Venditore si rifiuta di vendere

[Antonello]

Scusate il ritardo, ma mi sono disimpegnato solo ora.

Come sarebbe a dire che l'obbligo non esiste?
La caparra confirmatoria mette nelle condizioni (legali) una delle due parti di costringere l'altra ad adempiere.

P.S: per antonello, voglio farti una precisazione: quanto hai appena letto è una facoltà della parte lesa e non un obbligo in quanto la stessa può anche obbligare l’ altra parte ad adempiere agli obblighi contrattuali così come pattuiti.

La legge.
“La parte che non è inadempiente può chiedere l'adempimento o la risoluzione con danni (caparra doppia o ulteriori danni).”

La realtà reale:
Se la parte che è inadempiente non ne vuole sapere di adempiere, paga il danno (doppia caparra o ulteriori danni) e l'altra parte se non accetta le somme deve intentare una causa infinita.
Di solito davanti ad una caparra del genere la parte adempiente accetta eccome.
Può succedere anche che, tra le more della costituzione di causa, il proprietario si venda l’immobile e la parte adempiente non avrà né doppia caparra e né immobile.
Quello che dice la legge è un obbligo “morale” ma nella realtà è cosa ben diversa.
Ecco perché ho detto che l’obbligo “non esiste”.

 

[leonard]

Scusate il ritardo, ma mi sono disimpegnato solo ora.



La legge.
“La parte che non è inadempiente può chiedere l'adempimento o la risoluzione con danni (caparra doppia o ulteriori danni).”

La realtà reale:
Se la parte che è inadempiente non ne vuole sapere di adempiere, paga il danno (doppia caparra o ulteriori danni) e l'altra parte se non accetta le somme deve intentare una causa infinita.
Di solito davanti ad una caparra del genere la parte adempiente accetta eccome.
Può succedere anche che, tra le more della costituzione di causa, il proprietario si venda l’immobile e la parte adempiente non avrà né doppia caparra e né immobile.
Quello che dice la legge è un obbligo “morale” ma nella realtà è cosa ben diversa.
Ecco perché ho detto che l’obbligo “non esiste”.

..........la legge e chiara si può rogitare. Mi sono capitati 2 casi dove l'acquirente voleva per ragioni proprie acquistare a tutti i costi , nel primo difronte a spese certe (quelle si infinite) il venditore dopo poco tempo ha rogitato nel secondo caso invece ha resistito e nell''arco di circa 1 anno si è visto "imporre" dal tribunale la vendita in quanto il giudice legendo la documentazione si rese conto che la resistenza era data da futtili motivi di vicinato (erano 2 albegatori confinanti che si odiavano) , difronte a un compromesso fatto nella "norma" il rogito è sia certo che alquanto veloce.......

 

[Seroli]

Ciao a tutti,
da qualche mese mi sono imbattuto nell'acquisto di una casa.
Dopo tantissime peripezie in data 2/7/2010 ho fatto il compromesso senza indicare data dell'atto con la condizione che l'immobile sia libero da persone, cose, ipoteche ecc...
L'immobile è soggetto a pignoramento che però è stato risolto (ho la cancellazione del pignoramento e l'ordine di cancellazione dell'ipoteca relativa al mutuo dei venditori).
L'immobile adesso risulta Libero. Il problema è che l'immobile è anche locato.
Il contratto di affitto è scaduto con raccomandata inviata entro 6 mesi, e per accordi tra il venditore e l'inquilino l'immobile è ancora occupato fino al 1/09/2010. Questa è la data che l'inquilino ha fornito.
Oggi ho avuto una forte discussione con il venditore che vuole fare l'atto entro il 6/8/2010, mentre io voglio aspettare che l'inquilino sia andato via. A questo punto il venditore minaccia di non vendermi più l'immobile. (dimenticavo: io ho dato 45 mila euro al momento del compromesso).
So che in questo caso dovrebbe darmi il doppio della caparra ma io voglio quell'immobile.
Domanda:
Il venditore è obbligato a vendermi l'immobile?
E' conveniente comprarlo ugualmente con l'inquilino? E' troppo difficile sfrattarlo se non se ne va da solo?
Grazie

Fravale, il compromesso l'hai fatto in Agenzia o dal Notaio?

