Compromesso: come scegliere il tipo di caparra da applicare ?

[naralis]

Buonasera,
devo stendere il compromesso per vendere un appartamento e volevo capire meglio come funzionano i vari tipi di caparra ponendo alcuni quesiti:
- penitenziale: è solo una cifra "virtuale" che si specifica sul compromesso a titolo di penale in caso di inadempienza (di una delle parti) oppure io venditore posso chiedere anche il versamento da parte dell'acquirente a titolo cautelare in fase di firma del compromesso?
- confirmatoria: in caso di inadempienza di una delle 2 parti senza alcun motivo, se riportata sul contratto esclude automaticamente il ricorso ad un giudice per chiedere un risarcimento superiore??
(es. io venditore non rispetto il compromesso senza motivo giustificato: me la cavo restituendo all'acquirente il doppio della caparra versata oppure questi può optare per rivolgersi ad un giudice?)
Spero di essere stato chiaro (ma ho grossi dubbi)....
Secondo voi quale è meglio??

 

[specialist]

Buonasera,
devo stendere il compromesso per vendere un appartamento e volevo capire meglio come funzionano i vari tipi di caparra ponendo alcuni quesiti:
- penitenziale: è solo una cifra "virtuale" che si specifica sul compromesso a titolo di penale in caso di inadempienza (di una delle parti) oppure io venditore posso chiedere anche il versamento da parte dell'acquirente a titolo cautelare in fase di firma del compromesso?
- confirmatoria: in caso di inadempienza di una delle 2 parti senza alcun motivo, se riportata sul contratto esclude automaticamente il ricorso ad un giudice per chiedere un risarcimento superiore??
(es. io venditore non rispetto il compromesso senza motivo giustificato: me la cavo restituendo all'acquirente il doppio della caparra versata oppure questi può optare per rivolgersi ad un giudice?)
Spero di essere stato chiaro (ma ho grossi dubbi)....
Secondo voi quale è meglio??

La caparra penitenziale permette di recedere, perdendo solo la caparra. Con la caparra confirmatoria, chi recede nella migliore delle ipotesi (peraltro la più frequente) perde solo la caparra, ma la parte che adempie ha altre due opzioni: può chiedere l'adempimento del contratto o la risoluzione con risarcimento del danno. Quindi se già pensi di poter essere inadempiente, è molto meglio la caparra penitenziale.
N.B.: obbliga l'acquirente a versare una caparra > o almeno = alle provvigioni + IVA versate all' AI per non andare in saldo negativo, qualora chi compra risultasse inadempiente (sempre che naturalmente ti avvalga di una mediazione).

 

[od1n0]

Buonasera,
devo stendere il compromesso per vendere un appartamento e volevo capire meglio come funzionano i vari tipi di caparra ponendo alcuni quesiti:
- penitenziale: è solo una cifra "virtuale" che si specifica sul compromesso a titolo di penale in caso di inadempienza (di una delle parti) oppure io venditore posso chiedere anche il versamento da parte dell'acquirente a titolo cautelare in fase di firma del compromesso?
- confirmatoria: in caso di inadempienza di una delle 2 parti senza alcun motivo, se riportata sul contratto esclude automaticamente il ricorso ad un giudice per chiedere un risarcimento superiore??
(es. io venditore non rispetto il compromesso senza motivo giustificato: me la cavo restituendo all'acquirente il doppio della caparra versata oppure questi può optare per rivolgersi ad un giudice?)
Spero di essere stato chiaro (ma ho grossi dubbi)....
Secondo voi quale è meglio??

Con la confirmatoria la parte non indadempiente invece di incamerare o esigere il doppio della caparra puo' chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto . Se opta per l'esecuzione o la risoluzione saranno le norme generali a regolare il tutto anche gli eventuali risarcimenti del danno.

Con quella penitenziale non c'e' questa opzione in quanto rappresenta il corrispettivo per l'esercizio del diritto di recesso.Quindi se eserciti tale diritto solo quello devi pagare.
La bontà o meno di una rispetto all'altra a mio avviso deve essere demandata al giudizio delle parti.

 

[naralis]

Intanto vi ringrazio.....Nel mio caso volevo specificare che è una vendita diretta tra privati.
L'unica cosa che nn mi è chiara è se nella scelta della caparra penitenziale io posso chiedere un anticipo al compratore in fase di firma del compromesso
( es. scrivo nel compromesso che chi recede senza motivo deve pagare E 3000 a titolo di penale ed io nello stesso tempo mi faccio subito versare 3000 euro dall'acquirente...è fattibile??)

 

[od1n0]

Intanto vi ringrazio.....Nel mio caso volevo specificare che è una vendita diretta tra privati.

L'unica cosa che nn mi è chiara è se nella scelta della caparra penitenziale io posso chiedere un anticipo al compratore in fase di firma del compromesso

( es. scrivo nel compromesso che chi recede senza motivo deve pagare E 3000 a titolo di penale ed io nello stesso tempo mi faccio subito versare 3000 euro dall'acquirente...è fattibile??)

In sede di firma del preliminare c'e' il versamento della somma a titolo di caparra penitenziale. Attenzione che se la parte che recede e' quella che ha ricevuto la caparra deve restituire il doppio. (vedi articolo 1386 codice civile).

Attento a non confondere la caparra penitenziale con la clausola penale (vedi articolo 1382 codice civile) che ha funzione risarcitoria.

 

[od1n0]

Aggiungo anche a non confonderla con la multa penitenziale (vedi articolo 1373 codice civile) dove non si versa il denaro alla firma del contratto.

 

[naralis]

OK...in definitiva:
- caparra penitenziale (es. 3000 euro)
- i soldi vengono versati dal compratore in fase di firma del preliminare d'acquisto
- se io venditore recedo devo restituire al compratore il doppio della caparra versata (3000x2=6000) ma lui poi non puo assolutamente chiedere al giudice l'adempimento del contratto da parte e mia e nemmeno un richiesta di danno superiore al doppio della caparra...giusto???

 

[od1n0]

OK...in definitiva:
- caparra penitenziale (es. 3000 euro)
- i soldi vengono versati dal compratore in fase di firma del preliminare d'acquisto
- se io venditore recedo devo restituire al compratore il doppio della caparra versata (3000x2=6000) ma lui poi non puo assolutamente chiedere al giudice l'adempimento del contratto da parte e mia e nemmeno un richiesta di danno superiore al doppio della caparra...giusto???

Direi di si.

 

[naralis]

So che sono un rompiscatole....ma volevo capire un'altra cosa che leggendo altre discussioni mi fa venire dubbi....
- la proposta d'acquisto (che nn è il preliminare) si puo fare tra privati o vale solo con l'agenzia di mezzo?? se no posso fare proposta e poi rogito??
Forse prima nn ho specificato bene la mia situazione:
io devo vendere ma ne io ne il compratore vogliamo legarci in maniera viscerale nel senso che ci accontentiamo entrambi di una caparra penitenziale bassa in caso volessimo cambiare idea entrambi.
Inoltre per la caparra penitenziale bisogna specificare un termine per esercitare il recesso?
Scusate...abbiate pazienza sn inesperto....

 

[Umberto Granducato]

OK...in definitiva:
- caparra penitenziale (es. 3000 euro)
- i soldi vengono versati dal compratore in fase di firma del preliminare d'acquisto
- se io venditore recedo devo restituire al compratore il doppio della caparra versata (3000x2=6000) ma lui poi non puo assolutamente chiedere al giudice l'adempimento del contratto da parte e mia e nemmeno un richiesta di danno superiore al doppio della caparra...giusto???

La caparra penitenziale deve essere espressamente accettata