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  1. ghiga64

    ghiga64 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao,

    un collega di altro gruppo franchising mi chiede di collaborare per la vendita di un immobile che ha in esclusiva. Accetto perché sono colleghi corretti. A luglio trovo l'acquirente, trattativa fatta, prezzo proposta accettato dai proprietari e notificato ai proponenti. Fin qui tutto bene. La proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo, lo scriviamo sulla proposta senza aggiungere una data (quindi condizione sospensiva). L'unica data scritta sulla proposta era quella del rogito da effettuare entro settembre 2012. L'acquirente si affida ad un mediatore creditizio consigliato da un collega di lavoro, mediatore che poi è risultato un truffaldino. Arriviamo a tre settimane fa dove prendo in mano io la situazione dopo svariate telefonate, mail ecc fatte a quel mediatore. Oggi se ne sta occupando il mio mediatore creditizio. Prima di qualche gg non avremo la pre delibera.
    LA NOVITA? Il collega ha trovato un acquirente che vorrebbe fare una proposta da subito e lui ha deciso di fargliela fare baypassando la mia....MA E' FATTIBILE? Il mio avvocato dice di no, il loro avvocato dice che non avendo rispettato la data di rogito entro settembre 2012, la condizione sospensiva non esiste più e quindi la proposta e decaduta. CONSIGLI?
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Evitare le sospensive o altrimenti farle meglio. Le sospensive sono armi contrattuali e bisogna saperle usare. Bisogna mettere date e cifre ben specificate.

    In linea di massima dovrebbe aver ragione il tuo collega: se a fine settembre il tuo cliente (che doveva essere formalmente convocato con raccomandata) non si è presentato a rogito, il contratto mi sembra non piu valido.
    L'avvocato xchè dice di no?
     
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  3. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    perche' e' un avvocato:risata:...concordo con Umberto
     
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  4. GuglielmoP

    GuglielmoP Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io, invece, temo qualcosa di assai più complesso:

    Al momento la proposta sottoposta a condizione non è in essere, perché manca il verificarsi di suddetta condizione. Quindi è come se non ci fosse. Tuttavia, nel momento in cui dovesse esser concesso il mutuo, tale proposta si perfezionerebbe in vincolo. Ora, fintanto che la prima proposta non è "attiva" il proprietario può benissimo procedere come se nulla fosse (a livello deontologico e morale poi se la vede lui), ma quando la condizione sospensiva si verifica? A quel punto il proprietario si trova ad aver venduto la medesima casa a due persone distinte...E in tal caso , semmai ci sarà un contenzioso, lo vincerà chi dimostrerà per primo l'opponibilità a terzi del proprio contratto. Pertanto io direi...va a registrare il contratto(se ancora non l'hai fatto) ;)
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io non credo...
    La sospensiva deve avere una scadenza che, se non meglio identificata, direi che in qst caso coincide con la data del rogito. Altrimenti sarebbe eterna...
    L'acquirente alla scadenza andava convocato, non presentandosi si doveva sciogliere il contratto.
     
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  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Appunto. Non essendo stato convocato, siamo sicuri che la proposta si intende risolta ?
     
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  7. GuglielmoP

    GuglielmoP Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A me, tempo fa, da un avvocato di fiducia, fu raccomandato (a dir poco :risata:) di inserire una data precisa per tale condizione (anzi, a dirla tutta mi disse "lascia stare la sospensiva, fanne due risolutive, del tipo "il presente contratto cesserà se, entro il .... al sig. PincoPallo non sarà concesso il mutuo che dovrà comunque essere richiesto entro x giorni dalla data del presente contratto, pena l'annullamento dello stesso") spiegandomi che, altrimenti, il proponente avrebbe potuto trascinare la questione all'infinito (con ovvi vantaggi per lui...dopo due anni che aspetti che uno si decida, la casa alla fine gliela vendi anche a meno pur di chiudere questa storia...). Ora, nel dubbio della veridicità di tale ipotesi, io tendo a muovermi con le risolutive...hai visto mai avesse ragione :D
     
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  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:

    No silvana non siamo sicuri, ma teoricamente se l'immobile resta in vendita andiamo avanti degli anni e non mi sembra verosimile.
    L'unica soluzione secondo me, è convocare l'acquirente indicando che i tempi per il rogito sono ampiamente scaduti, dandogli 15 gg di tempo per presentarsi, viceversa la proposta scade e si procede con l'altro...
     
