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  1. luxitems

    luxitems Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,

    Qual è l'iter procedurale per verificare se un abitazione abbia o nasconda degli abusi edilizi ?

    Grazie :D
     
  2. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    per prima cosa... confronta la planimetria catastale con il reale!!
    se non torna sei in abuso...poi bisogna vedere che tipo, se sono dei tramezzi messi diversamente non e' gravissimo e sopratutto sanabile facilmente!
    se ci sono pezzi in piu', tipo balconi chiusi a veranda, sottotetti bassi con camera e bagni, seminterrati arredati o divisi in camere,intercapedini mancanti o soppalchi abitabili ecc... l'abuso e' molto piu' grave!!!
    Altro modo e' confrontare il permesso di costruire e sue varianti con la realta', processo un po' piu' lungo se non le hai disponibili?
    bisognerebbe sapere da cosa deriva la domanda!!!!

    Ciao ciao
     
  3. luxitems

    luxitems Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,

    Parlo di una curiosita' generica che deriva dal fatto che prima di acquistare un qualsiasi immobile vorrei capire se è apposto oppure no e volevo capire quale era il migliore percorso per non incorrere in guai.

    1. C'e' differenza tra planimetria " generica " e planimetria catastale?
    2.Quindi lei mi dice di confrontare la planimetria catastale con la realtà. giusto ?
    3.Il permesso di costruire a confronto quando si adotta?

    Grazie

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    Nel caso di abuso come ha lei indicato :

    tipo balconi chiusi a veranda, sottotetti bassi con camera e bagni, seminterrati arredati o divisi in camere,intercapedini mancanti o soppalchi abitabili ecc SONO SANABILI ?
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ................ci vuole un tecnico abilitato.
    sono controlli che si fanno fare ad un geometra, non possiamo farli noi acquirenti.
    prima di firmare una proposta di acquisto che e' gia' un preliminare
    quando il venditore accetta.
    Occorre far fare i controlli prima di firmare perche' se c'e' un abuso insanabile
    e hai gia' firmato la proposta e ti e' stata accettata sono rogne.
    oppure metti una clausola sospensiva immobile conforme e fai fare sti benedetti controlli dal tuo tecnico
    di fiducia e se sono a posto vai avanti con il contratto se invece ci fossero degli abusi insanabili...........
    finisce tutto li', ti viene ridata la caparra e non devi pagare nemmeno la provvigione.
     
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  5. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    prima cosa...dammi del tu!!
    poi...
    una planimetria generica la posso disegnare considerando solo la realta' e non cio' che e' accatastato!
    prendiamo te entri in un appartamento fai un rilievo, cioe' prendi le misure di cio' che c'e', e poi lo ridisegni!!
    e' una planimetria generica

    se adesso i notai impongono per una compravendita che le plani catastali combacino con il reale ci sara' un motivo!!!!!

    i vari permessi richiesti li confronto ad esempio se compro ancora in fase di costruzione, se un giardino di una villa nella realta' e' diverso dalla dimensione nel catastale se anche la stessa villa e' diversa...insomma varia da caso a caso e quando lo si ritenga utile farlo non c'e' un target!!

    Con il piano casa, se ci sono le condizioni per utilizzarlo, puoi provare a fare qualcosa ma di solito con il piano casa non si sana una cosa gia' fatta, non e' un condono', dovresti far risultare che l'abuso non esiste insomma e' da studiare...

    altrimenti c'e' il condono famoso che dicono sempre che ci' sara' ma il comune non da' spiragli di luce!!!!
     
  6. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Ciao Luxitems, concordo sia opportuno rivolgersi a professionisti, visti i rischi che si corrono. Dovresti procedere (o far procedere) con:
    - Identificazione dell’immobile ai fini della corretta eventuale iscrizione ipotecaria (in caso di mutuo)
    - Verifica della corretta identificazione catastale dell’immobile
    - Verifica della conformità fra lo stato dei luoghi e la rappresentazione riportata sulla planimetria catastale, effettuando verifica presso l’archivio dell’Agenzia del territorio
    - Verifica della conformità urbanistica dell’immobile, effettuando verifica presso l’Ufficio Tecnico Comunale
    - Individuare le attività necessarie per la regolarizzazione di eventuali non conformità catastali riscontrate
    - Individuare le attività necessarie per la regolarizzazione, quando possibile, di eventuali non conformità urbanistiche riscontrate e/o delle conseguenze che possono comportare in termino di sanzioni e/o di libera commerciabilità giuridica dell’immobile

    Credo possa risultarti utile anche questa guida: http://www.crifvalutazioneimmobili.it/Documents/Documenti_necessari_per_la_perizia_v2011.pdf , che le banche nostre clienti dovrebbero consegnare a chi richiede un mutuo ipotecario.

    In bocca al lupo
    Marco, CRIF Valutazione Immobili
     
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  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    :stretta_di_mano::stretta_di_mano: poi ci sono anche gli altri controlli................non esistono solo quelli urbanistici.:confuso:
    CONSERVATORIA
    Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
    Accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari
    visura delle trascrizioni, iscrizioni, privilegi, visure ipotecarie e visure ventennali (per donazioni) .....
    etc etc................
     
