il_dalfo

Membro Senior
Professionista
:riflessione:
L'unica cosa che mi pare non sia contemplata dalla legge è la rotazione degli studenti all'interno dello stesso immobile (con più stanze da letto) qualora si applicasse il contratto turistico alla locazione parziale: contratto di max 3 mesi ma se hai (per esempio) 3 stanze forse potresti arrivare a locare per 9 mesi totali dichiarando che lochi 3 mesi la stanza 1, e poi 3 mesi la stanza 2 ed infine altri 3 mesi la stanza 3 allo stesso studente (dichiarazione che potrebbe risultare mendace se effettivamente non sposti gli studenti da una stanza all'altra ogni 3 mesi).

Non mi vengono in mente altre scappatoie (e quella qua sopra mi sa che comunque risulterebbe tirata per i capelli) quindi, salvo pareri più "volpini", al momento la mia risposta è : se l'immobile è abitativo devi scegliere trai contratti di natura abitativa.

Per "modulare" il canone ti è sufficiente registrare in AdE un canone "finale" (quotiamolo "X") e 1 minuto dopo la registrazione, registrare la riduzione del canone a X-5 per un periodo di durata T. Nel corso del tempo rinnoverete la riduzione del canone a X-4.... X-3 etc etc.

Potrebbe essere il caso di far un affitto d'azienda? (non picchiatemi: del commerciale non mi son mai interessato più di tanto).
 

josko

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buonasera a tutti, e grazie per i vostri spunti e pareri.
Nel mio primo messaggio ho specificato cosa vorrei fare, ma provvedo a chiarire meglio la situazione ed il quesito:

Io (società s.r.l.) prendo in locazione un immobile da altra società s.r.l. (Proprietaria) - l’immobile in questione, una struttura molto grande, è attualmente utilizzato dalla società per affitti turistici in forma imprenditoriale - io vorrei utilizzare questo immobile per la mia attività principale, ovvero sublocarlo studenti universitari.

Con i proprietari ho sempre stipulato contratti di locazione ad uso abitativo, come da voi correttamente indicato.

In questa casistica, per varie motivazioni, stavo cercando un modo per poter stipulare con la proprietà un contratto di locazione commerciale (non solo per la durata, ma per altre necessità ed anche perché mi offre la possibilità di definire con il proprietario dei canoni modulari)


So che alcuni “competitors” o anche privati, affittano a studenti utilizzando quale forma contrattuale il "contratto di locazione ad uso abitativo per finalità turistiche e culturali" ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c) legge n.431 del 9 dicembre 1998.
Mi è stato spiegato che si tratta di una forma contrattuale che permette di stipulare contratti transitori e/o per brevi periodi (quindi perfettamente applicabile agli studenti) per periodi da 1 a 18 mesi.

Volevo quindi capire da qualche esperto e/o avere un parere in merito all’applicabilità di tale forma contrattuale per il subaffitto a studenti, e la conseguente possibilità di stupulare a monte un contratto di locazione commerciale
Di solito il genitore dello studente ha la possibilità di inserire nella dichiarazione dei redditi il pagamento della locazione transitoria per uso universitario. Nel caso del turistico non credo che ciò sia possibile.
 

Ele85

Membro Attivo
Privato Cittadino
Questa “struttura” come è qualificata ? È un complesso di unità immobiliari accatastate come normali abitazioni ?
Si, è un complesso di abitazioni accatastate A4

:riflessione:
L'unica cosa che mi pare non sia contemplata dalla legge è la rotazione degli studenti all'interno dello stesso immobile (con più stanze da letto) qualora si applicasse il contratto turistico alla locazione parziale: contratto di max 3 mesi ma se hai (per esempio) 3 stanze forse potresti arrivare a locare per 9 mesi totali dichiarando che lochi 3 mesi la stanza 1, e poi 3 mesi la stanza 2 ed infine altri 3 mesi la stanza 3 allo stesso studente (dichiarazione che potrebbe risultare mendace se effettivamente non sposti gli studenti da una stanza all'altra ogni 3 mesi).

Non mi vengono in mente altre scappatoie (e quella qua sopra mi sa che comunque risulterebbe tirata per i capelli) quindi, salvo pareri più "volpini", al momento la mia risposta è : se l'immobile è abitativo devi scegliere trai contratti di natura abitativa.

Per "modulare" il canone ti è sufficiente registrare in AdE un canone "finale" (quotiamolo "X") e 1 minuto dopo la registrazione, registrare la riduzione del canone a X-5 per un periodo di durata T. Nel corso del tempo rinnoverete la riduzione del canone a X-4.... X-3 etc etc.