 

[Antonello]

..........la legge e chiara si può rogitare. Mi sono capitati 2 casi dove l'acquirente voleva per ragioni proprie acquistare a tutti i costi , nel primo difronte a spese certe (quelle si infinite) il venditore dopo poco tempo ha rogitato nel secondo caso invece ha resistito e nell''arco di circa 1 anno si è visto "imporre" dal tribunale la vendita in quanto il giudice legendo la documentazione si rese conto che la resistenza era data da futtili motivi di vicinato (erano 2 albegatori confinanti che si odiavano) , difronte a un compromesso fatto nella "norma" il rogito è sia certo che alquanto veloce.......

Posso elencare non due ma centinaia di casi dove il venditore non ha voluto andare al rogito e ha offerto il doppio della caparra.
Non si è andati in nessuna aula del tribunale e il tutto si è chiuso nello studio dell'avvocato delle parti più anziano nell'arco di un paio di mesi con grande soddisfazione per entrambi i concorrenti.
Queste cose racconto ai clienti in presenza di questi casi.
Gli racconto anche della legge che dopo 6 - 7 anni obbliga il proprietario a vendere.
99,99% accettano il doppio e poi via.....................a cercare un altro immobile.

 

[MaxMatteo]

Posso elencare non due ma centinaia di casi dove il venditore non ha voluto andare al rogito e ha offerto il doppio della caparra.

...ammazza quante trattative ti sono saltate...

 

[leonard]

...ammazza quante trattative ti sono saltate...

.......in sardegna dicono decinaio di decinaio di trattative sono saltate...........................

 

[immpittaro]

Fravale, il compromesso l'hai fatto in Agenzia o dal Notaio?

scritto da Seroli......

azz....Seroli, ma in Toscana sono tutti come te ed Oris???? davvero sei convinto che un preliminare fatto dal notaio ti risparmi tutte le casistiche legali possibili??? Che il notaio è un preveggente per te?? Sai quante cause si potrebbero fare a notai per atti non corretti ???? Oppure gli avvocati in Italia lavorano solo perchè ci sono le agenzie immobiliari ??

 

[Antonello]

...ammazza quante trattative ti sono saltate...

Si, è vero ma molte di queste saltate hanno pagato le provvigioni.
Ne sono saltate tante...................in tanti anni........................

Aggiunto dopo 16 minuti :

.......in sardegna dicono decinaio di decinaio di trattative sono saltate...........................

No Leonard, non scimmiottare (nessuna attinenza) le lingue, quà diciamo:

deghinas e deghinas si lada leadu su entu​

.

Lo traduco per evitare scompensi cerebrali: decine e decine se le è prese il vento......................

Se vai al settore barzellette ce ne una bella su......................vacci e la scopriari fra un pò.

 

[andrea boschini]

Fravale, il compromesso l'hai fatto in Agenzia o dal Notaio?

...mitico Seroli...non cambia mai

Aggiunto dopo 14 minuti :

@fravale...magari puo' esserti utile..

Art. 2932.
Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto.

Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.

_______________

Cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 27 novembre 2007, n. 24655, Cassazione Civile, sez. II, sentenza 30 novembre 2007, n. 25050, Cassazione Civile, sez. II, sentenza 10 marzo 2008, n. 6308, Cassazione Civile, sez. II, sentenza 22 maggio 2008, n. 13225, Cassazione Civile, sez. II, sentenza 2 aprile 2009, n. 8038, T.A.R. Veneto-Venezia, sez. II, sentenza 11 giugno 2009, n. 1731, Cassazione Civile, sez. II, sentenza 8 febbraio 2010, n. 2717 e Cassazione Civile, sez. II, sentenza 17 maggio 2010, n. 12039 in Altalex Massimario.

da Altalex

 

[Antonio Troise]

Art. 1183 Tempo dell`adempimento
Se non e` determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore puo` esigerla immediatamente. Qualora tuttavia, in virtu` degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell`esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, e` stabilito dal giudice.
Se il termine per l`adempimento e` rimesso alla volonta` del debitore, spetta ugualmente al giudice di stabilirlo secondo le circostanze; se e` rimesso alla volonta` del creditore, il termine puo` essere fissato su istanza del debitore che intenda liberarsi.

Aggiunto dopo 5 minuti :

fravale: ... data 2/7/2010 ho fatto il compromesso senza indicare data dell'atto con la condizione che l'immobile sia libero da persone, cose, ipoteche ecc.....

Se fosse stato stipulato da un agente immobiliare o da un notaio, certamente, avrebbe riportato la data del rogito notarile come termine essenziale, le condizioni o lo stato dell'immobile all'atto di trasferimento definitivo, e ecc.....