Vendita casa con inquilino al primo anno di contratto, scatta il diritto di prelazione?

[tomasniki]

ciao a tutti,
sto vendendo una casa con inquilino al primo anno di contratto,vorrei sapere se lo stesso vanta il diritto di prelazione tenuto conto che non ho inviato nessun tipo di comunicazione scritta.....in poche parole, posso venderlo con il contratto in essere?l'acquirente è tutelato in questo modo?
grazie

 

[Pennylove]

Cominciamo col dire che il diritto di prelazione all'acquisto di un'abitazione da parte dell'inquilino non è la regola, ma un'eccezione alla regola, nel senso che il campo di applicazione di questo istituto è molto limitato, nel senso che scatta solo quando il locatore si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza quadriennale, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, perché intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Detto ciò, a differenza di quanto accade per la vendita degli immobili locati per un uso diverso dall'abitazione - dove la prelazione del conduttore esiste indipendentemente dalla volontà o meno del locatore di non rinnovare il contratto - per l'abitazione, il diritto del conduttore di essere preferito ad altro acquirente, a parità di condizione, resta limitato alla sola ipotesi di vendita collegata al diniego di rinnovo del contratto, il che significa che se il locatore, nel corso della durata del contratto, decide di vendere l'immobile (lasciando, quindi, inalterata la durata del contratto), al conduttore non spetta alcun diritto di prelazione. In tale fattispecie l'acquirente subentrerà al precedente proprietario nei diritti e negli obblighi relativi all'immobile trasferito dal momento del suo acquisto.

 

[Limpida]

Domanda:
E se sul contratto di locazione c'é scritto che il conduttore ha diritto di prelazione?

 

[Pennylove]

In tal caso, sussistendone i presupposti, il conduttore ha la facoltà di esercitare tale diritto che trova la propria fonte nella legge, e non già nella volontà delle parti, in virtù dell'art. 3, lettera g della legge n°431/1998, che riconosce al conduttore tale diritto solo nell'ipotesi in cui il locatore legittimi il suo manifestato diniego al rinnovo del contratto alla prima scadenza contrattuale con la necessità di vendere l'unico immobile che ha in proprietà e che costituisce oggetto del rapporto di locazione.

Tale diritto, quindi, spetta al conduttore non in ogni momento della durata della locazione, ma nella sola ipotesi che la vendita abbia luogo all'esito del diniego del rinnovo della locazione fondato su questo e specifico motivo.

Il locatore è tenuto, quindi, ad inviare la disdetta del contratto di locazione almeno 6 mesi prima della prima scadenza a mezzo di atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario. Detta comunicazione deve contenere le condizioni di vendita dell'immobile, nonché l'indicazione del prezzo, al fine di consentire al conduttore l'esercizio del diritto di prelazione.

 

[Limpida]

Domanda:
E se il contratto é stato fatto prima della legge 431/98?

 

[Pennylove]

Ah, ah, ah! Ma te le cerchi proprio tutte, eh, Limpida!

Risposta: Ci si rifaceva allo Statuto Albertino.

 

[Limpida]

Ah, ah, ah! Ma te le cerchi proprio tutte, eh, Limpida!

Risposta: Ci si rifaceva allo Statuto Albertino.

Ne approfitto perché sei troppo bravo!
Attento che stò arrivando .....a Firenze!

 

[Pennylove]

Ti aspetto! No, sul serio, mi cogli impreparata, anche perchè in quegli anni, per fortuna, non mi occupavo di locazioni... Probabilmente - se mi sbaglio, mi corriggerete (cit.) - ci si rifaceva al codice civile, anche se l'istituto della prelazione non trova una sua disciplina esplicita in tale ambito, se non agli artt. 1599, 1600, 1602.

E, per favore, adesso non mi domandare: "E se il contratto fosse stato fatto durante la prima guerra punica?"