Ad Alecasto: rammenta che verificare prima della conclusione dell'affare tutte le condizioni della vendita - ivi compresi capitolato, regolamento di condominio (soprattutto se predisposto dal costruttore e allegato o da allegare al primo atto di vendita relativo al complesso edilizio), eventuali riserve in proprietà esclusiva, delimitazione delle aree vincolate a parcheggio - è un tuo preciso diritto, e, al tempo stesso, un onere, nel senso che, in caso di mancata preventiva valutazione di tutti questi elementi, ad affare concluso sarebbe assai più difficile contestare al costruttore - venditore un suo eventuale inadempimento. Per le stesse ragioni, chiedi una copia del preliminare con un congruo anticipo rispetto alla data fissata per la sottoscrizione, ed esaminalo con attenzione. Ripeto, è un tuo diritto, e un eventuale rifiuto dovrebbe farti riflettere sull'opportunità di proseguire nella trattativa. La scarsa trasparenza non è un buon segno, e, dopo l'acquisto, la strada per far valere i propri diritti è tutta in salita, visti anche i tempi della giustizia civile.
Quanto ai costi, tieni presente che la vendita soggetta ad IVA sconta tre imposte in misura fissa (imposta di registro, ipotecaria e catastale, per un totale di 504 Euro), da versare al Notaio insieme alla sua parcella. Per quest'ultima, è in rapporto al prezzo di vendita.
Aggiunto dopo 13 minuti :
A El gondolier. Bella domanda. Difficile dare una risposta decente. A mio parere - e sulla base delle ricerche che ho effettuato in funzione di una pratica che sto seguendo - la proposta di acquisto accettata può essere considerata vero e proprio accordo contrattuale (preliminare di vendita) quando, oltre a rivestire la forma scritta prevista dalla legge (ovviamente anche per l'accettazione, che deve essere espressa e incondizionata - altrimenti si è di fronte a una nuova proposta contrattuale) contiene in sé la definizione degli elementi essenziali del contratto: indicazione dei soggetti, oggetto, prezzo, condizioni di pagamento dello stesso, termine previsto per la stipula dell'atto di trasferimento e per la consegna dell'immobile, e dichiarazioni di garanzia rese dal promittente venditore in ordine alla libertà dell'immobile da pesi e vincoli e diritti di terzi, e in ordine alla regolarità urbanistica dello stesso immobile. In altri termini, più è dettagliato il regolamento contrattuale contenuto nella proposta accettata, più è difficile che la stessa possa essere qualificata come punctatio, ossia come accordo di massima, non avente natura contrattuale e che può in caso di inadempimento dar vita soltanto a una responsabilità precontrattuale.
Anche la mancata previsione della stipula di un contratto preliminare ulteriore, oppure la sua qualificazione come "scrittura confermativa" delle pattuizioni già contenute nella proposta (pur non avendo carattere definitivo...) possono indurre a considerare concluso l'accordo negoziale con l'accettazione in calce alla proposta. Secondo una giurisprudenza ormai consolidata della Cassazione, anche la previsione di una caparra confirmatoria costituisce elemento per la qualificazione dell'accordo come vero e proprio preliminare.
In linea di massima, i network immobiliari e le CCIAA con le associazioni di categoria hanno elaborato testi di proposta di acquisto che soddisfano questi requisiti. Anche se in giro si vede modulistica assai datata, e che può, in effetti, ingenerare dubbi e dar vita a contenziosi. Non soltanto tra le parti, ma anche sotto il profilo del diritto dell'Agente Immobiliare alle provvigioni.
Se ritenuti utili, posso fornire riferimenti di dottrina e giurisprudenza relativi a quanto sopra.
sinceramente sono deciso a farmi assistere da un legale per seguire la cosa. Domenica si vedra cosa fare, dovevamo farlo questo weekend ma non si è presentato dicendomi che aveva avuto problemi familiari.
