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  1. t.toscano

    t.toscano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti colleghi. Volevo porvi un quesito. Un mio cliente ha sottoscritto una proposta d'acquisto immobiliare e successivamente la parte venditrice l'ha firmata per accettazione. Successivamente l'acquirente sottoscrive la comunicazione di avvenuta accettazione. La proposta d'acquisto nello specifico è stata sottoscritta nel mese di giugno ed in fase di sottoscrizione l'acquirente ha lasciato una caparra confirmatoria vincolata all'accettazione del mutuo. Tale vincolo aveva una scadenza fissata al 31/08/2010 ed in caso di non accettazione del mutuo per l'acquisto dell'immobile la parte acquirente doveva far pervenire in agenzia entro il termine fissato la lettera liberatoria dell'istituto bancario che appunto dimostrava la non accettazione della richiesta di mutuo e successivamente la restituzione di quanto precedentemente versato. Nei primi giorni del mese di settembre 2010 non ricevo alcuna comunicazione dalla parte acquirente, ma lo stesso dopo un paio di giorni viene in agenzia e verbalmente mi riferisce che la richiesta di mutuo non è andata a buon fine.. Punto primo doveva portare la lettera liberatoria cosi come concordato nella proposta e punto secondo ancora più rilevante è che il vincolo era scaduto.. Dopo di ciò invio un telegramma all'acquirente dove chiedo di rispettare gli impegni presi in atto di sottoscrizione della proposta e di riferire entro i termini stabiliti la data del rogito. Dopo qualche giorno ricevo una raccomandata da parte dell'acquirente contenente ciò... (mancato ottenimento, nei termini previsti, del mutuo ipotecario necessario al perfezionamento della proposta d'acquisto , pertanto richiedo la restituzione del deposito cauzionale!!! essendosi la proposta d'acquisto risolta per mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine perentorio previsto...) Adesso la parte venditrice vuole consegnata la caparra(dapprima in deposito in agenzia) Cosa devo fare? Io mi sent in dovere di consegnare la caparra alla parte venditrice.. Inoltre le mie provvigioni chi le paga??
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nella proposta era specificato chiaramente cosa sarebbe accaduto in caso di mancata comunicazione?
    La proposta si riteneva decaduta o si perfezionava? I sottintesi non reggono di fronte ad un giudice, soprattutto per pochi giorni.
    Io fisserei un incontro a tre e cercherei una soluzione, considera che:
    Se vanno in causa il venditore non può vendere un bene già promesso in vendita ad altri quindi forse non conviene per pochi € tenere fermo tutto fino a sentenza definitiva.
    Le tue provvigioni direi di scordarle.
     
  3. t.toscano

    t.toscano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La proposta d'acquisto è condizionata fino alla data del 31/08/2010 all'accettazione del mutuo. Sta di fatto che la parte acquirente non ha mai presentato la richiesta di mutuo. Ciò non dovrebbe prevedere un pentimento all'acquisto?
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E dopo la scadenza cosa era previsto succedesse? La proposta si risolveva o si perfezionava.
    Dimostrare l'inadempienza è molto difficile.
     
  5. t.toscano

    t.toscano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La proposta d'acquisto è condizionata con tale dicitura "La presente proposta d'acquisto è condizionata all'accettazione del mutuo ipotecario d'acquisto entro e non oltre il 45° giorno dall'avvenuta accettazione". Rimane il fatto che l'acquirente non ha nemmeno ritirato i documenti dell'immobile utili alla presentazione della domanda di mutuo.
     
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao a tutti, secondo me le proposte vincolate all'accettazione del mutuo sono sempre ad alto rischio per il venditore e poco o nulla per il proponente e quindi vanno usate con molta delicatezza, nelle mie inserisco pure la dicitura dove il proponente si impegna a presentare entro 7 gg la richiesta di mutuo per un importo di euro... pena la decadenza del vincolo.
     
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  7. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E già così è meglio.

    E qui nascono i primi dubbi: giorni effettivi o lavorativi?

    La mia non vuole essere polemica, quello che voglio farti capire è che far stipulare una proposta di questo tipo senza neanche uno straccio di pre-delibera basata sul reddito è una forzatura che difficilmente porterà a cose positive in tribunale.
     
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  8. t.toscano

    t.toscano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    no no che polimica anzi grazie per tutto!!

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    per le prossime.. che dicitura mi consigliate di inserire nella proposta (parlo appunto di vincoli della stessa) per così tutelare gli interessi di tutti?
     
  9. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Personalmente ti consiglio di far chiedere al tuo cliente una pre delibera su base reddituale e poi venire a cercare casa.
    In quei casi l'erogazione del mutuo può non essere fatta solo se ci sono problemi sulla casa ma almeno dal punto di vista reddituale sei abbastanza tranquillo.

    Ti consiglio periodi più brevi di tempo e che la proposta si risolva, in questo modo non riscuoti ma almeno le parti in causa stanno serene.
     
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  10. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    per roberto spalti

    ma scusa..................il venditore non dovrebbe pretendere almeno la liberatoria della banca per l'esito negativo prima di consegnare la caparra all'acquirente???
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nelle proposte vincolate la caparra non viene mai consegnata al venditore prima dell'esito della richiesta di mutuo
     
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  12. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie......................quindi se ho ben capito se esiste la sospensiva del mutuo nella P.d.A. e scade il termine, cioe' la banca non da' nessuna risposta, l'acquirente si ritira dalla proposta, gli riviene consegnata indietro la caparra che era in mano all'agente, non paga provvigioni ed il venditore non puo' pretendere nulla?
    Diciamo che per il venditore diventa una perdita di tempo e basta.
     
  13. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Appunto, io non posso lavorare per niente, quindi non prendo proposte di questo tipo.:basito:
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ESATTO. E' proprio per questo che molti AI non fanno quel tipo di proposta
     
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  15. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    grazie......................
     
  16. etoracca

    etoracca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Beh, mettetevi dalla parte di chi compra e deve chiedere un mutuo, se non ottiene la delibera ci rimette caparra e provvigioni, è normale che si voglia tutelare.
    E poi il mutuo può essere rifiutato anche per ragioni che dipendono dal venditore e che non sempre l'AI verifica preventivamente, è vero in questo caso che l'acquirente può chiedere i danni, però è sempre preferibile evitare di sborsare in anticipo.
     
  17. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    mettiti nei panni del venditore che deve aspettare e poi non se ne fa niente. se gli capitano due o tre di questi clienti, cosa fa??? Inoltre le agenzie immobiliari non prendono provvigioni in questi caso.
    molto meglio allora che l'agenzia faccia fare una pre-delibera mutuo dal cliente alla banca prima di cercare casa.
     
  18. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao colleghi, per la cronaca: Io uso la proposta "salvo accettazione mutuo" e non ricordo di una che non sia andata a buon fine!:)
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    salvo accettazione mutuo senza cifra? senza scadenza? senza nome istituto mutuante?
     
  20. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io parto dal presupposto che l'agente immobiliare faccia il suo lavoro e che faccia le verifiche opportune.:basito:
     

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