Proposta d'acquisto accettata dal venditore, ma il mutuo dell'acquirente non è stato deliberato

[t.toscano]

Ciao a tutti colleghi. Volevo porvi un quesito. Un mio cliente ha sottoscritto una proposta d'acquisto immobiliare e successivamente la parte venditrice l'ha firmata per accettazione. Successivamente l'acquirente sottoscrive la comunicazione di avvenuta accettazione. La proposta d'acquisto nello specifico è stata sottoscritta nel mese di giugno ed in fase di sottoscrizione l'acquirente ha lasciato una caparra confirmatoria vincolata all'accettazione del mutuo. Tale vincolo aveva una scadenza fissata al 31/08/2010 ed in caso di non accettazione del mutuo per l'acquisto dell'immobile la parte acquirente doveva far pervenire in agenzia entro il termine fissato la lettera liberatoria dell'istituto bancario che appunto dimostrava la non accettazione della richiesta di mutuo e successivamente la restituzione di quanto precedentemente versato. Nei primi giorni del mese di settembre 2010 non ricevo alcuna comunicazione dalla parte acquirente, ma lo stesso dopo un paio di giorni viene in agenzia e verbalmente mi riferisce che la richiesta di mutuo non è andata a buon fine.. Punto primo doveva portare la lettera liberatoria cosi come concordato nella proposta e punto secondo ancora più rilevante è che il vincolo era scaduto.. Dopo di ciò invio un telegramma all'acquirente dove chiedo di rispettare gli impegni presi in atto di sottoscrizione della proposta e di riferire entro i termini stabiliti la data del rogito. Dopo qualche giorno ricevo una raccomandata da parte dell'acquirente contenente ciò... (mancato ottenimento, nei termini previsti, del mutuo ipotecario necessario al perfezionamento della proposta d'acquisto , pertanto richiedo la restituzione del deposito cauzionale!!! essendosi la proposta d'acquisto risolta per mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine perentorio previsto...) Adesso la parte venditrice vuole consegnata la caparra(dapprima in deposito in agenzia) Cosa devo fare? Io mi sent in dovere di consegnare la caparra alla parte venditrice.. Inoltre le mie provvigioni chi le paga??

 

[roberto.spalti]

Nella proposta era specificato chiaramente cosa sarebbe accaduto in caso di mancata comunicazione?
La proposta si riteneva decaduta o si perfezionava? I sottintesi non reggono di fronte ad un giudice, soprattutto per pochi giorni.
Io fisserei un incontro a tre e cercherei una soluzione, considera che:
Se vanno in causa il venditore non può vendere un bene già promesso in vendita ad altri quindi forse non conviene per pochi € tenere fermo tutto fino a sentenza definitiva.
Le tue provvigioni direi di scordarle.

 

[t.toscano]

La proposta d'acquisto è condizionata fino alla data del 31/08/2010 all'accettazione del mutuo. Sta di fatto che la parte acquirente non ha mai presentato la richiesta di mutuo. Ciò non dovrebbe prevedere un pentimento all'acquisto?

 

[roberto.spalti]

La proposta d'acquisto è condizionata fino alla data del 31/08/2010 all'accettazione del mutuo

E dopo la scadenza cosa era previsto succedesse? La proposta si risolveva o si perfezionava.
Dimostrare l'inadempienza è molto difficile.

 

[t.toscano]

La proposta d'acquisto è condizionata con tale dicitura "La presente proposta d'acquisto è condizionata all'accettazione del mutuo ipotecario d'acquisto entro e non oltre il 45° giorno dall'avvenuta accettazione". Rimane il fatto che l'acquirente non ha nemmeno ritirato i documenti dell'immobile utili alla presentazione della domanda di mutuo.

 

[Manzoni Maurizio]

ciao a tutti, secondo me le proposte vincolate all'accettazione del mutuo sono sempre ad alto rischio per il venditore e poco o nulla per il proponente e quindi vanno usate con molta delicatezza, nelle mie inserisco pure la dicitura dove il proponente si impegna a presentare entro 7 gg la richiesta di mutuo per un importo di euro... pena la decadenza del vincolo.

 

[roberto.spalti]

ciao a tutti, secondo me le proposte vincolate all'accettazione del mutuo sono sempre ad alto rischio per il venditore e poco o nulla per il proponente e quindi vanno usate con molta delicatezza, nelle mie inserisco pure la dicitura dove il proponente si impegna a presentare entro 7 gg la richiesta di mutuo per un importo di euro... pena la decadenza del vincolo.

E già così è meglio.

La proposta d'acquisto è condizionata con tale dicitura "La presente proposta d'acquisto è condizionata all'accettazione del mutuo ipotecario d'acquisto entro e non oltre il 45° giorno dall'avvenuta accettazione".

E qui nascono i primi dubbi: giorni effettivi o lavorativi?

La mia non vuole essere polemica, quello che voglio farti capire è che far stipulare una proposta di questo tipo senza neanche uno straccio di pre-delibera basata sul reddito è una forzatura che difficilmente porterà a cose positive in tribunale.

 

[t.toscano]

no no che polimica anzi grazie per tutto!!

Aggiunto dopo 4 minuti :

per le prossime.. che dicitura mi consigliate di inserire nella proposta (parlo appunto di vincoli della stessa) per così tutelare gli interessi di tutti?

 

[roberto.spalti]

Personalmente ti consiglio di far chiedere al tuo cliente una pre delibera su base reddituale e poi venire a cercare casa.
In quei casi l'erogazione del mutuo può non essere fatta solo se ci sono problemi sulla casa ma almeno dal punto di vista reddituale sei abbastanza tranquillo.

Ti consiglio periodi più brevi di tempo e che la proposta si risolva, in questo modo non riscuoti ma almeno le parti in causa stanno serene.

 

[acquirente]

per roberto spalti

ma scusa..................il venditore non dovrebbe pretendere almeno la liberatoria della banca per l'esito negativo prima di consegnare la caparra all'acquirente???