  9. enzo6

    enzo6 Ospite

    Scusami GHIGA64 ma se la proposta del tuo cliente è decaduta per mancato rispetto delle tempistiche rogito entro 30/9, e tu lo sai, perchè spendi soldi per un avvocato?
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Infatti. Anche io ritengo che la proprietà debba fare così: ci vuole comunque un iter ben preciso per sciogliere le proposte, se no, sai che bailamme !!!!:cauto:
     
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  11. enzo6

    enzo6 Ospite

    Mi sembra ovvio che ghiga non abbia convocato il cliente.
    Sa perfettamente che al cliente serve ancora almeno un mese, non sono ancora alla pre-delibera(???).
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' il proprietario che attraverso il noatio dovrà convocare il cleinte al rogito, se vuole vendere a un altro...
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La condizione sospensiva senza data dichiarata porta come termine temporale il periodo normale di accadimento della clausola, nel caso del mutuo è logico pensare a circa tre mesi salvo accordi diversi... in questo caso è vero che non è stata inserita una data ma è stata inserita una data di termine contrattuale che però non è perentoria ... pertanto a rigor di legge il contratto non è risolto ipso iure ( per legge ) ma è formalmente ancora in essere... il venditore avrebbe dovuto presentarsi dal Notaio e far rilevare l'assenza del compratore poi intimare al compratore l'assolvimento dell'obbligo contrattuale o in alternativa a dare motivazioni in tal senso... io credo che dobbiate andare avanti o dichiarare il contratto rescisso... in mancanza di questo, cambiare le carte in tavola credo sia inutilmente dannoso e dispendioso. Fabrizio
     
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  14. ghiga64

    ghiga64 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...allora, l'avvocato fa parte del Gruppo quindi essendo noi affiliati, è compreso nel pacchetto!
    Poi, il suddetto avvocato mi dice che la data indicata per il rogito è ipotetica in quanto quando c'è una condizione sospensiva è questa data che fa fede. La data non venne inserita perché il mutuo sembrava ottenuto, in realtà i proponenti sono stati presi in giro.....quindi ora il buon senso ci dice di dare una risposta a breve per questo nuovo mutuo...il collega ha poco da agitarsi in quanto vide la proposta e non disse nulla della data o di altro. Ora salta fuori un altro proponente e allora si agita, fino a ieri era silente!!!!!!!!
     
  15. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questo si era capito, ma il collega può agitarsi quanto vuole non crea danno, ma se comincia ad agitarsi il compratore allora son dolori. Fabrizio
     
  16. enzo6

    enzo6 Ospite

    Il tuo avvocato dice che fa fede una data sospensiva che non è stata indicata?
     
  17. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non dimentichiamo che in una lite giudiziaria gli unici che vincono sempre sono... gli avvocati. :sorrisone:
     
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  18. ghiga64

    ghiga64 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusa enzo6, mi spiego meglio, visto che la condizione sospensiva non riporta data, e visto che il tutto si è protratto troppo (a parte le motivazioni), mi consiglia, avendo io il compratore e il collega il venditore, dicevo, mi consiglia di portare documenti che attestino la buona fede del proponente e che oggi il mutuo è stato veramente richiesto!!!!!!!!!
     
  19. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ahhhh ... adesso ci troviamo ...
     
  20. enzo6

    enzo6 Ospite

    Certo diffidare l'acquirente ad adempiere è buona cosa anche per educazione ma non si tratta di sciglimento della proposta ma decadenza del negozio per indempienza della parte acquirente che doveva rogitare entro il 30/9.
    Non è una delle parti che vuole sciogliere il negozio ma è il mancato rispetto di una condizione essenziale che nei fatti non lo rende piu' valido salvo diversi accordi.
    Peraltro l'acquirente non potrà certo dimostrare che poteva rogitare entro 30/9.
     
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