionamento accatastato solo nel 1980 (anche se vi sono testimonianze degli allora condomini a prova del fatto che la suddivisione è avvenuta prima del 67). Poichè l'immobile è stato in passato -primi anni 2000- oggetto di asta, mi chiedo come il tribunale abbia potuto venderlo... il fatto che comunque la vendita si sia verificata e che in perizia si dichiari la non sussistenza di abusi, si deve intendere come una ammissione implicita di legittimità, da parte del tribunale? Perchè un perito mi ha detto che nella suddetta perizia non è sufficiente elencare eventuali abusi, ma affermare la conformità (o legittimità, non sono sicura del termine usato...) urbanistica dell'immobile. Che ne pensate?

 

La cosa cambia , essendo ante 1967 ( e tu avevi indicato post 67 ) anche se non c'è concessione è sanato( prima del 1967 non c'erano tutte queste leggi particolari ) se in seguito è stato frazionato ed accatastato , anche quì non c'è nessun problema, in ultimo come ti dicevo se il tribunale ha messo all'asta e venduto , tu non avrai problemi anche dopo , in quanto il tribunale non può certamente avallare illeggittimità o altro , se in perizia è stato riportato che non ci sono abusi è perchè è così, essendo ante 1967 l'immobile è a posto e l'atto di aggiudicazione e assegnazione del Tribunale fa fede. Fabrizio

 

Quando ho detto "post 67" mi riferivo al frazionamento, almeno da ciò che risulta al catasto, perchè come ti ho detto i vicini dichiarerebbero l'avvenuta suddivisione ante 1967. Spero sia come tu dici: anch'io a rigor di logica pensavo la stessa cosa, ovvero che la vendita di un tribunale legittimasse il tutto (presumo che sia stato dato per scontato l'avvenuto frazionamento prima del 1967). E' questo perito che mi ha messo dei dubbi....e che quando entri in certi gineprai non capisci mai dove sta la verità, chi ti dice una cosa, chi l'esatto contrario: sto impazzendo!!
Grazie comunque della risposta

 

Sulla base di quello che riporti , l'immobile ante 1967 anche privo di concessione o molto probabilemente persa , non è abusivo in quanto per questi immobili , veniva riportata negli atti la dichiarazione notoria , dichiarazione che molto probabilemente il perito ed il giudice a suo tempo ha visionato. per il resto se l'immobile è stato accatastato e comunque perviene da tribunale , non ci sono problemi. Fabrizio

 

No, del tribunale...

 

Scusa , il perito del Tribunale ti ha messo dei dubbi ??? Dici che il discorso è lungo da spiegare , però se lo spieghi forse riusiciremo a capire dove e qual'è il problema , casomai ci fosse. Fabrizio

 

No. Il perito che mi ha messo dei dubbi è colui che ha analizzato di recente il tutto: sostiene che era necessario che il ctu del tribunale, in occasione della vendita all'asta, avrebbe dovuto dichiarare la legittimità dell'immobile in perizia mentre si è limitato a dichiarare l'inesistenza di abusi....lo so che sembra un "non senso", anche secondo me la suddetta dichiarazione dovrebbe bastare (anche perchè dire che "un abuso non presenta abusi" è paradossale!) a legittimare la questione, ma il perito ribadisce la necessità di quanto sopra....

 

attenzione, quello che dice il perito nella ctu, anche se è sbagliato, non è imputabile al tribunale ed al perito purchè abbia usato la normale diligenza del buon padre di famiglia.
inoltre si possono sanare gli abusi solo entro 120 dall'acquisto e solo se sanabili con l'ultimo condono.
come ben capirai anche io ho acquistato con un abuso che poi si è rivelato insanabile e, non appena entrerò in possesso, provvederò all'abbattimento.

 

Il ctu non ha parlato di abusi da sanare, che dovrebbe elencare in perizia se presenti: anzi ha dichiarato che l'immobile non presenta abusi.....quello che mi viene suggerito è che lo stesso immobile sia un abuso, invece. Quindi non insanabile ma addirittura non vendibile perchè illegittimo

 

Alle aste si vende di tutto, perfino immobili posti sotto sequestro. Di immobili con abusi i tribunali sono pieni.
A Padova sono all'asta anche gli appartamentini di via Anelli, che dovranno essere abbattuti dal comune. Sta a chi si presenta come potenziale acquirente la responsabilità di capire se è rischioso o meno. Fermo restando, comunque, quello che ti hanno detto Ricky149 e Amara riguardo la sanatoria.

 

Sono d'accordo ma a quanto ne so il perito in perizia deve dichiarare gli abusi presenti e la possibilità di sanarli ntro 120 giorni e non, come nel mio caso, affermare che "l'immobile è privo di abusi"....

 

Si, è vero, è una richiesta che il giudice fa, soprattutto con il nuovo ordinamento delle esecuzioni immobiliari. Ma, a parte vecchie perizie di procedure del vecchio ordinamento, che in alcuni tribunali sono ancora presenti, se non ricordo male, non puoi rivalerti sulle dichiarazioni del perito o chiedere risarcimento al tribunale. Approfondisci la questione, però.

In alcuni tribunali ti scontano un 10-15% del prezzo contro eventuali vizi o evizioni non riscontrati. Certo, abusi abnormi dovrebbero essere sempre segnalati. ma la realtà dei fatti potrebbe essere diversa...

Poi, in teoria potresti aver ragione, nella pratica ti conviene valutare bene tutto, perché con i tempi per eventuali risarcimenti, non so come te la cavi, se te la cavi...

 

Per quanto ne so non si tratterebbe di abusi, in alcuni casi sanabili, ma di immobile illegittimo, anzi qualcuno lo ha definito "inesistente".... .se una cosa è invendibile la conseguenza di solito è la nullità dell'atto

 

Non mi è chiaro il motivo per cui l'immobile sia illegittimo, soprattutto non so cosa si intenda con tale definizione (un possesso è illegittimo, una procedura; di solito un immobile è abusivo in tutto o in parte, però forse in certi casi si dice illegittimo? Questo non lo so). In alcuni casi hai parlato di abusi in altri di mancata concessione edilizia (abuso totale).

Ad ogni modo, illegittimo o abusivo non sanabile, perché vuoi acquistarlo a tutti i costi? Se rappresenta un rischio, e da quanto dici anche consistente, lascia perdere. Ne troverai certamente un altro migliore!