Vorrei fare una proposta formulata da me e non dall'agenzia: qual'è la prassi ?

[blast]

Continui a non rispondere alle domande.....ma se vuoi te le riepilogo.....però dovresti semmai rispondere non "versione Bignami" del tuo testo unico sulle compravendite ma in italiano corrente che possa capire anche io.
Basta un si o un no......o forse ti renderai conto e lo renderai esplicito ai lettori che in questo settore un si od un no è molto difficile dirlo con certezza.
Visto che ti piace rivangare gli antichi romani Tacito scriveva più o meno così:
Corruptissima re publica plurimae leges; è solo dirimendo la matassa che gli agenti aggiungono valore per il cliente: non facendo pubblicità sul web.

Per prova, uno degli immobili che dovevo alienare (per avere i soldi per acquistare senza mutuo) l'ho inserzionato io; venduto in tre mesi trovando l'accordo sul prezzo....sai cosa ha convinto il compratore ? Che pur essendo una fattispecie particolare (parte di un bene già alienato ma parzialmente) io l'ho messo nella condizione di non dover temere nulla da nessuno.....

Altri suggerimenti da altri partecipanti al forum ? Altrimenti così diventa un ping pong tra me e Pyersilvio......

 

[Tobia]

Curiosità:
Sul web trovi tante bozze di proposte (FIAIP-Fima-FoL-Agenzie..) hai pensato di scaricare una di quelle e incominciare a modificarla?
Ce ne sono di tutti i tipi con sospensive mutuo o sospensive controlli.

La proposta è un atto unilaterale, hai già fatto trenta (controlli), fai trentuno (proposta).

 

[blast]

Ciao Tobia e grazie per il tuo intervento; ho avuto modo di apprezzare la tua competenza in altri post.
Il problema non è trovare un format ma farlo accettare all'agente che pare molto rigido sulle policy aziendali che probabilmente gli impongono. Lui è al corrente che non sottoscriverei nulla che non fosse scritto (con le giuste clausole) dal mio avvocato (che è in uno studio notarile....). Ed allora le mie domande:
E' obbligato ad accettare e proseguire una offerta così fatta ?
E' vero che se è al corrente che non si può arrivare al buon fine (rogito) non percepirebbe provvigione se non all'atto (laddove il venditore avesse sanato i "piccoli problemini" della casa) anche se l'offerta venisse accettata ?
Credo sostanzialmente che non piaccia avere una controparte "informata" e che si vuole tutelare.
Un punto lo hai capito già....ovvio che una delle clausole è la fideiussione......
Tutte le mie perplessità sono anche relative al fatto che la controparte non è una persona fisica.....e da qui altra serie di problemi.....
Voi direte: ma chi te lo fa fare ? Infatti....penso di "mollare l'osso" ma quello che continuo a non capire è la strana posizione dell'agenzia che si ostina a chiedere una proposta ma "come vuole lei"....
Grazie

 

[PyerSilvio]

Ad onor del vero, quando ciascuna delle parti e' bene istruita, la buona chiusura dei negozi giuridici, dovrebbe essere piu agevolata.

Se cosi' non fosse, bisogna per forza ritenere che quando nelle pratiche vi e' l'intervento dei legali e o dei tecnici, incaricati da ciascuna delle parti, le vendite non avvengano, per la troppa informazione ivi presente.

Un non senso.

Risibile l'ipotesi, che tutti sti professionisti e l'azione di acquisto, non abbia a proseguire, per via dei moduli prestampati dell'agenzia o della sua politica aziendale sul loro utilizzo.

La proposta di acquisto, come l'assegno che la sostiene, e' indirizzata al venditore.

In qualunque modo formale, essa pervenga al venditore, il mediatore, non puo' far finta di chiudere gli occhi.
Che sia un network, con le sue policy o liturgie, che sia una ditta individuale o perfino, un cane sciolto, la sostanza non cambia.

Altra circostanza, di poca comprensione, e' quella che vede il senso di formulare una proposta, laddove non sussistono, a detta di una parte, le condizioni per convenire al rogito.

Come voler partire in viaggio senza trovare la destinazione.

Se vi sono oneri e atti da espletare e questi spettano al venditore, questi ottemperera'.

Obbligato dall'accettazione della proposta.

