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  1. flavio calvellotti

    flavio calvellotti Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno
    devo vendere un appartamento costruito nel 1995 ed acquistato dal secondo proprietario quattro anni fa. Mi sono recato in agenzia e mi è stato detto che sull'appartamento grava un vincolo per quanto riguarda la vendita. Ho fatto delle ricerche presso l'Agenzia del Territorio e ho scoperto che era stato costruito in base a convenzione ex art. 8 l. 28/01/1977 n.10. Il notaio al momento dell'acquisto non ne aveva assolutamente fatto cenno, e nulla è specificato nell'atto, che indica l'appartamento come libero da "pesi, vincoli, ipoteche, privilegi, sequestri, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli". Nell'atto era stato indicato come prezzo d'acquisto il valore catastale.
    Contattato il notaio mi ha detto che la convenzione in questione è stata abrogata dall'art. 136 co. 2 DPR 6/6/2001 n. 380, con decorrenza 30/06/2003. Il comune invece dice che la convenzione è ancora perfettamente valida. Lette le norme mi par di capire che le due interpretazioni siano possibili. Dal forum leggo che ci sono anche sentenze della Cassazione su questo tema.
    Qualcuno ha notizie più dettagliate o aggiornate, o magari gli estremi delle sentenze?
    Grazie
    Flavio
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi pare di capire che parliamo di edilizia convenzionata (imprenditore agricolo a titolo principale che ha costruito su terreno?) quindi ogni comune ha la sua: le sentenze della cassazione dovrebbero riguardare casi della tua città, che non è indicata. Dovresti approfondire il discorso col comune e soprattutto guardarti bene la convenzione che doveva essere allegata al rogito. Se l'hai acquistato come 'libero' devi reperire la convenzione originaria.
    Io mi recherei in comune col testo della legge in base alla quale il notaio ha ritenuto di considerare l'immobile privo di convenzioni. Se non risolvi il problema, temo che dovrai rivolgerti ad un buon legale.
     
  3. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Flavio, da dove scrivi? Magari nel forum abbiamo un collega che ha fatto vendite nel tuo stesso condominio o che comunque conosce le regole che il tuo Comune applica.
     
  4. mchl

    mchl Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    la norma di cui all'art 8 della legge bucalossi è stata sostituita dalla norma di cui all'art 18 della legge urbanistica ,per cui il vincolo derivante dalla convenzione o dall'atto unilaterale d'obbligo nei confronti del comune sottoscritto dal costruttore e consistente nell'obbligo di vendere al prezzo convenzionato sussiste
    ancora. tuttavia la cassazione ha stabilito che tale vincolo sussiste per il solo costruttore e non anche per l'acuirente dell'immobile.se non sono stato chiaro rinvio alla sentenza della II sez. civile della cassazione n.
    13006 del 2 ottobre del 2000 e allo studio n.187-2007/C del 13/4/2007 del consiglio nazionale del
    notariato.Questo studio è facilmente reperibile su google cercando "convenzioni bucalossi"
    n.b.i comuni illegittimamente si fanno versare delle somme per svincolare l'mmobile in quanto la cassazione difficilmente cambierà parere dopo la recente riforma del processo civile che ha posto un "filtro" ai ricorsi in cassazione
     
    A Gep piace questo elemento.
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Da noi non è assolutamente così. D'altra parte se cosi fosse, sarebbe un assenso implicito ad una speculazione folle. Tutti farebbero incetta di appartamenti a prezzi convenzionati per poi rivenderli liberamente a libero mercato. Mi sembra francamente una pazzia.
     
  6. mchl

    mchl Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    la legge e l'interpretazione della legge da parte della cassazione hanno validità nazionale.non capisco che significa "da noi". mi riferisco alle convenzioni previste dall'art 18 legge urbanistica
     
  7. mchl

    mchl Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    la sentenza della cassazione è la n.13006 del 2ottobre 2000. lo studio notarile è del consiglio nazionale del
    notariato n.187-2007/C. se il vincolo urbanistico deriva dall'art . 8 della legge bucalossi (ora sostituito dall'art
    18 della legge urbanistica) non ci sono problemi nel vendere l'immobile senza alcuna limitazione
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Da noi significa che, siccome le autorizzazioni dell'edilizia convenzionata vengono rilasciate dal sindaco, ogni comune ha le sue convenzioni. Bisogna guardare la convenzione nello specifico. Il comune in qst anni ha concesso il riscatto del terreno a migliaia di proprietari per poter vendere liberamente e, oltretutto, non sempre è possibile il riscatto. Io mi sono occupato diverse volte di edilizia convenzionata. Affrontare una compravendita come se fosse libera senza guardare la convenzione potrebbe portare dei problemi successivamente. Una cosa che non ho capito è: perchè nella precedente compravendita è stata dichiarata la rendita catastale???
     
