Rogito saltando il compromesso

Lorenzo Basile ha scritto:

Salve a tutti, la prossima settimana devo fare la proposta d’acquisto per un piccolo bilocale. Il problema è che questo immobile appartiene per il 50% ad un minore, cosa questa che porterà ad un certo rallentamento delle operazioni. Il tipo dell’agenzia mi ha consigliato, per accorciare un po’ i tempi, di passare subito al rogito saltando il compromesso! Si corrono dei rischi in questi casi? Si risparmia qualcosa in tasse?

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Un proposta d'acquisto accettata è un contratto preliminare ( ad essere precisi lo è da quando tu verrai messa a conoscenza dell'avvenuta integrale accettazione), quindi anche se nella forma estetica non è bello come il contratto preliminare che viene chiamato "compromesso", ha lo stesso valore.
Quindi paghi anche le tasse ed i bolli per la registrazione, occhio a cosa scrivete, è il vero contratto, è la fase in cui decidete tutto, quindi va fatta con molta attenzione, indipendentemente che si faccia il c.d. compromesso oppure no.

Rosa1968 ha scritto:

L'ultima parte non è corretta.
La sospensiva deve avere una scadenza entro la quale o si avvera o decade. Nel caso alla scadenza vi incontrate e decidete di prorogare. Prima di quel termine tu non può disdire. La proposta é irrevocabile e le condizioni non possono cambiare unilateralmente.


Anche questo non è corretto. Loro al preliminare ci andrebbero anche ma sei tu che devi far controllare la conformità urbanistica e catastale.

Che sia chiaro tu corrisponderai la provvigione all'avveramento della sospensiva.

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Se c'è scritto che la caparra va restituita non è una clausola sospensiva ma risolutoria, però la sostanza è la stessa ai fini dell'esecuzione del contratto.

Ok, grazie, il problema è che questa proposta è un modulo prestampato dell'agenzia. Infatti, per tutelarmi (il venditore è al 50% un minore e quindi serve l'autorizzazione del tribunale), volevo fare inserire delle clausole come quelle di seguito:

La presente offerta è vincolata:

a) parere favorevole del Tribunale competente in merito alla messa in vendita dell’appartamento in oggetto

b) regolarità di tutti gli aspetti urbanistici e catastali nonché conformità degli impianti tutti.

La presente offerta è da considerarsi inefficace, anche se accettata dalla parte venditrice, qualora non si arrivi all’autorizzazione del tribunale entro il 30 settembre 2015.
Allo scadere del termine senza l'avveramento di una delle condizioni o di entrambe, la presente offerta si rinnova tacitamente, di mese in mese, salvo disdetta da parte del proponente tramite raccomandata A/R. In caso di disdetta le somme in deposito vanno restituite integralmente senza nulla a volere e pretendere da ambo le parti.

Si può inserire, in una proposta d’acquisto, una sospensiva con una disdetta “unilaterale” del contratto? per caso ne mastichi un po' di queste cose!

Lorenzo Basile ha scritto:

nonché conformità degli impianti tutti.

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Per vendere, la conformità degli impianti non è obbligatoria, purchè venga dichiarato dal venditore.
Se l'immobile ha qualche anno, sicuramente non ha la certificazione degli impianti, ma questo è assolutamente ininfluente agli effetti della compravendita.

Si la conformità l'ho aggiunta tanto per "rafforzare", ma se non è obbligatoria la posso anche levare, del resto è già accennata sul modulo prestampato dell'agenzia (accanto alle relative voci hanno lasciato i puntini dove presumibilmente si debba scrivere "conforme", almeno credo).

Per quanto concerne la sospensione, questa è tale finché non c'è la disdetta tramite raccomandata, allora in tal caso si trasforma in risolutoria, almeno dovrebbe essere così! altrimenti cosa la faccio a fare se poi si trattengono la caparra?!

Ciao @Lorenzo Basile ,
mi è capitato in passato di concludere vendite con la presenza di minori all'interno della compagine dei proprietari.

Si è seguita questa procedura.

Sottoscrizione di un preliminare subordinato all'autorizzazione del giudice competente, regolarmente registrato.

Redazione di una perizia giurata da parte di un tecnico che, naturalmente, si allinei con il prezzo di acquisto proposto.

Richiesta al giudice dell'autorizzazione a vendere tramite istanza presentata da un legale.

Presentazione della sentenza al notaio rogante.

Nella sentenza, oltre all'autorizzazione, normalmente vengono specificate anche le modalità di incasso e di destinazione dei fondi spettanti al minore (riacquisto di un altro immobile, investimento in CCT... ).

Le tempistiche variano dai 3 ai 6 mesi, per il tribunale di Bologna... ma sarebbe meglio verificare tribunale per tribunale...

Fare tutto verbalmente mi sembrerebbe un'assurdità: il giudice non stabilisce solo la facoltà di vendere ma anche il prezzo minimo da realizzare... inoltre l'istanza ha un costo che il venditore si deve sobbarcare... ed il tutto deve essere concluso entro un determinato limite temporale...