In conclusione, io ritengo che quel mediatore, non voglia darti i suoi moduli, perche' come me, ha intuito quale il personaggio.

Uno che fa' tanta confusione.

Guarda a quello che devono fare gli altri, anziche' a quello, che dovrebbe fare lui.

Poi alla fine non compra niente.

 

[Tobia]

Fideiussione per la caparra versata ad un privato la vedo dura..

Per il resto SE ti piace la casa ma hai dei dubbi sulla modulistica allora formula la proposta con il tuo avvocato, portala all'agente, decidi con lui il suo compenso e chiedi che la spedisca al proprietario, in assenza di quest'ultimo passaggio provvederai tu stesso ad inviarla ed a pagare l'agente secondo i valori di usi e consuetudini al rogito (che usualmente sono più bassi del 3%)

Come suggerimento cerca di semplificare la vita al proprietario e non complicarla:
Mi piace la casa, ecco un mio assegno a caparra, controllo i doc con il mio geom, il mio o tuo geom eventualmente sana, incassi la caparra ed al rogito ti pago il resto (ed eventualmente il tuo geom se così pattuito).

Lascia stare fideiussioni, basta un assegno ed una sospensiva controlli.

 

[blast]

Pyer, francamente speravo non replicassi ....netiquette mi impone di non rispondere con i toni e le giuste motivazioni alla tua continua provocazione.

Stacca la spina del livore e prova a ragionare sul fatto che il forum pullula di "purtroppo mi sono fidato dell'agente"

Invece di "incolpare" i tuoi potenziali clienti prova a girare la frittata a tuo favore come alcuni tuoi colleghi già fanno sul forum prospettando una professionalità ben diversa da quella che tu sostieni sia normale.
Pensa se la norma che oggi ti tulela rendesse tutte le verifiche catastali, urbanistiche, etc. etc. OBBLIGATORIE PRIMA della proposta di acquisto.....o se l'agente fosse così in gamba da fare tutto ciò anche se non obbligato.....non credi che la parcella (non sarebbe più una commissione) si potrebbe alzare ed anche di molto ? Certo....bisognerebbe studiare.....ma vuoi mettere ?
QUALITA'....non quantità.......questo ti chiede il mercato...
p.s.
non a caso associazione di settore e qualche grande agenzia propongono le soluzioni "immobile certificato" trasparente etc. etc.......(anche se pure in quel caso occorrono dei distinguo).

keep calm and ....... be a professionist.....

 

[blast]

Grazie Tobia, cito per replicare...


Per il resto SE ti piace la casa ma hai dei dubbi sulla modulistica allora formula la proposta con il tuo avvocato, portala all'agente, decidi con lui il suo compenso e chiedi che la spedisca al proprietario, in assenza di quest'ultimo passaggio provvederai tu stesso ad inviarla ed a pagare l'agente secondo i valori di usi e consuetudini al rogito (che usualmente sono più bassi del 3%)

Ecco il punto.....perchè devo pagare l'agente se non vuole neanche proseguire la mia proposta ?
non cade il presupposto dell'intermediazione ?

La commissione richiesta è ben più alta ma ripeto che non è quello il problema, riconosco sempre il lavoro degli altri.....ma vorrei lo facessero....

p.s.
i controlli sono già avvenuti e so esattamente cosa non va.....ma pare (e questo l'agente lo sa) che il proprietario non voglia anticipare danari per sanare......
In altre parole....se aspetta i soldi miei per sanare.....mi stanno facendo perder tempo e basta (tutti e due).
Non vado oltre nelle considerazioni del perchè l'agente continua a prendere il mandato di una casa così.....perchè non sarebbero belle considerazioni...

 

[PyerSilvio]

Pyer, francamente speravo non replicassi ....netiquette mi impone di non rispondere con i toni e le giuste motivazioni alla tua continua provocazione.

Stacca la spina del livore e prova a ragionare sul fatto che il forum pullula di "purtroppo mi sono fidato dell'agente"

Invece di "incolpare" i tuoi potenziali clienti prova a girare la frittata a tuo favore come alcuni tuoi colleghi già fanno sul forum prospettando una professionalità ben diversa da quella che tu sostieni sia normale.
Pensa se la norma che oggi ti tulela rendesse tutte le verifiche catastali, urbanistiche, etc. etc. OBBLIGATORIE PRIMA della proposta di acquisto.....o se l'agente fosse così in gamba da fare tutto ciò anche se non obbligato.....non credi che la parcella (non sarebbe più una commissione) si potrebbe alzare ed anche di molto ? Certo....bisognerebbe studiare.....ma vuoi mettere ?
QUALITA'....non quantità.......questo ti chiede il mercato...
p.s.
non a caso associazione di settore e qualche grande agenzia propongono le soluzioni "immobile certificato" trasparente etc. etc.......(anche se pure in quel caso occorrono dei distinguo).

keep calm and ....... be a professionist.....

