Annullamento proposta d’acquisto per vizio procedurale?

[enzo6]

Credo che se la modulistica firmata è a norma di legge la proposta sia valida.
Peraltro l'intestazione dell'assegno all'agenzia, sebbene non ortodossa, sia spiegabile col fatto che la successione non è ancora stata registrata quindi non appaiono i nomi dei vendirori su visura catastale.

 

[studiopci]

Credo che se la modulistica firmata è a norma di legge la proposta sia valida. Peraltro l'intestazione dell'assegno all'agenzia, sebbene non ortodossa, sia spiegabile col fatto che la successione non è ancora stata registrata quindi non appaiono i nomi dei vendirori su visura catastale.

L'accettazione può essere fatta innanzi al Notaio un attimo prima del rogito, a meno che non abbiano fatto ricorso alla vendita di cosa altrui ( art. 1748 cc ) ma in questo caso deve essere riportato in proposta.
L'agenzia non può ritirare un assegno non di sua competenza, a parte le complicanze fiscali ... a che titolo accetta l'assegno... l'AI è depositario della garanzia , non può sostituirsi ad essa, non è previsto . Fabrizio

 

[Diegodeas]

Ringrazio davvero tanto tutti quelli che hanno preso parte alla discussione!
Giustamente voi non sapete bene la situazione, per cui entro oggi pomeriggio prometto che scriverò bene i dettagli di cosa è scritto in tale proposta.
Intanto vi anticipo che l'Agenzia appartiene al gruppo ******* s.p.a..

Intervento di moderazione
per rispetto alla privacy è stato asteriscato il riferimento all'Agenzia

 

[Diegodeas]

Allora, la proposta si intitola “Conferimento di Incarico Proposta di Acquisto”.

Per quanto riguarda la durata della proposta, c’è scritto così:

Il presente incarico viene conferito in via esclusiva ed irrevocabile con decorrenza dalla data odierna, sino alla data indicata quale termine ultimo per la sottoscrizione del contratto preliminare.
Si rinunzia a qualsiasi rimborso spese, nel caso di mancata accettazione dell’allegata proposta di acquisto.

L'irrevocabilità e la durata della proposta sono ribadite alla fine della proposta, dove c'è scritto quanto segue.

La presente proposta è irrevocabile ai sensi dell'art. 1329 C.C., fino al termine previsto per l'eventuale seconda convocazione per la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita di cui al punto C.

Al punto C, è scritto questo:

Il contratto preliminare di vendita verrà stipulato entro il 15/04/2013, in via..., presso gli uffici della società incaricata a procurare l'acquisto che, in caso di mancata sottoscrizione del preliminare alla data suddetta, viene sin d'ora autorizzata a fissare una seconda convocazione entro e non oltre 20 giorni dalla data come sopra indicata.

Per quanto riguarda l’assegno depositato, intestato a ***************, c’è scritto questo:

A garanzia del puntuale pagamento del compenso provvigionale concordato, nonché di ogni ulteriore impegno assunto con il presente conferimento di incarico, il sottoscritto costituisce presso la società incaricata un deposito cauzionle infruttifero del complessivo importo di euro 7000,00.
Il suddetto importo verrà restituito all’avvenuto saldo del compenso concordato oppure, in caso di mancata conclusione dell’affare per fatto o colpa non addebitabile al sottoscritto, alla data indicata nella proposta di acquisto, quale termine ultimo per la sottoscrizione del contratto preliminare.
In caso di mancato pagamento del compenso provvigionale, il deposito cauzionale verrà trattenuto in acconto, salvo agire per l’eventuale maggior importo dovuto.

Spero che ora la situazione vi sia più chiara.

Inoltre vorrei aggiungere che l'Agente immobiliare non solo non vuole nè annullare la proposta, nè farmi sostituire l'assegno, ma inoltre non ha dato neanche la sua disponibilità a spostare la data del preliminare.
Lo spostamento è stato da me rischisto in quanto l'Agente immobiliare mi ha comunicato che i proprietari, non riuscendo a trovare accordi per telefono, hanno deciso che si incontreranno dal vivo tutti insieme, per cercare di trovare una soluzione condivisa, i primi di Aprile (prima non possono, poichè vivono in città diverse, molto distanti tra loro). Quindi io rischio che mi venga data una risposta solo pochissimi giorni prima del preliminare, cosicchè non avrei neanche il tempo di sbloccare ed avere disponibili i soldi che ho in banca, nè il mio notaio avrebbe il tempo per fare le ricerche necessarie a verificare l'assenza di eventuali problemi che rendono non fattibile la vendita.
Nè io posso sbloccare i soldi o pagare il notaio per fare ricerche, già da adesso, senza sapere se la proposta sarà accettata o respinta.

Che casino!

