Disdire proposta d'acquisto senza versamento di caparra

Salve,
navigando su internet ho trovato il vostro forum e lo trovo abbastanza easustivo e complento e di questo mi complimento veramente con tutti voi.

Vi racconto il mio problema, visto che sono in ricerca di una soluzione.
Circa un mesetto fa abbiamo visto ( io e mia sorella) due appartamenti in costruzione che saranno ultimati a luglio( mancano solamente le porte interne e gli spazi esterni da finire. Allora, visti e piaciuti gli immobili, abbiamo fatto due proposte d'acquisto senza lasciare caparra per la cifra di 165000 ad appartamento.
Richiamati in agenzia ci fu detto che la proposta non andava per il costruttore e che quindi veniva straccia oppure dovevamo spendere qualcosa in più.

Domenica, quindi a distanza di un mese, ci siamo recati presso l'agenzia in loco ed abbiamo fatto una nuova proposta d'acquisto per entrambi gli immobili, intestata solamente a me, di euro 350mila senza lasciare caparra. In piu l'AI mi proponeva l'ipotesi di accolarsi il mutuo cantiere ad un tasso agevolato del 2% fisso,previo accettazione della banca(mi sa tanto di specchietto per allodole). Ieri vengo richiamato telefonicamente avvertendomi che la proposta era stata accettata dal venditore, e nessuna notizia del muto.

Adesso scopro che devo pagare l'IVA sull'immobile, cosa che non mi era stata mensionata da nessuna parte. Le uniche spese che mi erano state mensionate erano gli allacci,la mediazione immobiliare, e l'atto per un totale di circa 12 mila euro. Facendo due conti invece arriviamo a circa 20mila. Cifra che non è a mia disposizione.

La mia domanda è: posso rinunciare alla proposta d'acquisto senza perdere nulla essendoci un vizio di forma dato che non è mensionata da nessuna parte l'IVA e la percentuale di mediazione dell'agenzia? A cosa vado incontro?

Gli accordi nella proposta di acquisto sono i seguenti

costo immobili piu garage 350mila
di cui euro 100mila al compromesso ed eventuale accettazione del muto.
nessuna altra specifica. tra l'altro non sono in possesso di nessuna copia di tale proposta.
Aiutaemi please.....

 

Secondo me, a naso, nella proposta firmata era ben specificato sia il prezzo + IVA, sia la mediazione + IVA.
Il versamento della caparra è prassi consolidata, ma non la regola, quindi il mancato versamento della caparra non inficia il contratto ed un eventuale recesso unilaterale espone la parte inadempiente alla richiesta danni da parte di quella adempiente.
Vizi di forma, senza leggere l' atto, è impossibile rilevarli, però la tua via di uscita potrebbe essere la mancata concessione, da parte della banca, del mutuo, considerato che, se non ho interpretato male, hai vincolato la proposta al mutuo, però anche in questo caso bisogna leggere la clausola per averne la certezza.
Consiglio del pomeriggio: prima di firmare qualsivoglia documento accertarsi sempre del suo contenuto ed eventualmente consigliarsi con professionista del settore per pareri pratici e dritte.

Smoker

P.S. per aver copia della proposta chiedi al tuo Agenti Immobiliari. Hai tutti i diritti di questo mondo di possederla.

 

Purtroppo io lo davo per scontato, perche quando compro qualsiasi cosa ovviamente il prezzo è finito IVA compresa.

Il problema di questo fantomatico acollo muto al 2% Fisso ( sarai ma vero vie mi chiedo?), e che era presente su i due appartamenti sovrastanti e L' AI mi ha detto che avrebbe parlato con la banca per il trasferimento di questo mutuo agevolato in questi due appartamenti, ovviamente non abbiamo ancora fornito alcuna certificazione reddituale alla banca in quanto dobbiamo incontrarci domani sera per discutere a 4 occhi.

Si questo e vero, credo che anche averne fatta una per due personi differenti non credo sia molto corretto, è come se io mi impegnassi a comprarli entrambi

Vedremo anche a me sembra la soluzione migliore di mediare con il costruttore e venirne a capo, in maniera pacifica
Grazie.

