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  1. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, la prossima settimana devo fare la proposta d’acquisto per un piccolo bilocale. Il problema è che questo immobile appartiene per il 50% ad un minore, cosa questa che porterà ad un certo rallentamento delle operazioni. Il tipo dell’agenzia mi ha consigliato, per accorciare un po’ i tempi, di passare subito al rogito saltando il compromesso! Si corrono dei rischi in questi casi? Si risparmia qualcosa in tasse?
     
  2. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Una proposta di vendita ben fatta può già bastare....poi ci vuole un buon notaio
     
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  3. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    quidi consigli di saltare il compromesso? io in realtà non ho ancora capito a cosa serva questo compromesso, ci sono maggiori oneri se viene fatto? se si va subito al rogito non c'è pure il vantaggio di essere seguiti dall'agenzia fino alla fine?
     
  4. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Le proposte a volte fanno già da compromesso. Il compromesso è un passaggio intermedio (prendi una caparra più sostanziosa dell'importo allegato alla proposta), ci sono oneri se lo registri (diventa opponibile ) e/o se te lo fai preparare da un professionista ad hoc. Le agenzie vogliono essere pagate al compromesso ma normalmente lo stesso seguono fino al rogito.
     
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  5. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok grazie, mi sembra di capire insomma che quello del compromesso non è un passaggio indispensabile. Una volta lo chiesi ad un rappresentate a cosa servisse il compromesso e lui mi rispose che è una tutela per l'acquirente..io non capii in che termini mi tutelava, visto che l'esborso economico è importante ed è un contratto a tutti gli effetti!
     
  6. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non è indispensabile ma può servire perché in pratica è uno scritto che cita tutte le condizioni dell'atto; se dopo la proposta le due parti voglio o concordare qualche aspetto in particolare ha molta importanza. Ciò non toglie che comunque fidandosi tutto possa essere specificato sull'atto e allora il compromesso può essere saltato.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il mio consiglio è di capire se chi si sta muovendo per la vendita ha gia l'autorizzazione del tribunale dei minori per far alienare l'immobile. Di solito si chiede l'autorizzazione al giudice tutelare presentando ricorso motivato per il rilascio dell'autorizzazione. Detto questo nel caso avessero fatto ricorso e non hanno ancora l'autorizzazione io farei una proposta con la sospensiva ad una certa data entro la quale si dovrà avere questa autorizzazione e stabilirei un termine per il rogito notarile. Non pensiamo che il preliminare ha costi aggiuntivi e la proposta no. Perché anche la proposta deve essere registrata a termine fisso con la sospensiva.
    Il preliminare o la scrittura integrativa serve a meglio disciplinare alcuni aspetti che in proposta vengono accennati e non approfonditi.

    É una tutela delle parti non solo dell'acquirente.

    Aggiungerei a maggior precisazione che LE AGENZIE maturano la provvigione nel momento in cui si instaura il vincolo contrattuale. Alla comunicazione dell'accettazione della proposta ( se con sospensiva all'avveramento della condizione).

    Qui non si tratta di avere fiducia ma di prendere accordi per la liquidazione della stessa. Non è il pagamento della provvigione a stabilire la sottoscrizione o meno del preliminare.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 24 Maggio 2015
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  8. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie intanto per le esaurienti risposte. Quindi se ho ben capito l'agenzia dovrei pagarla subito!!! cosi immagino poi sparisce, ma se faccio il compromesso non si può pagarla al compromesso?

    Per quanto riguarda l'autorizzazione del giudice questa ancora non c'è (secondo il tipo dell'agenzia il giudice la darà sicuramente ma ci vorranno 2-3 mesi). L'appartamento tra l'altro ha la planimetria non corrispondente in quanto il vecchio proprietario spostò la cucina (sempre il rappresentante mi ha detto che la planimetria aggiornata sarà presente al rogito!).

    Io per tutelarmi un minimo volevo chiedere all'agenzia se poteva inserire nel modulo di offerta le seguenti clausole:

    La presente offerta è vincolata al parere favorevole del Tribunale competente in merito alla messa in vendita dell’appartamento in oggetto e alla regolarità di tutte le verifiche riguardanti la proprietà del bene, nonché ai suoi aspetti edilizi, urbanistici e catastali.

    La presente offerta è da considerarsi nulla, anche se accettata dalla parte venditrice, e la relativa caparra va restituita nel qual caso non si arrivi al compromesso entro il 30 agosto 2015.