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  8. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    hanno ragione sia crif che ccc1956...oggi e' sempre meglio farsi seguire da un tecnico, che sia ingegnere architetto o geometra!
    e comunque mettere nel compromesso delle clausule che ti tutelino per non risultare inadempiente al contratto...altrimenti sono "dolori" e soldi!!

    le verifiche variano da caso a caso, come ti ho detto, dipende sempre da quello che ti trovi a comprare e dalla documentazione che l'agenzia ti rilascia e a quanto insistono a dirti sciocchezze per farti comprare!!!
     
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  9. luxitems

    luxitems Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Che tipo di clausole inserire nel compromesso ?

    Grazie
     
  10. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ce ne sono tante....................ti scrivo le piu' importanti.........:D dopo i controlli fatti e con l'ok del tecnico di tua fiducia.

    -Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
    -certificato di conformita' urbanistica. IMPORTANTE - redatto da un tecnico/professionista iscritto all'Albo.
    -Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
    -Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
    -certificazione di abitabilita'/agibilita'- essenziale
    -Certificazione energetica- obbligatoria dal 1 luglio- 2009
    -salvo accettazione mutuo-
    -libero al rogito (condizione perentoria ed essenziale pena la decadenza del contratto)
    -la parte promittente venditrice si obbliga sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà entro e non oltre la data del rogito notarile".
    se ti serve libero subito metti la condizione essenziale e perentoria
    se il proprietario ti chiede di rimanere dentro anche dopo il rogito metti subito delle penali per ogni gg di ritardo nella consegna nell'ordine almeno di 100 euro al gg.
    -spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
    richiedi una lettera dall'amministratore del condominio in cui le spese condominiali sono fino al rogito pagate dal vecchio proprietario
    -data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx oppure si puo' indicare la data del rogito come termine perentorio ed essenziale ..........)
    -l'immobile non proviene da donazione ventennale "la parte venditrice garantisce che l'immobile non perviene da atto di donazione nel ventennio anteriore ad oggi"
    -libero da cause e contenziosi di qualunque natura
    -Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento: elenco xxxxx
    -registrazione preliminare
    -trascrizione preliminare Codice Civile art. 2659 (Basta dire nella proposta/preliminare che le parti sono d'accordo nel ripetere lo stesso in forma notarile ai fini di una trascrizione).
    -penali da inserire nel caso il venditore non uscisse di casa il giorno del rogito + un deposito cautelare di 20k o 30K euro.
    importante specificare ed inserire il deposito cautelare subito perche' al momento del rogito il venditore si puo' rifiutare di lasciare il deposito cautelare da dove decurtare le penali.

    di solito le proposte/preliminare hanno tutte questo tipo di clausola.............,
    La PARTE PROMITTENTE LA VENDITA, dichiara e garantisce di avere a tutti gli effetti di legge la piena, completa e pacifica disponibilità per la vendita di detti beni immobili e gli stessi vengono promessi in vendita liberi da persone e cose interposte ed altresì franchi e liberi da servitù, censi, livelli, pesi, oneri, vincoli anche di natura obbligatoria, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli etc etc..................
     
  11. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    prima su tutte e' quella che la compravendita avra' luogo previo ottenimento del mutuo, importantissimo!!!!!!!!

    le altre dipende dalle magagnette dell'immobile, ad esempio se la pianta catastale non corrisponde al reale gli fai aggiungere che il venditore si fara' carico del ripristino della condizione catastale, o spesso manca l'agibilita' per cui il venditore ti deve garantire almeno il rilascio della ricevuta del protocollo della domanda e la dichiarazione del tecnico che ha redatto la perizia giurata che l'immobile e' stato edificato a norma di legge e cosi' via...ad ogni magagnetta una clausula sul contratto cosi' se il venditore al momento del rogito non ha risolto tutti i problemi e' lui inadempiente e pensa un po' ti deve risarcire del doppio della caparra piu' i danni......!!!!!!!!!!!!!!

    hi hi!!!!
     
  12. luxitems

    luxitems Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,

    Grazie a tutti

    Quali sono nel concreto gli Abusi non sanabili e qualli sanabili?

    Se è possibile avere qualche esempio reale

    Grazie
     
  13. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' importante, è certamente un pluso, ma non essenziale, in quanto anche se non presente (e la cosa riguarda la maggior parte delle abitazioni italiane) tale condizione non è motivo ostativo alla commerciabilità dell'immobile.

    Tornando al topic consiglio di non fidarsi troppo delle sole planimetrie catastali, in quanto ci sono furbetti che in passato sono riusciti a presentare planimetrie corrette, ma per lavori che urbanisticamente non erano stati autorizzati. Pertanto oltre alle planimetie catastali è opportuno far verificare da un professionista che il costruito sia conforme anche a quanto autorizzato da progetto in comune.
     
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  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Il venditore inadempiente deve darti il doppio della caparra, ma non pagarti i danni...
    Se si vogliono i danni bisogna fare causa.

