el gondolier

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ad Alecasto: da Azzeccagarbugli qual sono (ahime!), mi permetto di darti dei consigli, in aggiunta a quelli, saggissimi, di Bagudi.
Innanzitutto, sta a te scegliere se firmare il preliminare di vendita dopo la comunicazione di accettazione del mutuo, oppure subordinare sospensivamente la validità del preliminare all'accettazione del mutuo stesso. Nel secondo caso, potresti legittimamente - è ovvio, con il consenso del venditore - rinviare il versamento della caparra al momento in cui ti verrà comunicato - formalmente (ossia con una dichiarazione scritta della Banca) e incondizionatamente che il mutuo, alle condizioni specificate in preliminare (durata, tasso, etc....), è stato approvato. Attenzione: condizione sospensiva, non risolutiva, altrimenti dovresti versare la caparra e poi - in caso di difficoltà - agire per il recupero della stessa (e, vista la situazione odierna, stai fresco!).
Non confidare sulla nullità della proposta accettata quale preliminare di preliminare: la sentenza a cui fanno riferimento alcuni commenti precedenti dice, in realtà, qualcosa di diverso, e, comunque, fa riferimento a un contesto temporale in cui la modulistica di proposta di acquisto, adottata dalle Agenzie Immobiliari, poteva in effetti dar adito a dubbi del genere. A mio parere, il dato decisivo per determinare se la proposta accettata determina o no la nascita di un vincolo contrattuale - con tutto ciò che ne consegue - è la completezza delle condizioni di vendita cui fa riferimento, non il rinvio a un successivo preliminare di vendita. Fermo restando che, trattandosi di immobile in corso di ultimazione, potrebbe essere facile, in caso di contestazione, far riferimento alla Sentenza della Cassazione del 2009.
Altro suggerimento: visto che i termini per la stipula dell'atto e per la consegna dell'appartamento non sono lontani (se ho capito bene, si parla di settembre di quest'anno...) non è il caso di trascrivere il preliminare. Comunque, se hai un buon riferimento in un Istituto di Credito, chiedi di gran carriera informazioni sul costruttore. Potresti avere qualche brutta sorpresa...

Aggiunto dopo 4 minuti :

Spero di essere stato abbastanza chiaro nel mio precedente commento. Se così non fosse, chiedo scusa a tutti (colpa di un terribile mal di testa!), e mi dichiaro disponibile a prendere la necessaria dose di analgesici e a chiarire meglio il mio pensiero. In ogni caso, ad Alecasto: in bocca al lupo.

Credo che sia il caso di registrare il preliminare, tutela l'acquirente ed è un obbligo ai sensi dell'art. 2645bis cc.
Per il preliminare di preliminare riporto di seguito un post del forum.
Suprema Corte di Cassazione con sentenza del 2 aprile 2009 n. 8083.

Con tale sentenza per la prima volta la Cassazione si pronuncia circa la natura e gli effetti delle c.d. "proposte irrevocabili di acquisto" accettate dal proponente, sin ad ora ritenute dalla dottrina specialistica e dalla prevalente giurisprudenza di merito vere e proprie fonti produttive di vincoli giuridici a carattere obbligatorio (si è spesso parlato di preliminare di preliminare), che imponevano alle parti sia l'obbligo di procedere al successivo perfezionamento del c.d. "compromesso/preliminare" che del successivo rogito definitivo di acquisto, originando anche per l'Agenzia di mediazione il diritto alla provvigione.

Con la citata sentenza la Corte Suprema, in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, accettata dalla proprietaria dell'immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, ha affermato che:
"Il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione".

In altre parole secondo la Corte di Cassazione la c.d. "proposta irrevocabile di acquisto", sottoscritta ed accettata, non è qualificabile come un contratto preliminare o comunque come un contratto che vincoli le parti, ma è una mera fase della trattativa.

Da tale affermazione ne derivano importanti conseguenze sul piano del diritto ma che si riflettono anche sull'ordinaria operatività del mediatore, in particolare:

1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;

2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.;

3) il mediatore immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione, in quanto per consolidato orientamento della dottrina e della giurisprudenza il diritto alla provvigione sorge al momento della "conclusione dell'affare" ai sensi dell'art. 1755 c.c.; momento che coincide con il perfezionamento tra le parti di un accordo che li vincoli giuridicamente alla conclusione del contratto, vincolo che, per quanto detto, non sorge a seguito della accettazione della c.d. "proposta irrevocabile di acquisto".

