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  1. claudiochignoli80

    claudiochignoli80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti!

    avrei bisogno di un vs. consiglio per l’acquisto di un casa “usata”.
    La casa consiste in un vecchio cascinale ristrutturato, messo in vendita da Maggio 2009.
    Siamo interessati chiaramente all’acquisto della casa, ma sono sorti alcuni dubbi, derivanti, soprattutto, dall’atteggiamento dell’ai.
    L’Ai sollecita una risposta definitiva con conseguente firma di proposta di acquisto e relativa emissione di assegno al venditore, in quanto sembrerebbe che un nuovo acquirente si sia fatto avanti (questa informazione c’è stata data ora, dopo 2 visite fatte alla casa, che coincidenza!). Il rischio è che se non firmiamo la proposta, perdiamo la possibilità di acquistare la casa.
    Dato l’interesse che abbiamo verso questa proprietà, saremmo disposti a procedere, il problema è che non abbiamo informazioni relative alla proprietà stessa.
    L’unica informazione che abbiamo ricevuto dall’ai, è una vecchia piantina dell’abitazione precedente alla ristrutturazione. Ci ha, inoltre informato di aver provveduto a contattare il venditore per avere la piantina aggiornata, ma a quanto pare questa non è mai stata fatta; e, quindi, prima di avere la piantina aggiornata e registrata al catasto, dovranno passare circa 40 gg. (ha tenuto a sottolineare come la piantina non sia necessaria in fase di proposta di acquisto, ma lo sarà solo prima della firma dell’atto notarile).
    Ma, a parte la piantina, non abbiamo altre informazioni riguardo lo stato dell’immbobile, la proprietà, eventuali ipoteche, stato degli impianti, ecc ecc
    A vostro avviso è giusto insistere nell’avere questi dati prima della firma della proposta di acquisto? O si può far in modo che la casa venga bloccata, ma senza versamento di alcun acconto prima di aver avuto tutte le informazioni necessarie?
    La ns paura è che dopo aver versato 2000/3000 € per la firma della proposta, poi nascano impedimenti, quali che la casa non sia “libera” o che gli impianti siano da rifare, ecc ecc; impedimenti che ci potrebbero far recedere dall’acquisto della casa, ma per il quale avremmo già “regalato” 2000/3000 €.
    Vi ringrazio anticipatamente per qualsiasi consigli vorreste darci!

    Grazie!
    Claudio
     
  2. Oris

    Oris Ospite

    Fai aggiungere alla proposta tutte le sospensive del caso e magari pretendi che l'assegno sia mantenuto come deposito fiduciario fino alla firma di un compromesso, da effettuare DOPO aver fatto tutti i controlli di rito.
     
  3. geograssini

    geograssini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Invece di firmare i prestampati delle agenie immobilieri per la proposta di acquisto, stilane una con l'aiuto del professionista di fiducia o Notaio, in modo da farti dichiarare la conformità urbanistica dell'immobile già all'accettazione della proposta o che sarà conforme alla vendita nello stato di fatto in cui adesso l'immobile si trova (considera anche le destinazioni degli ambienti nonostante l'arredamento che vedi, acquistare una cantina in luogo di una camera da letto ha una sostanziale differenza!). Una volta indicato tutto nella proposta in modo tale da essere garantito puoi proporre l'acquisto, chiedendo che l'assegno non venga incassato fino al compromesso (che verrà stipulato dopo le dovute verifiche del tuo/suo tecnico).
     
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io sarei per una procedura più "diretta" che vado ad esemplificare ( :^^:) :
    1. non credere all'esistenza "coincidente" di un altro acquirente che, se pure esistesse, avrebbe i tuoi stessi dubbi e le tue stesse perplessità :fico:
    2. pretendere che all'appuntamento preso per fare la proposta l'AI si presenti con la documentazione minima e cioè atto di provenienza, nota di trascrizione e piantina catastale. E' un tuo diritto vederla prima di firmare e, dopo l'accettazione, averla.
    3. se l'AI ti fa problemi o allunga il brodo scappa e vatti a cercare un'altra casa. Se si tratta di "capricci" del proprietario che l'AI riuscirà a risolvere ti richiamerà lui, se c'è altro .... stanne alla larga! :?
    :ok: :stretta_di_mano:

    ;)
     
  5. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quoto Maurizio e inoltre tieni presente che l'assegno di deposito fiduciario che eventualmente lasci deve essere intestato al proprietario dell'immobile e ....MAI ..... all'Agente Imm.
     
