acquirente

Nuovo Iscritto
Professionista
ora c'è proprio tutto. GRAZIE!:ok:

Figurati...........stai anche attenta che la proposta deve essere compilata in modo che ti tuteli al max e ricorda che una proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare in data xxxxx secondo la recente sentenza della cassazione e' nulla
idem se rimanda ad una scrittura integrativa.
per essere valida la proposta di acquisto deve rimandare al rogito in data xxxxx.
in mezzo tra proposta e rogito solo le varie scadenze degli acconti prima di arrivare al saldo del rogito.
spero di esserti stato di aiuto ma mi raccomando vai dal tuo avvocato per farti aiutare.
(sapendone un po' di piu')
ciao
 

leonard

Membro Senior
Agente Immobiliare
Professionista
OK per l'avvocato che controlla le condizioni da inserire nella proposta
chiedi anzi pretendi che l'immobile non provenda da donazione e fai fare una ricerca dal tuo geometra almeno nell'arco del ventennio.Comunque il geometra queste cose le sa benissimo.
Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative
richiedi certificato di conformita' urbanistica che attesta la conformità fra stato di fatto, catasto e licenze comunali. (l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale , ovvero che non sia abusivo e che la scheda catastale sia conforme allo stato di fatto).
richiedi l'ACE obbligatoria dal 1 luglio 2009-
richiedi certificazione di abitabilita'/agibilita'
richiedi la clausola sospensiva mutuo
-l'immobile non proviene da donazione ventennale
richiedi le spese condominiali anche quelle straordinaria in modo da vedere se ci sono spese straordinarie in ballo da fare
richiedi una lettera dall'amministratore del condominio in cui le spese condominiali sono fino al rogito pagate dal vecchio proprietario
richiedi che l'immobile sia libero al rogito. se ti serve libero subito metti la condizione essenziale e perentoria
se il proprietario ti chiede di rimanere dentro anche dopo il rogito metti subito delle penali per ogni gg di ritardo nella consegna nell'ordine almeno di 100 euro al gg.
se ci sono degli accessori che ti interessano tipo armadi a muro o condizionatori fai un elenco e descrivili, la formula visto e piaciuto non serve a niente ed il proprietrario se li puo' anche portare via.
richiedi la trascrizione del preliminare e la registrazione
descrivere e specificare bene le somme da versare in acconti, caparre e saldo.
per finire richiedi l'accettazione del venditore in forma scritta entro 8 gg trascorso tale termine si intendera' nulla la presente proposta.
mai intestare l' assegno come acconto all'agenzia ma solo a nome del venditore
clausola importante:
"E’ condizione di efficacia della presente proposta d’acquisto la garanzia, resa dal proprietario all’atto dell’accettazione, che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali e catastali, che lo stesso gli è pervenuto con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive.
ciao

.....................se tutti gli acquirenti richiedessero "tutta questa documentazione" il nostro lavoro diverrebbe di una facilità sconcertante con conseguente abolizione dei notai....................:D
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
domanda:
se nella proposta (con esplicito rimando ad un compromesso quindi proposta nuda e cruda) inserisco una penale a carico del venditore pari alla somma data in cauzione, da incassare in caso:

".. dopo l'accettazione della proposta, la proprietà decidesse unilateralmente di non dar seguito alla stessa, creando quindi un danno al proponente..)

questa è considerata vessatoria, iniqua o legale?
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
Grazie Umberto,
Tutta la proposta è nulla o solo la penale (se esercitata..)

è forse perché la penale deve riguardare ambedue le parti?
o forse perché una proposta presenta un impegno Unilaterale, mentre solo i compromessi hanno un impegno Bilaterale?

mi piacerebbe tradurre in contratto quest'eventualità:
  1. il proponente si vincola ad una irrevocabilità della proposta per € 10.000 (a titolo di cauzione e versata all'agenzia fino al compromesso) al fine di espletare le pratiche di controllo e mutuo sull'immobile.
  2. il proprietario si vincola con una penale di € 10.000 a non venderla a nessun altro fino alla data stabilita per il compromesso.

senza la clausola della penale, quale vincolo ha il proprietario che accetta una proposta e poi recede da essa?
(NB con assegno depositato a titolo di cauzione presso l'agenzia sino al compromesso e non a titolo di caparra e versato all'accettazione)

se il proprietario avesse preso immediatamente i soldi all'accettazione, questi ne dovrebbe restituire il doppio, ed in caso di deposito cauzionale presso l'agenzia vale lo stesso?
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
# il proponente si vincola ad una irrevocabilità della proposta per € 10.000 (a titolo di cauzione e versata all'agenzia fino al compromesso) al fine di espletare le pratiche di controllo e mutuo sull'immobile.
# il proprietario si vincola con una penale di € 10.000 a non venderla a nessun altro fino alla data stabilita per il compromesso.

Il problema è questo: alla proposta non può (formalmente) seguire un compromesso. La cassazione ritiene nulla la promessa di promessa. Fino alla prossima sentenza :occhi_al_cielo:
 

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