    Silvana
     
  15. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    esatto much more, concordo!!!

    la planimetria catastale e' solo la prima fase!

    luxitems ti serve un tecnico!!!

    in generale ma molto generale, e' sanabile facilmente tutto cio' che ricade in una manutenzione straordinaria, esempio la redistribuzione della casa mediante la demolizione di tramezzi e la modifica delle stanze non altera né la sagoma, né la forma, né il volume e neppure la destinazione d'uso, ed è, quindi, manutenzione straordinaria

    spesso non e' facilmente sanabile se non con un condono o ripristino, una ristrutturazione edilizia abusiva, cioe' delle lavorazioni che alterano, la sagoma, la forma, il volume o la superficie complessiva dell'immobile e la relativa destinazione d'uso esempio la realizzazione di una veranda per coprire un terrazzo modifica la sagoma, la forma, il volume e cambia la destinazione d'uso del terrazzo da non abitativo ad abitativo, quando da un appartamento ne faccio due o da due uno, se sopraelevo.....

    ci sono diverse tipologie e diverse sanzioni, ogni caso e' a se stante!!

    ho capito che vuoi essere prudente ma non puoi verificare da solo queste cose!
     
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  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    il problema e' questo.
    io acquirente voglio l'agibilita' altrimenti non compro casa senza agibilita'.
    da mettere come clausola essenziale.
     
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  17. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino

    Una tua libera scelta che però ti limiterà nella scelta, in quanto la maggior parte delle case italiane è sprovvista di tale certificato: comunque sia, se ritieni che tale optional per te sia una condicio sine qua non, fai benissimo a far mettere tale clausola nella proposta d'acquisto, in modo da premunirti in caso di informazioni fasulle da parte di agenzia e/o venditore. ;)
     
  18. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    :stretta_di_mano::stretta_di_mano:
    io fino ad oggi, per tutte le case che sono andato a vedere, 4, perche' sto cercando di comprare, per il certificato a Milano o Monza non ci sono problemi. ;)
    PER QUEL CHE NE SO IO:
    quando si compila una proposta di acquisto sarebbe meglio sempre mettere come clausola l'agibilita' come uno dei documenti necessari per la validita' del contratto.
    si rogita anche senza certificato di agibilita' ma l'acquirente ne deve essere al corrente.
    Affinchè si realizzi ciò necessita' che il compratore accetti espressamente che l'agibilità possa essere definita post contratto, ma non può il venditore imporre che il bene venga acquistato senza questo requisito giuridico essenziale.
    il venditore te lo deve consegnare anche dopo sua richiesta e detta concessione, nel 99% dei casi si ottiene per silenzio-assenso dopo 60 gg. dalla presentazione i cui termini valgono su tutto il territorio nazionale.
    Questa è la procedura del silenzio-assenso:
    Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'art. 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.
    La casa dev'essere abitabile, dal 1934 è un vincolo obbligatorio.
    L'assenza del certificato mina la funzione economico-sociale del bene "abitazione", ma non ne limita il passaggio di proprietà-uso.
    Il certificato è l'unico documento che certifica l'abitabilità, quindi non è una mera questione formale.
    Salvo diversa pattuizione, se al rogito non vi è il certificato, la vendita è nulla per inadempienza del venditore in seno all'obbligo di consegna dei documenti, nella fattispecie "del documento" per eccellenza. A meno che il compratore non accetti e tratti il prezzo di conseguenza.
    poi naturalmente ci sono le case ante 67.
     
  19. luxitems

    luxitems Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per le tue risposte:

    1.A questo punto cosa può fare un agente immobiliare, in base alle sue competenze, a livello di verifiche senza avvalersi di un tecnico ?
    2.Tutti questi accertamenti elencati li può fare un geometra?
    3.A questo punto non conviene che la parte venditrice assuma un tecnico di fiducia e fornisca all'acquirente tutte queste documentazioni , in modo da vendere l'immobile senza sorprese?
    4.In linea di massima quanto costa la perizia di un tecnico/geometra per fare tutte queste indagini?

    Aggiunto dopo 3 minuti...

    Per le case ante 1967 qual è la regola ?
     
  20. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    1. poco ecco perche' di solito chiedono a dei tecnici
    2. si,li puo' fare un geometra, come un architetto o un ingegnere, sfatiamo il mito che il geom. costa meno dell'architetto, anzi, adoro la categoria dei geom. ci collaboro quotidianamente su alcune cose sono formidabili ma non su tutte...poi ognuno e' libero di affidarsi a chi vuole!!!
    3. infatti di solito la parte venditrice e' sempre meglio che si faccia seguire da un tecnico...ma sarebbe anche meglio che alcune agenzie immobiliari facciano il lavoro per bene e non cerchino di vendere fumo che poi screditano tutta la categoria!!!!!
    4. dipende da quello che gli viene fornito, quello che deve ricercare, gli uffici che deve girare...non meno di € 200 e gia' e' poco!!!!!!
    5. ante 67, di solito sono commerciabili ma anche li' va studiata la situazione per non incorrere in false dichiarazioni
     

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