E' dunque opportuno prestare nuova e particolare attenzione alla sottoscrizione delle proposte irrevocabili di acquisto ed al loro contenuto, adeguandolo se possibile ai nuovi orientamenti giurisprudenziali.
 

gaspol1960

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ribadisco quanto ho detto in precedenza: fermo restando che, a seconda dei casi, la sentenza della Cassazione può far comodo oppure no, nel caso di specie la Corte si è limitata a confermare la decisione di una Corte di Appello che aveva stabilito che nella fattispecie esaminata la proposta irrevocabile di acquisto non possedeva i requisiti per costituire una valida fonte di diritti e di obblighi contrattuali. Tra l'altro, la decisione d'appello, confermata con la sentenza del 2009, era antecedente a due sentenze della Corte d'Appello di Firenze del 2004 - che, a quanto mi risulta, non sono state annullate dalla Cassazione - in cui, invece, si è sancito il principio della piena vincolatività (a certe condizioni) della proposta irrevocabile di acquisto accettata nelle forme e nei termini previsti.
Il che, a mio modesto avviso, è diverso dal dire che per la Cassazione le proposte irrevocabili di acquisto non hanno nessun valore (tenuto conto anche del fatto che, a quanto mi risulta, buona parte della attuale modulistica di proposta di acquisto fa riferimento non a un preliminare, ma a una "scrittura ripetitiva" o "confermativa" dell'accordo già raggiunto. Quanto all' obbligo di registrazione cui fa riferimento el gondolier, vorrei precisare che si tratta, in realtà, di trascrizione del preliminare (la registrazione è un adempimento puramente fiscale, obbligatorio sì, ma che - dal punto di vista dell'acquirente - ha l'unico effetto di conferire data certa alla scrittura): la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari è un'altra cosa, ha costi ed effetti diversi, e soprattutto è obbligatoria soltanto se il contratto preliminare è redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Concordo con el gondolier sulla funzione di strumento di tutela della trascrizione del preliminare. Se ho suggerito qualcosa di diverso, è stato soltanto in considerazione delle limitazioni di budget di Alecasto (tant'è vero che ho proposto, in alternativa, il ricorso al buon vecchio sistema delle informazioni bancarie - pur con tutti i limiti che gli sono propri...).
 

Greta Phlix

Membro Attivo
Agente Immobiliare
quanti sono i garages? se fossero due (1 ad appartamento) e non ti servissero tutte e due potresti lasciarne uno per coprire la spesa dell'IVA
 

lami

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Infatti non vedo l'ora che arrivi domani sera in modo tale di averla tra le mani, e magari poterla stracciare:occhi_al_cielo: comunque quello che mi rode di più, oltre ad aver passato la soglia massima di spesa è stata la poca trasparenza...

Mi sembra esagerato parlare di poca trasparenza....
Se tu avessi comprato da un privato avresti al rogito pagato l'imposta di registro ..... ma nella proposta di acquisto non sarebbe stato certo specificato ......... " il prezzo si intende al netto delle imposte!!!" ....... è chiaro che lo stato vuole la sua parte!!!!
 

Alecasto

Nuovo Iscritto
Mi sembra esagerato parlare di poca trasparenza....
Se tu avessi comprato da un privato avresti al rogito pagato l'imposta di registro ..... ma nella proposta di acquisto non sarebbe stato certo specificato ......... " il prezzo si intende al netto delle imposte!!!" ....... è chiaro che lo stato vuole la sua parte!!!!
Chiaro solo se io comprassi tutti i giorni case, altrimenti non mi sarei rivolto ad una agenzia,(è stata una mia scelta, in quando vi erano appartamenti in permuta in mano ai proprietari senza agenzia). Quando faccio qualsiasi acquisto, da una macchina, ad un pc o altro, il prezzo che ti viene dette è sempre IVA compresa....comunque io non ne ero a conoscenza, se lo fossi stato ovviamente non eravamo qui a discuterne:occhi_al_cielo:;)
 