  6. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se l' immobile Ti interessa veramente e non vuoi prendere fregature rivolgiti ad un legale che Ti assista, oltre che nella trattative, anche nella redazione dei contratti e nella previa verifica di tutte le regolarità urbanistiche richieste.
    Per quanto riguarda quanto affermato dall' Agenti Immobiliari su potenziali altri acquirenti pare un escamotage per far firmare frettolosamente la proposta.
    Ricordarti bene che una proposta di acquisto, dopo che è stata accettata dal venditore è un contratto bello e buono che, per essere risolto, in caso di problemi, è necessario il tribunale o la volontà di entrambe le parti.
    In definitiva meglio prevenire che curare.
    Saluti
    Smoker
     
  7. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    MA una bella proposta d'acquisto con le varie clausole sospensive come dice Oris per tutelarsi no??

    Se non accettà di inserirle vuol dire che L AI è già un pizzico in mala fede oppure non ha nessuna documentazione dell'immobile. (verbalaccio??)

    IO quando avviso un cliente che potrebbe esserci qualcuno interesasto allo steso immobile lo faccio solo perchè ho notato che gli è piaciuto e ci stanno pensando seriamente, no nrichiamo mai un cleinte per informarlo che ho fatto tot appuntamenti per l'immobile e che qualcuno viene a fare una seconda visita, se non me lo chiedono espressamente ma se chiamo.........è vero.

    Dipende come si lavora.
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
     
    A fmartin piace questo elemento.
  9. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma perché devo pagare anche un legale che mi assista? L'agente immobiliare non basta? Se non mi fido di chi mi fa spendere qualche centinaio di migliaia di Euro meglio che faccia da solo.

    Nel dubbio e nella sfiducia consiglio un notaio piuttosto che un avvocato dato che il primo è GRATIS e ne sa di più.
     
  10. Oris

    Oris Ospite

    Eh sì,andare da un avvocato per una compravendita è come andare dal boia per far nascere un bambino.
    E se la citate ricordate la fonte. :D
     
  11. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Perchè l' avvocato è un pratico del diritto e della giurisprudenza, mentre l' agente immobiliare è un mediatore con conoscenze giuridiche si, ma certamente, anche per studi, titoli e pratica forense non paragonabili a quelle di un esperto in materia giuridica.
    Il notaio ha, ovviamente conoscenze giuridiche profonde, ma è una professione diversa e comunque, solitamente il notaio serve per la qualità di pubblico ufficiale, consiglia le parti sino ad un certo punto.
    Comunque, per Claudio, visto che potenzialmente vorrebbe acquistare il notaio non sarà gratis.
    Saluti

    Smoker
     
  12. Oris

    Oris Ospite

    La forma mentis degli avvocati non è adatta alla conciliazione o alla mediazione, essi transano, al massimo, difficilmente mediano da infrapartes.

    Far fare un compromesso a un avvocato significa doverne avere un'altro anche dall'altra parte.

    Far fare un compromesso all'avvocato significa, per il mediatore, durare fatica ancotra di più a conciliare le rispettive posizioni, cancellare dubbi e paure che l'avvocato instilla.... ripeto, come far fare l'ostetrica al boia.

    Inoltre troppo spesso gli avvocati prendono tempo, loro sono apgati lo stesso, e il mediatore si trova a rincorrerli per lesinare la correzione al compromesso che tarda ad arrivare.... se volete avere problemi maggiori in una compravendita probabilmente è la strada maestra.

