Proposta di acquisto, perizia e info dall'amministratore

[HomeDreaming]

Ciao a tutti!

Ho trovato un immobile che potrebbe interessarmi, ma non so come ci si muove nella prima fase della compravendita...
Se da una parte potrei gia' formulare una proposta di acquisto, dall'altra non so come evitare di prendere delle fregature o buttare soldi inutilmente.
Nello specifico, cosa e' bene chiedere all'amministratore per capire la situazione dell'immobile e del suo attuale proprietario? Mi vengono in mente la regolarita' dei pagamenti, l'esistenza di contenziosi in corso che coinvolgano il proprietario, il fatto che siano previsti e magari gia' deliberati lavori imminenti allo stabile. Cos'altro?
In secondo luogo, la perizia. E' possibile vincolare una eventuale proposta di acquisto all'esito della perizia della banca cui ci si e' rivolti per la concessione del mutuo? La proposta deve per forza prevedere il versamento di un acconto? Se poi mentre si attende la perizia della banca dovesse farsi avanti un altro acquirente?

L'appartamento, tra l'altro, e' al momento affittato senza contratto (gli inquilini dovrebbero, a sentire l'agenzia, andare via a fine mese). Che rischi si corrono in questo caso?

In ultimo, ipotizzando di riuscire a garantire il pagamento in contanti (la banca mi garantirebbe comunque la possibilita' di chiedere un mutuo fino ad un anno dall'acquisto), come poter gestire questa possibilita'? Fino a quanto potrei limare dal prezzo richiesto in partenza?

Grazie a tutti!

 

[Manzoni Maurizio]

Acquistare una casa senza sapere tutto ciò che bisogna sapere è vivamente da sconsigliare a tutti, molto meglio spendere qualcosa e farsi assistere da un professionista, si potrebbe incorrere in seri problemi e perdite di denaro.

 

[HomeDreaming]

Grazie per la risposta Maurizio, ma quale sarebbe questo professionista? L'agenzia e la banca non dovrebbero gia' garantire sicurezza? I problemi che ho posto sono prettamente di tempistica.....chiedevo se e' possibile formulare una proposta di acquisto, senza versare anticipo, vincolata al risultato della perizia della banca. Senza correre il rischio che qualche altra proposta possa scavalcarmi. Inoltre, mi chiedevo quanto un pagamento in contanti puo', per esperienza degli utenti del forum, incidere sulla proposta di acquisto.
Grazie ancora!

 

[Bagudi]

Inoltre, mi chiedevo quanto un pagamento in contanti puo', per esperienza degli utenti del forum, incidere sulla proposta di acquisto.

Moltissimo. Perchè non c'è una sospensiva legata al mutuo.

chiedevo se e' possibile formulare una proposta di acquisto, senza versare anticipo, vincolata al risultato della perizia della banca.

Puoi fare quello che vuoi, ma senza nemmeno una caparra, quanti venditori ti darebbero ascolto ?

Senza correre il rischio che qualche altra proposta possa scavalcarmi.

Mettiti dalla parte del proprietario: tu accetteresti di non cercare più acquirenti, magari per due o tre mesi, senza uno straccio di caparra ?

 

[HomeDreaming]

> Moltissimo. Perchè non c'è una sospensiva legata al mutuo.

tradotto in percentuale?

> Puoi fare quello che vuoi, ma senza nemmeno una caparra, quanti venditori ti
> darebbero ascolto ?

perche' non dovrebbero? il vincolo sarebbe legato alla regolarita' dell'immobile verificata dalla perizia...la caparra posso anche versarla legandola alla stessa condizione, ma a questo punto che senso avrebbe? se non quello di rischiare di rimanere 'fregati'...

> Mettiti dalla parte del proprietario: tu accetteresti di non cercare più acquirenti,
> magari per due o tre mesi, senza uno straccio di caparra ?

Se si vincola l'acquisto alla regolarita' dell'immobile e di questo sono sicuro direi di si. Posto inoltre che non si tratterebbe di due mesi (la banca mi ha parlato di 20-30 giorni massimo) e che si puo' cercare altri acquirenti specificando che ce ne sono altri interessati con la precedenza...poi si potra' sempre motivare l'eventuale rinuncia del precedente acquirente con l'impossibilita' dello stesso di ottenere un mutuo...tra le due parti, quella a rischio e' evidentemente il compratore e versare una caparra non farebbe altro che aumentare a dismisura questo rischio...correggetemi se sbaglio

tnx again

 

[Bagudi]

Stai cambiando le carte in tavola: le tue risposte sono diverse rispetto alle domande che
hai fatto prima

perche' non dovrebbero? il vincolo sarebbe legato alla regolarita' dell'immobile verificata dalla perizia...la caparra posso anche versarla legandola alla stessa condizione, ma a questo punto che senso avrebbe? se non quello di rischiare di rimanere 'fregati'...