Aggiunto dopo 7 minuti :

Scusa sono sicuro che sia l'IVA che la mediazione non sono indicati nella proposta d'acquisto, in quanto il mediatore si impegnava a ridurre la sua % a favore della riuscita dell'acquisto: es: a favore di una richiesta di 177 mila euro lu si sarebbe detratto 2 mila euro dalla sua parcella( tutto ciò a voce senza alcuna scrittura)

La clausola inserita era versamento di euro 40mila al compremesso tra 30 giorni ed eventuale accettazione mutuo.

Credo che l'agenzia dovrebbe in parte fare pure i miei interessi cosa che cosi non sembra sia stata fatta, ho dato una lettura alla proposta d'acquisto non trovando nulla di errato dal mio punto di vista ma il fatto di non averla in mano potrebbe nascondermi delle omissioni

Domani ho un incontro da loro in sede per rifinire l'accordo ed eventualmente trovare una via di uscita.
In che fase della trattativa devo pagare la quota dell'agente immobiliare? compromesso o atto?

Grazie

 

Mi spiego meglio: è facile che nella proposta fosse scritto così: prezzo dell' immobile € 350.000,00 + IVA e ....... provvigione per il mediatore 3% sul prezzo di acquisto + IVA...

Smoker

 

Sono sicuro che non sia cosi ma puo darsi che io mi sbagli...venerdi vi sapro dire di più, da quel che capisco credo che non ci sia via d'uscita, se non aspettando esito negativo della banca. In questo caso a cosa andrei incontro?cioe cosa devo pagare e cosa no?perdo la caparra data al compromesso?

 

Per quanto riguarda il sorgere del diritto dell' Agenti Immobiliari alla provvigione cerca sul forum. Ci sono discussioni in merito esaustive, una anche recentissima, con tanto di massime giurisprudenziali.

Smoker

Aggiunto dopo 3 minuti :

La mia è solo una ipotesi, senza gli atti è difficile parlare. Venerdì firmerai il compromesso?

Smoker

 

Ovvio anche io non posso essere sicuro al 100% ma spero di esserlo almeno avro dove appigliarmi... Giovedi alle 20 sono stato inviato in agenzia per discutere i dettagli. Vedremo di che dettagli si tratta.. Andro a spulciare gli argomenti Grazie per il suggerimento

 

Se la proposta accettata rimanda ad un compromesso è un preliminare di preliminare e quindi potrebbe essere nulla, ti consiglio di informarti bene, leggiti il post nel forum che riporta la sentenza della Cassazione del 2 aprile 2009 n. 8083, fatti rilasciare la copia della proposta, se ci sono clausole vessatorie devono essere oggetto di trattativa pena la nullità dell'atto, potresti avere ancora margine di negoziazione.

 

Concordo, forse è il caso che ti affidi ad un legale.

Smoker

 

Infatti non vedo l'ora che arrivi domani sera in modo tale di averla tra le mani, e magari poterla stracciare comunque quello che mi rode di più, oltre ad aver passato la soglia massima di spesa è stata la poca trasparenza...

 

Domanda....tu vuoi ritirarti dalla proposta a prescindere ? La mia impressione è che tu vuoi semplicemente ritirarti perchè ci hai ripensato....

 

Assolutamente no io non voglio ritirarmi a prescindere ma vorrei concludere l'acquisto dell'immobile perché rispecchia esattamente quanto noi cercavamo.il fatto sta che l IVA non era nei nostri budget e se tutto permane così non possiamo permettercela oltre all incavolatura per la pochissima trasparenza del mediatore.

 

ciao a tutti, un agente immobiliare che fa firmare una proposta d'acquisto non inserendo la clausula di subordinazione per l'accettazione del mutuo e non rilascia copia al proponente è un fuorilegge, incapace e non meritevole di fiducia.

 

La clausola ad accettazione del mutuo è stata inserita, mentre non mi è stata consegnata la copia.

