Verificare se un immobile nasconde abusi edilizi. In che modo ?

[enrica agnelli]

prima su tutte e' quella che la compravendita avra' luogo previo ottenimento del mutuo, importantissimo!!!!!!!!

le altre dipende dalle magagnette dell'immobile, ad esempio se la pianta catastale non corrisponde al reale gli fai aggiungere che il venditore si fara' carico del ripristino della condizione catastale, o spesso manca l'agibilita' per cui il venditore ti deve garantire almeno il rilascio della ricevuta del protocollo della domanda e la dichiarazione del tecnico che ha redatto la perizia giurata che l'immobile e' stato edificato a norma di legge e cosi' via...ad ogni magagnetta una clausula sul contratto cosi' se il venditore al momento del rogito non ha risolto tutti i problemi e' lui inadempiente e pensa un po' ti deve risarcire del doppio della caparra piu' i danni......!!!!!!!!!!!!!!

hi hi!!!!

 

[luxitems]

Salve,

Grazie a tutti

Quali sono nel concreto gli Abusi non sanabili e qualli sanabili?

Se è possibile avere qualche esempio reale

Grazie

 

[Much More]

-certificazione di abitabilita'/agibilita'- essenziale

E' importante, è certamente un pluso, ma non essenziale, in quanto anche se non presente (e la cosa riguarda la maggior parte delle abitazioni italiane) tale condizione non è motivo ostativo alla commerciabilità dell'immobile.

Tornando al topic consiglio di non fidarsi troppo delle sole planimetrie catastali, in quanto ci sono furbetti che in passato sono riusciti a presentare planimetrie corrette, ma per lavori che urbanisticamente non erano stati autorizzati. Pertanto oltre alle planimetie catastali è opportuno far verificare da un professionista che il costruito sia conforme anche a quanto autorizzato da progetto in comune.

 

[Bagudi]

ti deve risarcire del doppio della caparra piu' i danni......!!!!!!!!!!!!!!

hi hi!!!!

Il venditore inadempiente deve darti il doppio della caparra, ma non pagarti i danni...
Se si vogliono i danni bisogna fare causa.

Silvana

 

[enrica agnelli]

esatto much more, concordo!!!

la planimetria catastale e' solo la prima fase!

luxitems ti serve un tecnico!!!

in generale ma molto generale, e' sanabile facilmente tutto cio' che ricade in una manutenzione straordinaria, esempio la redistribuzione della casa mediante la demolizione di tramezzi e la modifica delle stanze non altera né la sagoma, né la forma, né il volume e neppure la destinazione d'uso, ed è, quindi, manutenzione straordinaria

spesso non e' facilmente sanabile se non con un condono o ripristino, una ristrutturazione edilizia abusiva, cioe' delle lavorazioni che alterano, la sagoma, la forma, il volume o la superficie complessiva dell'immobile e la relativa destinazione d'uso esempio la realizzazione di una veranda per coprire un terrazzo modifica la sagoma, la forma, il volume e cambia la destinazione d'uso del terrazzo da non abitativo ad abitativo, quando da un appartamento ne faccio due o da due uno, se sopraelevo.....

ci sono diverse tipologie e diverse sanzioni, ogni caso e' a se stante!!

ho capito che vuoi essere prudente ma non puoi verificare da solo queste cose!

 

[ccc1956]

E' importante, è certamente un pluso, ma non essenziale, in quanto anche se non presente (e la cosa riguarda la maggior parte delle abitazioni italiane) tale condizione non è motivo ostativo alla commerciabilità dell'immobile.

Tornando al topic consiglio di non fidarsi troppo delle sole planimetrie catastali, in quanto ci sono furbetti che in passato sono riusciti a presentare planimetrie corrette, ma per lavori che urbanisticamente non erano stati autorizzati. Pertanto oltre alle planimetie catastali è opportuno far verificare da un professionista che il costruito sia conforme anche a quanto autorizzato da progetto in comune.

il problema e' questo.
io acquirente voglio l'agibilita' altrimenti non compro casa senza agibilita'.
da mettere come clausola essenziale.

 

[Much More]

il problema e' questo.
io acquirente voglio l'agibilita' altrimenti non compro casa senza agibilita'.
da mettere come clausola essenziale.

Una tua libera scelta che però ti limiterà nella scelta, in quanto la maggior parte delle case italiane è sprovvista di tale certificato: comunque sia, se ritieni che tale optional per te sia una condicio sine qua non, fai benissimo a far mettere tale clausola nella proposta d'acquisto, in modo da premunirti in caso di informazioni fasulle da parte di agenzia e/o venditore.