S

smoker

Ospite
Scusa Alecasto, vuoi comprare, con tua sorella, 4 immobili per € 350.000,00, con € 12.000,00 di spese, però adesso scopri che le spese sono € 20.000,00 e questo Ti crea problemi, con 4 macchine e 1 scooter.
Se ti mettono in crisi € 8.000,00. Le case come le arrederai? Se riesci a risparmiare gli € 8.000,00 e compri, la prima spesa imprevista un po' sostanziosa ti manderebbe in crisi di liquidità.
Non è che hai fatto il passo più lungo della gamba e adesso vuoi cercare di uscirne in maniera elegante scaricando la responsabilità sull' Agenti Immobiliari o comunque sulla sua poca trasparenza per un fatto (pagamento IVA) che è talmente notorio che anche i sassi conoscono?
Saluti

Smoker
 

Alecasto

Nuovo Iscritto
Scusa Alecasto, vuoi comprare, con tua sorella, 4 immobili per € 350.000,00, con € 12.000,00 di spese, però adesso scopri che le spese sono € 20.000,00 e questo Ti crea problemi, con 4 macchine e 1 scooter.
Se ti mettono in crisi € 8.000,00. Le case come le arrederai? Se riesci a risparmiare gli € 8.000,00 e compri, la prima spesa imprevista un po' sostanziosa ti manderebbe in crisi di liquidità.
Non è che hai fatto il passo più lungo della gamba e adesso vuoi cercare di uscirne in maniera elegante scaricando la responsabilità sull' Agenti Immobiliari o comunque sulla sua poca trasparenza per un fatto (pagamento IVA) che è talmente notorio che anche i sassi conoscono?
Saluti

Smoker

Il passo e fatto misurato credimi, gli arredamenti in parte ci sono già e ti assicuro che non voglio uscirmene ne in maniera elegante ne in maniera poco elegante. Al fronte di un budget di cui l'AI era a conoscenza lui, almeno a mio avviso dove dirmi che le spese tra allacci, mediazione, acqua, atto ed IVA erano circa 20mila ad immobile.... invece quello che mi ha detto e che le spese tra allacci, mediazione, acqua, atto erano circa 12mila ad immobile. Adesso i 14 mila euro in più sinceramente mi danno fastidio, oddio solo il 4% ma danno fastidio alla luce di tutti i discorsi fatti, dalla prima proposta d'acquisto, quindi gli erano alquanto noti e stranoti. Il mio intento stasera e di trovare un accordo e concludere l'affare ve lo assicuro. Vuol dire che io non sono un sasso......
 

el gondolier

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Per gaspol1960 :
Ovviamente intendevo la trascrizione conseguente alla registrazione, vedi il mio recente post:
http://www.immobilio.it/f15/quali-s...he-non-possa-essere-annullata-5347/#post57140
Hai ragione a chiedere informazioni in banca, se un debitore ha dei creditori privilegiati questi si possono attaccare ai beni immobili e quindi è bene che ci sia la trascrizione del preliminare e che questo sia fatto per atto pubblico dal notaio.
Sarebbe opportuno che il costruttore abbia una fideiussione a garanzia delle somme versate e una polizza assicurativa decennale (garanzia del costruttore).
 

Alecasto

Nuovo Iscritto
Buongiorno,
Eccomi qua, ieri è stata una serata costruttiva, l'AI ci e venuto incontro, dopo aver esposto i dubbi e le nostre richieste, proponendovi anche lui di prendere un solo garage, idea che stiamo valutando risparmiando circa 20 mila euro. Adesso lui mi diceva che i costi sono, come mi aveva gia accennato, 12 mila euro, gli ho detto di metterlo per iscritto, ma si e riufiutato:confuso: perche ancora non avevamo preso una decisione. Per il capitolato me lo fa vedere dopo aver firmato il compromesso(non capisco perchè). Adesso stiamo aspettando il prospetto del mutuo che lui ci proponeva: rata costante. Io non sono molto orientato su questo mutuo affitto praticamente, vediamo che viene fuori. Nel frattempo siamo rimasti che eventualmente possiamo disdirre il tutto, almeno a voce.
 

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