Nessun livore.

A spiegarti il giusto senso di marcia, che deve avere una pratica, per essere espletata.

La norma, da lustri, gia' prevede la preventiva sistemazione urbanistica e catastale del bene oggetto di vendita.

Che deve avvenire prima del rogito.

Adempimenti che restano in capo al venditore.

Per la logica delle cose non potrebbe essere diversamente.

Per le piu svariate motivazioni, il proprietario puo' decidere di lasciare le questioni catastali ed urbanistiche, cosi' come sono e insistono, magari da diverse generazioni, sul proprio bene.

Che resta di sua esclusiva proprieta'.

C'e' un solo senso di marcia per procedere in una compravendita.

Che e' contrario a quello che indichi tu.

 

[PyerSilvio]

Grazie Tobia, cito per replicare...


Per il resto SE ti piace la casa ma hai dei dubbi sulla modulistica allora formula la proposta con il tuo avvocato, portala all'agente, decidi con lui il suo compenso e chiedi che la spedisca al proprietario, in assenza di quest'ultimo passaggio provvederai tu stesso ad inviarla ed a pagare l'agente secondo i valori di usi e consuetudini al rogito (che usualmente sono più bassi del 3%)

Ecco il punto.....perchè devo pagare l'agente se non vuole neanche proseguire la mia proposta ?
non cade il presupposto dell'intermediazione ?

La commissione richiesta è ben più alta ma ripeto che non è quello il problema, riconosco sempre il lavoro degli altri.....ma vorrei lo facessero....

p.s.
i controlli sono già avvenuti e so esattamente cosa non va.....ma pare (e questo l'agente lo sa) che il proprietario non voglia anticipare danari per sanare......
In altre parole....se aspetta i soldi miei per sanare.....mi stanno facendo perder tempo e basta (tutti e due).
Non vado oltre nelle considerazioni del perchè l'agente continua a prendere il mandato di una casa così.....perchè non sarebbero belle considerazioni...

Eccolo qua il punto.

Che non vuoi pagare e o eludere l'intervento dell'intermediario.

Con motivazioni che fanno ridere i polli.

La casa e' vendibile.

Per chi intende acquistarla.

Se il proprietario, avesse i soldi per sanare, probabilmente la casa costerebbe di piu.

Quindi tutta una questione di prezzo.

Mestiere dell'intermediario.

 

[blast]

Eccolo qua il punto.

Che non vuoi pagare e o eludere l'intervento dell'intermediario.

Con motivazioni che fanno ridere i polli.

La casa e' vendibile.

Per chi intende acquistarla.

Se il proprietario, avesse i soldi per sanare, probabilmente la casa costerebbe di piu.

Quindi tutta una questione di prezzo.

Mestiere dell'intermediario.

Beh.....non ostante l'abbia specificato più volte....hai scritto l'unica cosa che ho più volte smentito. Non so se non leggi, non capisci o non voglia capire trolleggiando.
Sai quanto mi ci vorrebbe a fare quello che voi definite "scavalco" ? il tempo di una telefonata......
E' proprio perchè sono una persona corretta che non capisco il comportamento del tuo collega.

Ti faccio notare che parli sempre di azioni a valle della proposta (che è un contratto sul quale LUCRI solo tu). E chi mi tutela PRIMA della proposta che ha comunque effetti giuridici ed economici vincolanti per le parti MENO CHE PER TE ?
Tobia addirittura suggerisce (e forse ha ragione) che sia io ad inoltrare la proposta al venditore....non lo farei mai....preferirei attendere lo scadere del mandato e trattare con la nuova agenzia (qualora ci fosse).

Pyer.....ri ocio.....stai sminuendo e svilendo gravemente la tua "professione".....non ti ridurre a "venditore"......il concetto di intermediario è ben più alto......