Un quesito meramente accademico, immagino, ma che trovo interessante per farci un piccolo ragionamento. Ci provo, senza la pretesa di essere completo, preciso e rigoroso. Perdonatemi.
Allora, non si può certo annullare un rogito per la semplice volontà delle parti.
Se proprio le parti sono d'accordo al massimo si fa una nuova compravendita a ritroso, con relative spese e mutui da trasferire/aprire.
Per annullare l'atto occorre che ci sia un fatto grave e che qualcuno avvii una causa legale. Prendiamo questa ipotesi, quindi diciamo che passa del tempo e alla fine il giudice decide che quell'atto, per motivi che adesso non ci servono, è nullo.
A questo punto si creano a mio avviso principalmente 3 tipi di problemi per i 3 soggetti in questione:
- l'acquirente deve tornare in possesso dei suoi soldi. Forse la sentenza conterrà disposizioni anche su questo punto ed è titolo esecutivo. Ma se l'ex venditore non provvede spontaneamente a restituire perché non vuole o perché non ha più' i soldi, il titolo deve essere esercitato. Tempo e denaro per riavere, forse, i propri soldi. (Magari pignorando proprio quell'immobile, ironia della sorte.)
- il venditore deve tornare in possesso del suo immobile. Anche qui vedo problemi simili se l'ex acquirente non cede volentieri e prontamente il possesso e le chiavi.
- la banca che è la curiosità principale del quesito, ha il problema di poter continuare a garantirsi la restituzione del credito.
Mi domando ora se i contratti di mutuo, anche per un caso del genere, prevedono la possibilità di annullamento da parte della banca.
Se la risposta è si vedo questo scenario:
all'ex acquirente e intestatario del mutuo viene chiesto di restituire immediatamente tutto il capitale residuo. Probabilmente questo non avrà tutti questi soldi se aveva aperto un mutuo e se ancora non gli sono stati restituiti dal venditore.
Quindi la banca avvia un pignoramento dell'immobile dove l'ex acquirente risulta debitore esecutato e l'ex venditore risulta solo esecutato in quanto terzo.
(Non dimentichiamo che l'ipoteca segue l'immobile e l'ipoteca volontaria infatti è rimasta sull'immobile grazie all'atto di mutuo che è un atto a parte rispetto a quello annullato)
Se la risposta è no vedo questo scenario:
se l'ex acquirente continua a pagare il mutuo pur non avendo più l'immobile, buon per la banca. Altrimenti dopo almeno 6 rate non pagate ricadiamo nel pignoramento appena descritto.