    Qunado il mestiere del mediatore viene fatto da altri spesso infatti gli affari non si concludono :^^: per questo non ci sono rischi di sorta :^^:
     
  13. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quoto Oris al 100%
    (se mi nasce un altro figlio l'ostetrica la faccio fare a te! :risata: )

    Ho dovuto mediare fra 2 avvocati per una locazione commerciale, ed è successo ESATTAMENTE quello pronosticato dal nostro toscanaccio! Alla fine li ho messi d'accordo .... ma che fatica!! :?

    ;)
     
  14. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quoto al 100%
    Inoltre ti garantisco che se vai da un notaio e gli fai vedere una proposta di acquisto non ti prende neanche 1 €, almeno nel 90% dei casi, perché la esamina in 30 secondi e in 5 minuti sei fuori dall'ufficio.
     
  15. faweb

    faweb Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quali sono le clausole che conviene sempre inserire?
     
  16. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La presente proposta di acquisto è subordinata al fatto che alla stipula dell’atto di compravendita (oppure al preliminare) l’immobile venga consegnato conforme alle leggi e strumenti urbanistici e catastali, con regolare continuità nelle trascrizioni, libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oneri, vincoli, liti in corso, libero da persone e cose (a meno che tu non compri arredato e allora metterai una distinta dei mobili).
     
  17. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    C'è da definire anche la situazione degli impianti (se sono a norma e vuoi i certificati o meno) e la certificazione energetica.
     
  18. Adriano Moncini

    Adriano Moncini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ragazzi,ma quale avvocato e notaio, loro che facciano il loro mestiere .............. e noi che mestiere facciamo mi viene anche da chiedere???????? Siamo noi Ai che dobbiamo mettere sia il compratore che il venditore nelle condizioni di comprare/vendere in sicurezza. Spessissimo mi trovo nella condizione di fare visure ipocatastali e lo faccio ben volentieri; spendo qualche decina di € ma sono tranquillo. Se poi c'è qualcosa meglio che lo sappia prima io (così ho anche modo di chiedere spiegazioni e rimediare al problema) che il compratore lo apprenda dal notaio il giorno del compromesso. Se l'AI in questione è reticente e vuole tirare a vendere a tutti i costi bisogna metterlo nella condizione di non nuocere con proposta condizionata alla presa visione e verifica dei documenti, assegno intestato al venditore NT da rilasciare solo al momento della sottoscrizione del preliminare dal notaio e altri accorgimenti del genere.
    Un altro compratore?????? Può essere una bufala ma quante volte mi è successo....... Che poi l'incarico sia solo verbale questo non c'entra assolutamente nulla. Ogni volta che in una trattativa si mette di mezzo un avvocato il risultato è certo: TRATTATIVA SALTATA ma non per cause oggettive ma perchè l'avvocato vede sempre la controparte come un antagonista da combattere e non un soggetto con cui raggiungere un accordo soddisfacente per entrambi
     
  19. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ognuno è libero di farsi assistere da chi preferisce.
    Io, nei contratti dove ci sono "in ballo" tanti soldi, mi farei assistere da un legale, specialmente se conoscessi poco la materia.
    Capisco i "fastidi" che possa creare all' Agenti Immobiliari la presenza del legale e sotto certi aspetti concordo con Voi, però l' utente Claudio, ha grossi dubbi e non vuole sbagliare, quindi se proprio è veramente interessato a quel bene immobile io consiglio il leguleio con conoscenza specifica delle molteplici problematiche legate alla proprietà.
    Detto ciò, specifico, che questa è una mia personalissima opinione e non uno spot a favore della classe forense.

    Smoker
     
  20. Oris

    Oris Ospite

    Liberissimo di farlo, chiaramente, lecito e rispettabile pensiero. Però, quando ne farai tanti (contratti) quanto un agente immobiliare capirai da cosa derivano le nostre osservazioni: noi a differenza di molti, siamo esperti di compravendite, e lo siamo come nessun'altro può vantare, senza temere smentita. ;)

    Per il leguleio esperto in diritti reali ritengo che il NOTAIO sia molto più indicato.
     

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