No, tu non hai parlato di perizia legata alla conformità.
Il tecnico della Banca potrebbe fare una perizia più bassa relativamente all'immobile e la conformità non c'entrerebbe proprio niente.

La caparra posso anche versarla

Se fai una proposta subordinata la caparra non deve essere versata. Quindi nessuna fregatura.

Se si vincola l'acquisto alla regolarita' dell'immobile e di questo sono sicuro direi di si.

Quindi cosa c'entra la perizia ? Si subordina la proposta alla regolarità dell'immobile ed è tutt'altro che subordinarla al mutuo !

Posto inoltre che non si tratterebbe di due mesi (la banca mi ha parlato di 20-30 giorni massimo)

Si, domani....

e che si puo' cercare altri acquirenti specificando che ce ne sono altri interessati con la precedenza..

Anche questo non era insito nella tua domanda iniziale, anzi chiedevi se

Senza correre il rischio che qualche altra proposta possa scavalcarmi

 

[HomeDreaming]

> Stai cambiando le carte in tavola: le tue risposte sono diverse rispetto alle
> domande che hai fatto prima

non mi sembra, ma essendo piuttosto inesperto non ho dubbi sul fatto che mi possa essere spiegato male

> No, tu non hai parlato di perizia legata alla conformità.
> Il tecnico della Banca potrebbe fare una perizia più bassa relativamente
> all'immobile e la conformità non c'entrerebbe proprio niente.

sul valore dell'immobile ho le idee abbastanza chiare (al netto di eventuali informazioni che il venditore puo' aver nascosto), la banca mi ha specificato che la perizia comportera' anche la verifica dello stato dell'immobile (ad esempio la solidita' strutturale dello stabile). Ragionando per iperbole, se la banca scoprisse che il palazzo e' pericolante e per questo la valutazione dell'immobile fosse dell'80% in meno e' chiaro che ne trarrei le ovvie conclusioni. Idem se si scoprisse che sull'immobile ci sono delle ipoteche.

> Se fai una proposta subordinata la caparra non deve essere versata. Quindi
> nessuna fregatura.

ok

> Quindi cosa c'entra la perizia ? Si subordina la proposta alla regolarità dell'immobile
> ed è tutt'altro che subordinarla al mutuo !

forse e' qui che si e' creato il malinteso, io per perizia intendevo in primis quanto indicato sopra. Il mutuo potrei chiederlo dopo, se l'acquisto in contanti fosse conveniente.

> Si, domani....

boh, sui tempi della banca io non posso che riferire cio' che mi hanno indicato

> Anche questo non era insito nella tua domanda iniziale, anzi chiedevi se

chiarisco il concetto, io chiederei se e' possibile una situazione simile:
mi impegno ad acquistare un immobile al prezzo x da versare nei tempi y, posto che tutte le verifiche del caso (stato dell'immobile, pendenze eventuali dell'attuale proprietario, eventuali ipoteche, verifiche catastali, ecc..ecc...) da effettuare entro un tempo z non presentino sorprese rispetto a quanto dichiarato dal venditore. Dopodiche' il venditore puo' far vedere l'immobile a chi vuole e raccogliere altre proposte, purche' non venda l'immobile prima del tempo z.
Non vedo altri modi per tutelare l'acquirente, che nella catena e' senz'altro l'anello piu' a rischio...

 

[Darta71]

""Dopodiche' il venditore puo' far vedere l'immobile a chi vuole e raccogliere altre proposte, purche' non venda l'immobile prima del tempo z""
Ma perché la dovrebbe far vedere ad altre persone se ti impegni a comprarla te?

 

[Bagudi]

la banca mi ha specificato che la perizia comportera' anche la verifica dello stato dell'immobile (ad esempio la solidita' strutturale dello stabile).

Lo voglio proprio vedere questo perito....

I periti controllano la conformità dell'immobile a livello tecnico, certamente non strutturale, se no la perizia ti costerebbe migliaia di euro...

 

[Bagudi]

mi impegno ad acquistare un immobile al prezzo x da versare nei tempi y, posto che tutte le verifiche del caso (stato dell'immobile, pendenze eventuali dell'attuale proprietario, eventuali ipoteche, verifiche catastali, ecc..ecc...) da effettuare entro un tempo z non presentino sorprese rispetto a quanto dichiarato dal venditore. Dopodiche' il venditore puo' far vedere l'immobile a chi vuole e raccogliere altre proposte, purche' non venda l'immobile prima del tempo z.

Si può fare con una proposta subordinata al tutto, ma bisogna che il proprietario sia molto d'accordo.
Si parla di mesi.