Aggiunto dopo 9 minuti :

Qualora riuscissimo a metterci d'accordo, cosa che i spero di fare in quanto l'immobile ci interessa, potreste darmi delle dritte, cosa fare inserire nel compromesso e cosi via.

1) Anche nel compromesso devo fare inserire la cluasola ad accettazione del muto? qualora non mi fosse accettato a cosa andrei incontro, perderei la caparra consegnata al compromesso e le spese di agenzia? o nessuna delle due?

2)Ad esempio, nella casa mancano le sole porte interne è un mio diritto vedere il capitolato e scegliere?

3) Allacci: per quanto riguarda gli allacci l'AI mi ha detto che sono stimati intorno a 1500 euro, lo faccio mettere per iscritto? sopratutto in che consistono questi allacci oltre la luce e l'acqua? autoclave, cancello automatico e cosi via rientrono negli allacci? la caldaia e le piastre dei termosifoni mi ha detto che sono a parte.

4) Non mi ha mostrato alcuna mappa di come verranno ultimate le aere esterne, credo che sia in dovere di mostrarmi una pianta , un progetto o un plastico della realizzazione completa o sbaglio?

5) Devo fare inserire la clausola che l'immobile mi deve essere consegnato completo in tutte le parti e con tutte le documentazioni degli impianti oltre al certificato di abitabilità?

6) Posso decidere io entro quando fare l'atto, loro mi dicevano a luglio, io vorrei attendere settembre per via di qualche somma che mi deve rientrare(es anticipo tfr).

7) Varie ed eventuale che sconosco...

Grazie.

 

Ad Alecasto: da Azzeccagarbugli qual sono (ahime!), mi permetto di darti dei consigli, in aggiunta a quelli, saggissimi, di Bagudi.
Innanzitutto, sta a te scegliere se firmare il preliminare di vendita dopo la comunicazione di accettazione del mutuo, oppure subordinare sospensivamente la validità del preliminare all'accettazione del mutuo stesso. Nel secondo caso, potresti legittimamente - è ovvio, con il consenso del venditore - rinviare il versamento della caparra al momento in cui ti verrà comunicato - formalmente (ossia con una dichiarazione scritta della Banca) e incondizionatamente che il mutuo, alle condizioni specificate in preliminare (durata, tasso, etc....), è stato approvato. Attenzione: condizione sospensiva, non risolutiva, altrimenti dovresti versare la caparra e poi - in caso di difficoltà - agire per il recupero della stessa (e, vista la situazione odierna, stai fresco!).
Non confidare sulla nullità della proposta accettata quale preliminare di preliminare: la sentenza a cui fanno riferimento alcuni commenti precedenti dice, in realtà, qualcosa di diverso, e, comunque, fa riferimento a un contesto temporale in cui la modulistica di proposta di acquisto, adottata dalle Agenzie Immobiliari, poteva in effetti dar adito a dubbi del genere. A mio parere, il dato decisivo per determinare se la proposta accettata determina o no la nascita di un vincolo contrattuale - con tutto ciò che ne consegue - è la completezza delle condizioni di vendita cui fa riferimento, non il rinvio a un successivo preliminare di vendita. Fermo restando che, trattandosi di immobile in corso di ultimazione, potrebbe essere facile, in caso di contestazione, far riferimento alla Sentenza della Cassazione del 2009.
Altro suggerimento: visto che i termini per la stipula dell'atto e per la consegna dell'appartamento non sono lontani (se ho capito bene, si parla di settembre di quest'anno...) non è il caso di trascrivere il preliminare. Comunque, se hai un buon riferimento in un Istituto di Credito, chiedi di gran carriera informazioni sul costruttore. Potresti avere qualche brutta sorpresa...

Aggiunto dopo 4 minuti :

Spero di essere stato abbastanza chiaro nel mio precedente commento. Se così non fosse, chiedo scusa a tutti (colpa di un terribile mal di testa!), e mi dichiaro disponibile a prendere la necessaria dose di analgesici e a chiarire meglio il mio pensiero. In ogni caso, ad Alecasto: in bocca al lupo.