 

[Rosa1968]

Non riesco a spiegare cosa voglio dire. In questo caso la funzione della proposta non la vedo perché l'irrevobilita finisce con la sottoscrizione del preliminare. Quindi non può revocare mi spiego? Dall'accettazione al preliminare c'e un tempo tecnico che deve passare dove chi fa la proposta riacquista il diritto di revoca. Qui non lo vedo. Sicuramente bisogna leggere bene questa proposta per meglio capire e consigliare.

 

[enzo6]

L'accettazione può essere fatta innanzi al Notaio un attimo prima del rogito, a meno che non abbiano fatto ricorso alla vendita di cosa altrui ( art. 1748 cc ) ma in questo caso deve essere riportato in proposta.
L'agenzia non può ritirare un assegno non di sua competenza, a parte le complicanze fiscali ... a che titolo accetta l'assegno... l'AI è depositario della garanzia , non può sostituirsi ad essa, non è previsto . Fabrizio

Se la proposta indica "eredi del de cuius" l'unico soggetto a cui intestare l'assegno e' l'AI. La cosa deve essere indicata correttamente in proposta ma è fattibile proprio in base a quanto sopra.

 

[karuba]

il problema grosso è che si vende un immobile di cui non cè certezza del proprietario. la comunione ereditaria cessa con la divisione e finche questa non avviene il terzo acquirente è sempre soggetto al retratto successorio da parte dei coeredi che vantano appunto un diritto di prelazione. occhio la situazione potrebbe essere piu complicata di quanto tu pensi

 

[Diegodeas]

Karuba, grazie per avermi messo in guardia. Ma a chi mi devo rivolgere per tutelarmi?
Ho un amico avvocato, il quale mi ha detto con molta onestà di non volermi assistere in questa complicata faccenda, poichè non conosce questo campo, e teme di commettere errori che mi potrebbero pesantemente danneggiare.
Sono molto preoccupato.

 

[immobiL.T]

Ciao dai una okkiata:
In concreto, quando possiamo affermare che l’agente immobiliare non rispetta il suo obbligo di informazione? Quando, ad esempio:
- non esamina il titolo di provenienza dell’immobile per verificare se il venditore è in grado, almeno in apparenza, di disporne;
- non comunica che l’immobile è abusivo o manca l’abitabilità perchè costruito in violazione di norme edili o di igiene;
- non comunica che un terreno non è edificabile;
- non riferisce della presenza di ipoteche sul bene in vendita o dell’esistenza di procedure concorsuali o coattive a cui è sottoposto il venditore;
- non comunica che il bene è sottoposto a esecuzione, con pignoramento trascritto in data anteriore al preliminare;
- omette di riferire la presenza di vizi dell’immobile. l’agente immobiliare non deve limitarsi alla semplice comunicazione, deve specificare anche aspetti peculiari della compravendita quando professionalmente ne è o dovrebbe esserne a conoscenza usando la normale diligenza e professionalità.
Un caso reale: un agente immobiliare faceva sottoscrivere una proposta di acquisto per un immobile informando l’acquirente sia dell’esistenza di un’ipoteca, sia del fatto che l’immobile proveniva da donazione. Nella medesima proposta, l’acquirente si impegnava all’acquisto specificando che avrebbe saldato il prezzo tramite mutuo da stipulare con la propria Banca. Successivamente, l’acquirente veniva a conoscenza che non poteva ottenere il mutuo, e quindi non poteva acquistare l’immobile, poiché l’ipoteca in quel caso non poteva essere cancellata e, soprattutto, perché l’immobile era giunto al venditore per donazione a rischio di risoluzione. Orbene, anche in tal caso, l’agente immobiliare veniva ritenuto inadempiente: non aveva specificato al compratore sia la circostanza che l’ipoteca non poteva essere eliminata, circostanza di cui era a conoscenza, sia perchè ometteva di precisare che la donazione ostacola l’accensione di un mutuo. Veniva quindi richiesta la restituzione dell’importo corrisposto per la provvigione e dell’importo pari alla somma versata come caparra dall’acquirente.
Concludendo quindi, il contraente non informato può far valere l’inadempimento dell’agente immobiliare rispetto all’obbligo di informazione dello stesso per rifiutarsi di pagare la provvigione o richiedere la restituzione di quella già pagata, e per pretendere anche il risarcimento dei danni che sono conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento.

Fortunatamente noi non le trattiamo!!

Luca Tamburini
Agenzia immobiL.T

 

[karuba]

il post precedente a firma Luca Tamburini é perfetto. fatti mostrare intanto il titolo cioe l atto da cui si comprende il nome del proprietario.se nn ti viene fornito il discorso prende la piega complicata di cui ti ho parlato perche tu ti trovi a pagare una provvigione per un immobile che potrebbe esserti sottratto da un coerede legittimamente cosi come se fosse una donazione che potrebbe essere ridotta dai legittimari interessati. spero di essere stato chiaro..