ghiga64

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ciao,

un collega di altro gruppo franchising mi chiede di collaborare per la vendita di un immobile che ha in esclusiva. Accetto perché sono colleghi corretti. A luglio trovo l'acquirente, trattativa fatta, prezzo proposta accettato dai proprietari e notificato ai proponenti. Fin qui tutto bene. La proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo, lo scriviamo sulla proposta senza aggiungere una data (quindi condizione sospensiva). L'unica data scritta sulla proposta era quella del rogito da effettuare entro settembre 2012. L'acquirente si affida ad un mediatore creditizio consigliato da un collega di lavoro, mediatore che poi è risultato un truffaldino. Arriviamo a tre settimane fa dove prendo in mano io la situazione dopo svariate telefonate, mail ecc fatte a quel mediatore. Oggi se ne sta occupando il mio mediatore creditizio. Prima di qualche gg non avremo la pre delibera.
LA NOVITA? Il collega ha trovato un acquirente che vorrebbe fare una proposta da subito e lui ha deciso di fargliela fare baypassando la mia....MA E' FATTIBILE? Il mio avvocato dice di no, il loro avvocato dice che non avendo rispettato la data di rogito entro settembre 2012, la condizione sospensiva non esiste più e quindi la proposta e decaduta. CONSIGLI?
 

Umberto Granducato

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Agente Immobiliare

Evitare le sospensive o altrimenti farle meglio. Le sospensive sono armi contrattuali e bisogna saperle usare. Bisogna mettere date e cifre ben specificate.

In linea di massima dovrebbe aver ragione il tuo collega: se a fine settembre il tuo cliente (che doveva essere formalmente convocato con raccomandata) non si è presentato a rogito, il contratto mi sembra non piu valido.
L'avvocato xchè dice di no?
 

GuglielmoP

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Io, invece, temo qualcosa di assai più complesso:

Al momento la proposta sottoposta a condizione non è in essere, perché manca il verificarsi di suddetta condizione. Quindi è come se non ci fosse. Tuttavia, nel momento in cui dovesse esser concesso il mutuo, tale proposta si perfezionerebbe in vincolo. Ora, fintanto che la prima proposta non è "attiva" il proprietario può benissimo procedere come se nulla fosse (a livello deontologico e morale poi se la vede lui), ma quando la condizione sospensiva si verifica? A quel punto il proprietario si trova ad aver venduto la medesima casa a due persone distinte...E in tal caso , semmai ci sarà un contenzioso, lo vincerà chi dimostrerà per primo l'opponibilità a terzi del proprio contratto. Pertanto io direi...va a registrare il contratto(se ancora non l'hai fatto) ;)
 

Umberto Granducato

Fondatore
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Io, invece, temo qualcosa di assai più complesso:

Al momento la proposta sottoposta a condizione non è in essere, perché manca il verificarsi di suddetta condizione. Quindi è come se non ci fosse. Tuttavia, nel momento in cui dovesse esser concesso il mutuo, tale proposta si perfezionerebbe in vincolo. Ora, fintanto che la prima proposta non è "attiva" il proprietario può benissimo procedere come se nulla fosse (a livello deontologico e morale poi se la vede lui), ma quando la condizione sospensiva si verifica? A quel punto il proprietario si trova ad aver venduto la medesima casa a due persone distinte...E in tal caso , semmai ci sarà un contenzioso, lo vincerà chi dimostrerà per primo l'opponibilità a terzi del proprio contratto. Pertanto io direi...va a registrare il contratto(se ancora non l'hai fatto) ;)

Io non credo...
La sospensiva deve avere una scadenza che, se non meglio identificata, direi che in qst caso coincide con la data del rogito. Altrimenti sarebbe eterna...
L'acquirente alla scadenza andava convocato, non presentandosi si doveva sciogliere il contratto.
 

GuglielmoP

Membro Attivo
Agente Immobiliare
A me, tempo fa, da un avvocato di fiducia, fu raccomandato (a dir poco :risata:) di inserire una data precisa per tale condizione (anzi, a dirla tutta mi disse "lascia stare la sospensiva, fanne due risolutive, del tipo "il presente contratto cesserà se, entro il .... al sig. PincoPallo non sarà concesso il mutuo che dovrà comunque essere richiesto entro x giorni dalla data del presente contratto, pena l'annullamento dello stesso") spiegandomi che, altrimenti, il proponente avrebbe potuto trascinare la questione all'infinito (con ovvi vantaggi per lui...dopo due anni che aspetti che uno si decida, la casa alla fine gliela vendi anche a meno pur di chiudere questa storia...). Ora, nel dubbio della veridicità di tale ipotesi, io tendo a muovermi con le risolutive...hai visto mai avesse ragione :D
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
A me, tempo fa, da un avvocato di fiducia, fu raccomandato (a dir poco :risata:) di inserire una data precisa per tale condizione

:ok:

Appunto. Non essendo stato convocato, siamo sicuri che la proposta si intende risolta ?

No silvana non siamo sicuri, ma teoricamente se l'immobile resta in vendita andiamo avanti degli anni e non mi sembra verosimile.
L'unica soluzione secondo me, è convocare l'acquirente indicando che i tempi per il rogito sono ampiamente scaduti, dandogli 15 gg di tempo per presentarsi, viceversa la proposta scade e si procede con l'altro...
 
E

enzo6

Ospite
Ciao,

un collega di altro gruppo franchising mi chiede di collaborare per la vendita di un immobile che ha in esclusiva. Accetto perché sono colleghi corretti. A luglio trovo l'acquirente, trattativa fatta, prezzo proposta accettato dai proprietari e notificato ai proponenti. Fin qui tutto bene. La proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo, lo scriviamo sulla proposta senza aggiungere una data (quindi condizione sospensiva). L'unica data scritta sulla proposta era quella del rogito da effettuare entro settembre 2012. L'acquirente si affida ad un mediatore creditizio consigliato da un collega di lavoro, mediatore che poi è risultato un truffaldino. Arriviamo a tre settimane fa dove prendo in mano io la situazione dopo svariate telefonate, mail ecc fatte a quel mediatore. Oggi se ne sta occupando il mio mediatore creditizio. Prima di qualche gg non avremo la pre delibera.
LA NOVITA? Il collega ha trovato un acquirente che vorrebbe fare una proposta da subito e lui ha deciso di fargliela fare baypassando la mia....MA E' FATTIBILE? Il mio avvocato dice di no, il loro avvocato dice che non avendo rispettato la data di rogito entro settembre 2012, la condizione sospensiva non esiste più e quindi la proposta e decaduta. CONSIGLI?

Scusami GHIGA64 ma se la proposta del tuo cliente è decaduta per mancato rispetto delle tempistiche rogito entro 30/9, e tu lo sai, perchè spendi soldi per un avvocato?
 

Bagudi

Fondatore
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Agente Immobiliare
L'unica soluzione secondo me, è convocare l'acquirente indicando che i tempi per il rogito sono ampiamente scaduti, dandogli 15 gg di tempo per presentarsi, viceversa la proposta scade e si procede con l'altro...



Infatti. Anche io ritengo che la proprietà debba fare così: ci vuole comunque un iter ben preciso per sciogliere le proposte, se no, sai che bailamme !!!!:cauto:
 

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