Potrebbe essere il caso di far un affitto d'azienda? (non picchiatemi: del commerciale non mi son mai interessato più di tanto).
Giusto, non avevo pensato all’idea di registrare il canone ad importo X e poi procedere alla riduzione, grazie mille per lo spunto interessante.
Per l’affitto di ramo d’azienda ci avevo pensato ma non so se è applicabile al mio caso...
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Mi giungono nuove alcune affermazioni qui lette:
- contratti turistici limitati a 3 mesi? E chi affitta per annualità intere al mare o in montagna uso vacanze, mica fa un 4+4.
- contratti transitori uso studenti a canoni differenziati ex L 431/98 c. 2? A me risulta essere legali solo quelli stipulati in accordo col testo ministeriale a tariffe concordate.

Quanto all’inquadramento di tale attività, il quesito è interessanti (e non conosco la risposta); ma vedo molte affinità con i contratti uso “residence”, che lato utente finale esulano da veri e propri contratti di locazione (o sublocazione): e si configurano come attività imprenditoriale. Quindi quali normative?
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
- contratti turistici limitati a 3 mesi? E chi affitta per annualità intere al mare o in montagna uso vacanze, mica fa un 4+4.
Suppongo che chi affitta per l'annualità abbia stipulato un normalissimo transitorio, forse ponendo l'esigenza transitoria in capo al locatore (è lecito). O forse, visto che solitamente son locali arredati, fa testo il comma 2 dell'art.1574 cc (ma la vedo una strada più ostica perché, se non erro, la durata dovrebbe essere un termine essenziale del contratto).
- contratti transitori uso studenti a canoni differenziati ex L 431/98 c. 2? A me risulta essere legali solo quelli stipulati in accordo col testo ministeriale a tariffe concordate.
pian che non femo confusion:
il contrato transitorio (da 1 a 18 mesi) è una cosa mentre il transitorio per studenti universitari (da 6 a 36 mesi) è un'altra. Solo il secondo è legato alle tariffe concordate ma (se la memoria non m'inganna) si possono apportare delle correzioni in base a mobilio, servizi etc etc.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
pian che non femo confusion:
il contrato transitorio (da 1 a 18 mesi) è una cosa mentre il transitorio per studenti universitari (da 6 a 36 mesi) è un'altra. Solo il secondo è legato alle tariffe concordate ma (se la memoria non m'inganna) si possono apportare delle correzioni in base a mobilio, servizi etc etc.
Forse non alle tariffe, ma se la memoria non inganna me, il transitorio è legato al testo contrattuale ministeriale, deve contenere una esplicito riferimento ad evento certo, e non prorogabile oltre i 18 mesi.

Che io sappia le locazioni di alloggi in località turistiche seguono solo il cc e sono libere: il conduttore dichiara l’uso per vacanza e non traferisce la residenza
 

Ele85

Membro Attivo
Privato Cittadino
La mia idea era di stipulare con gli studenti un "contratto di locazione ad uso abitativo per finalità turistiche e culturali" ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c) legge n.431 del 9 dicembre 1998...

Quanto all’inquadramento di tale attività, il quesito è interessanti (e non conosco la risposta); ma vedo molte affinità con i contratti uso “residence”, che lato utente finale esulano da veri e propri contratti di locazione (o sublocazione): e si configurano come attività imprenditoriale. Quindi quali normative?
Esatto, quali normative? É il quesito su cui mi interrogo da un po’ (premetto che sto consultando anche Avvocati e Commercialisti, ma non sono ancora riuscita ad avere risposte certe...)
 

josko

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Suppongo che chi affitta per l'annualità abbia stipulato un normalissimo transitorio, forse ponendo l'esigenza transitoria in capo al locatore (è lecito). O forse, visto che solitamente son locali arredati, fa testo il comma 2 dell'art.1574 cc (ma la vedo una strada più ostica perché, se non erro, la durata dovrebbe essere un termine essenziale del contratto).

pian che non femo confusion:
il contrato transitorio (da 1 a 18 mesi) è una cosa mentre il transitorio per studenti universitari (da 6 a 36 mesi) è un'altra. Solo il secondo è legato alle tariffe concordate ma (se la memoria non m'inganna) si possono apportare delle correzioni in base a mobilio, servizi etc etc.
DI solito il transitorio universitario è un transitorio con alcune caratteristiche a se. Per entrambi gli accordi territoriali prevedono delle tariffe agevolate. Cambia la transitorietà che nel transitorio classico viene elencata è può essere quella del conduttore o del locatario mentre nel contratto universitario è insito nell’iscrizione ad una facoltà universitaria e alla residenza che non sia limitrofa al come e dove ha la sede l’università.
 

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