  9. mchl

    mchl Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    la cassazione da me ricordata dice:" la leggen.10/1977 in materia di edilizia convenzionata dispone .....che il
    contributo per il rilascio della concessione edilizia è ridotto qualora il concessionario si impegni, a mezzo convenzione con il comune ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della
    convenzione-tipo(art 7),convenzione-questa- approvata dalla regione,e cui si uniformano le convenzioni comunali.......(omissis) ...con previsione che ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canini di locazione è nulla per la parte eccedente" "La lettera di tale legge si presenta chiara nell'individuare
    in chi abbia ottenuto la concessione edilizia a contributo ridotto e quindi concluso con il comune la convenzione necessaria(oovero l'atto d'obbligo equivalente),il destinatario degli obblighii assunti di contenere i prezzi nei limiti indicatinella stessa convenzione...."L'estensione di questi obblighi ad altrie in particolare a chi
    sia esso stesso acquirente dell'alloggio dal concessionario costruttore ...non trova giustificazione nella esplcita norma di legge....
    il consiglio notarile nazionale dopo ampio esame della sentenza predetta conclude così:"si può affermare che la posizione della cassazione sia attendibile e pertanto legittimo il comportamento del notaio che si adegui ad essa n altro discorso vale iell'interpretazione della disciplina in discorso." altro discorso è quello relativo all'art 35 legge865/1971 (comune che espropria il terreno per destinarlo ad edilizia convenzionata). in tal caso la cassazione ritiene corretto che il vincolo si trasmetta anche ai futuri acqirenti dell'immobile
     
  10. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Vero, ma non mi sento di smentire granducato, nel senso che a volte alcuni Comuni mettono i bastoni tra le ruote (o cercano di metterli) facendosi forti di diverse interpretazioni della normativa. Mi raccontava un Notaio di Bologna che, in un caso specifico come quello citato da mchl, era arrivato addirittura ad anticipare al Comune interessato l'imminente vendita dell'immobile senza alcun vincolo. Della serie "Caro Comune, sappi che stiamo per procedere ad una vendita regolare, non ci rompere le scatole!"
     
  11. flavio calvellotti

    flavio calvellotti Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringrazio per le numerose repliche. Approfondendo la questione anch'io ho visto che c'è quella sentenza della Cassazione (non a sezioni riunite però, quindi da non considerare vincolante per altri giudici) e quel parere del Consiglio Notarile, che però costituisce solo un'interpretazione, anche se magari autorevole. In sostanza la tesi del "prezzo libero" è solo un'interpretazione giurisprudenziale e dottrinale, quindi vale fino a un certo punto. Chi comprerebbe una casa a prezzo di mercato sapendo che c'è questo vincolo e soprattutto sapendo che il Comune dice che va pagata la metà o poco più? Inoltre chi per ipotesi la comprasse (a prezzo di mercato, e indicandolo nell'atto) potrebbe sempre avere la tentazione di fare causa avendo qualche speranza di vincerla: in effetti è logico solo dal punto di vista giuridico che l'obbligazione riguadi solo la prima compravendita, altrimenti il primo acquirente la rivenderebbe immediatamente avendo un guadagno esagerato ai danni del Comune che ci ha messo i soldi.
    In risposta a Granducato, avevo indicato il valore catastale perchè l'ho comprata da privato nel 2005 (Natale 2005 per massima disgrazia, quando la finanziaria 2006 ha comunque fissato il valore catasrtale come base imponibile su cui pagare l'imposta di registro. anche su questo avrei qualcosa da ridire riguardo al notaio..).
    In conclusione, ho intenzione di rivolgermi a un legale per valutare la possibilità di chiedere i danni al notaio, che non aveva indicato il vincolo nell'atto.
    Flavio
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' esattamente quello che sostenevo io.

    Mi sembra logico: viceversa sarebbe il paradiso degli speculatori.

    La causa ti porterà a rivalerti anche sul venditore (che a sua volta anch'egli si rivarrà sul notaio) che potrebbe avere grossi guai fiscali e a livello di sanzioni.
    L'unico dubbio che mi viene è che l'atto potrebbe essere dichiarato nullo con tutto ciò che ne consegue ( se avevi dichiarato la rendita catastale fai MOLTA attenzione).
    In bocca al lupo-
     
  13. flavio calvellotti

    flavio calvellotti Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Visto che sull'atto è indicato il valore catastale, ampiamente inferiore al valore da convenzione, mi pare cha l'atto sia a posto e il venditore a questo punto non abbia niente a che vedere con la vicenda. Il danno che potrei vantare deriva dalla differenza di valore, atteso e reale dell'immobile, o dalla perdita di oppurtunità per impossibilità di venderlo a prezzo di mercato. Almeno è così che mi pare di inquadrare il problema
    Grazie di nuovo
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nell'edilizia convenzionata la vendita si fa non sulla rendita catastale, ma su una formula indicata in convenzione. Il venditore ha a che fare con la vicenda perchè credo che ci siano gli estremi per annullare l'atto. Quello che ci rimette per diversi motivi sei senz'altro tu e non per colpa tua. Quindi spero che il tuo legale ti possa aiutare,
     
  15. loreta

    loreta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    sono nella stessa condizione. la mia convenzione scade nel 2015. forse ai fini di svincolare l'appartamento sarebbe meglio presentare un'istanza al comune per verificare i margini di fattibilità... sinceramente far fronte ai costi per azioni legali è troppo gravoso se si considera che la cp è un ente ... che agirà sicuramente .... tasse e sopratasse... - se il dettato della cassazione venisse recipito in legge - magari con emendamento alla finanziaria in preparazione si potrebbe procedere a vendite più che adeguate all'Istat adeguati alla nuova moneta!
     
  16. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    L'edilizia convezionata è e sta diventando scusate il terimine un gran casino.

    Troppi comuni stanno facendo quel che vogliono a rischio delle compravendite e delle parti, specialmente i venditori.
     

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