 

[ccc1956]

Una tua libera scelta che però ti limiterà nella scelta, in quanto la maggior parte delle case italiane è sprovvista di tale certificato: comunque sia, se ritieni che tale optional per te sia una condicio sine qua non, fai benissimo a far mettere tale clausola nella proposta d'acquisto, in modo da premunirti in caso di informazioni fasulle da parte di agenzia e/o venditore.

io fino ad oggi, per tutte le case che sono andato a vedere, 4, perche' sto cercando di comprare, per il certificato a Milano o Monza non ci sono problemi.
PER QUEL CHE NE SO IO:
quando si compila una proposta di acquisto sarebbe meglio sempre mettere come clausola l'agibilita' come uno dei documenti necessari per la validita' del contratto.
si rogita anche senza certificato di agibilita' ma l'acquirente ne deve essere al corrente.
Affinchè si realizzi ciò necessita' che il compratore accetti espressamente che l'agibilità possa essere definita post contratto, ma non può il venditore imporre che il bene venga acquistato senza questo requisito giuridico essenziale.
il venditore te lo deve consegnare anche dopo sua richiesta e detta concessione, nel 99% dei casi si ottiene per silenzio-assenso dopo 60 gg. dalla presentazione i cui termini valgono su tutto il territorio nazionale.
Questa è la procedura del silenzio-assenso:
Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'art. 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.
La casa dev'essere abitabile, dal 1934 è un vincolo obbligatorio.
L'assenza del certificato mina la funzione economico-sociale del bene "abitazione", ma non ne limita il passaggio di proprietà-uso.
Il certificato è l'unico documento che certifica l'abitabilità, quindi non è una mera questione formale.
Salvo diversa pattuizione, se al rogito non vi è il certificato, la vendita è nulla per inadempienza del venditore in seno all'obbligo di consegna dei documenti, nella fattispecie "del documento" per eccellenza. A meno che il compratore non accetti e tratti il prezzo di conseguenza.
poi naturalmente ci sono le case ante 67.

 

[luxitems]

ce ne sono tante....................ti scrivo le piu' importanti......... dopo i controlli fatti e con l'ok del tecnico di tua fiducia.

-Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
-certificato di conformita' urbanistica. IMPORTANTE - redatto da un tecnico/professionista iscritto all'Albo.
-Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
-Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
-certificazione di abitabilita'/agibilita'- essenziale
-Certificazione energetica- obbligatoria dal 1 luglio- 2009
-salvo accettazione mutuo-
-libero al rogito (condizione perentoria ed essenziale pena la decadenza del contratto)
-la parte promittente venditrice si obbliga sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà entro e non oltre la data del rogito notarile".
se ti serve libero subito metti la condizione essenziale e perentoria
se il proprietario ti chiede di rimanere dentro anche dopo il rogito metti subito delle penali per ogni gg di ritardo nella consegna nell'ordine almeno di 100 euro al gg.
-spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
richiedi una lettera dall'amministratore del condominio in cui le spese condominiali sono fino al rogito pagate dal vecchio proprietario
-data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx oppure si puo' indicare la data del rogito come termine perentorio ed essenziale ..........)
-l'immobile non proviene da donazione ventennale "la parte venditrice garantisce che l'immobile non perviene da atto di donazione nel ventennio anteriore ad oggi"
-libero da cause e contenziosi di qualunque natura
-Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento: elenco xxxxx
-registrazione preliminare
-trascrizione preliminare Codice Civile art. 2659 (Basta dire nella proposta/preliminare che le parti sono d'accordo nel ripetere lo stesso in forma notarile ai fini di una trascrizione).
-penali da inserire nel caso il venditore non uscisse di casa il giorno del rogito + un deposito cautelare di 20k o 30K euro.
importante specificare ed inserire il deposito cautelare subito perche' al momento del rogito il venditore si puo' rifiutare di lasciare il deposito cautelare da dove decurtare le penali.

di solito le proposte/preliminare hanno tutte questo tipo di clausola.............,
La PARTE PROMITTENTE LA VENDITA, dichiara e garantisce di avere a tutti gli effetti di legge la piena, completa e pacifica disponibilità per la vendita di detti beni immobili e gli stessi vengono promessi in vendita liberi da persone e cose interposte ed altresì franchi e liberi da servitù, censi, livelli, pesi, oneri, vincoli anche di natura obbligatoria, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli etc etc..................

Grazie per le tue risposte:

1.A questo punto cosa può fare un agente immobiliare, in base alle sue competenze, a livello di verifiche senza avvalersi di un tecnico ?
2.Tutti questi accertamenti elencati li può fare un geometra?
3.A questo punto non conviene che la parte venditrice assuma un tecnico di fiducia e fornisca all'acquirente tutte queste documentazioni , in modo da vendere l'immobile senza sorprese?
4.In linea di massima quanto costa la perizia di un tecnico/geometra per fare tutte queste indagini?

Aggiunto dopo 3 minuti...

Per le case ante 1967 qual è la regola ?

 

[enrica agnelli]

1. poco ecco perche' di solito chiedono a dei tecnici
2. si,li puo' fare un geometra, come un architetto o un ingegnere, sfatiamo il mito che il geom. costa meno dell'architetto, anzi, adoro la categoria dei geom. ci collaboro quotidianamente su alcune cose sono formidabili ma non su tutte...poi ognuno e' libero di affidarsi a chi vuole!!!
3. infatti di solito la parte venditrice e' sempre meglio che si faccia seguire da un tecnico...ma sarebbe anche meglio che alcune agenzie immobiliari facciano il lavoro per bene e non cerchino di vendere fumo che poi screditano tutta la categoria!!!!!
4. dipende da quello che gli viene fornito, quello che deve ricercare, gli uffici che deve girare...non meno di € 200 e gia' e' poco!!!!!!
5. ante 67, di solito sono commerciabili ma anche li' va studiata la situazione per non incorrere in false dichiarazioni