    La presente offerta si rinnova tacitamente alla scadenza del 30 agosto 2015, salvo disdetta da parte del proponente tramite raccomandata A/R e può essere modificata, anche solo parzialmente, nel qual caso intervengano maggiori oneri di spesa o mancanze di qualità e consistenza.
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'ultima parte non è corretta.
    La sospensiva deve avere una scadenza entro la quale o si avvera o decade. Nel caso alla scadenza vi incontrate e decidete di prorogare. Prima di quel termine tu non può disdire. La proposta é irrevocabile e le condizioni non possono cambiare unilateralmente.

    Anche questo non è corretto. Loro al preliminare ci andrebbero anche ma sei tu che devi far controllare la conformità urbanistica e catastale.

    Che sia chiaro tu corrisponderai la provvigione all'avveramento della sospensiva.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 24 Maggio 2015
  10. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusa ma non ci sto capendo più nulla. E come si controlla la conformità urbanistica e catastale? Io per ora so solo che la planimetria non coincide perché il proprietario spostò l’angolo cottura. Queste verifiche le posso fare io o va richiesta la consulenza di un professionista? va fatto prima o dopo della proposta?
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Potresti, come hai scritto, inserire nella proposta la sospensiva per la verifica della corrispondenza catastale e conformità urbanistica. Questo lo fa un tecnico da te incaricato. É nel tuo interesse far controllare ciò che stai acquistando mi spiego? Nel caso non ci fosse corrispondenza sarà la parte venditrice ad adoperarsi a sua cura e spese a rettificare il tutto planimetria ecc. Ma queste cose il tuo agente le sa e ti consiglierà al meglio.
     
  12. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    già ho chiesto all'agenzia e loro mi hanno risposto che al rogito la planimetria sarà quella corretta. In realtà io mi preoccupo più per la questione del tribunale, non vorrei che mi fanno aspettare 6 mesi per poi dirmi che il tribunale non da il permesso. Il testo da far inserire nella proposta non potrebbe essere:

    La presente offerta è vincolata al parere favorevole del Tribunale competente in merito alla messa in vendita dell’appartamento in oggetto e alla regolarità di tutti i suoi aspetti edilizi, urbanistici e catastali nonché a quelli inerenti la proprietà del bene.

    La presente offerta è da considerarsi nulla, anche se accettata dalla parte venditrice, e la relativa caparra va restituita al proponente, nel qual caso non si arrivi all’autorizzazione del tribunale entro il 30 agosto 2015.

    La presente offerta può essere rinnovata alla scadenza del 30 agosto 2015 con il consenso di ambo le parti.
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In linea di massima può andare bene. Io metterei punto 1 autorizzazione bla bla punto 2 conformità urbanistica e catastale
    Allo scadere del termine senza l'avveramento di una delle condizione o di entrambi le parti di comune accordo potranno prorogare il termine o far decadere la presente con la restituzione delle somme in deposito senza nulla a volere e pretendere.
     
  14. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok grazie, l'avrei riformulata così:

    La presente offerta è vincolata:

    a) parere favorevole del Tribunale competente in merito alla messa in vendita dell’appartamento in oggetto

    b) regolarità di tutti gli aspetti edilizi, urbanistici e catastali.

    La presente offerta è da considerarsi nulla, anche se accettata dalla parte venditrice, nel qual caso non si arrivi all’autorizzazione del tribunale entro il 30 settembre 2015.

    Allo scadere del termine senza l'avveramento di una delle condizione o di entrambi le parti di comune accordo potranno prorogare il termine o far decadere la presente con la restituzione delle somme in deposito senza nulla a volere e pretendere.
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non nulla ma inefficace
     
  16. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok grazie di nuovo! :) ultima versione:

    La presente offerta è vincolata:

    a) parere favorevole del Tribunale competente in merito alla messa in vendita dell’appartamento in oggetto

    b) regolarità di tutti gli aspetti edilizi, urbanistici e catastali.

    La presente offerta è da considerarsi inefficace, anche se accettata dalla parte venditrice, nel qual caso non si arrivi all’autorizzazione del tribunale entro il 30 settembre 2015.

    Allo scadere del termine senza l'avveramento di una delle condizioni o di entrambe, le parti di comune accordo potranno prorogare il termine o far decadere la presente con la restituzione delle somme in deposito senza nulla a volere e pretendere.
     
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  17. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Un’ultima cosa però non mi è ben chiara, se io fisso come data della sospensiva ad esempio il 31 agosto, la parte venditrice, che nel frattempo avrà avviato l’iter in tribunale, non potrebbe prendere tempo e nel frattempo cercarsi un’acquirente con una offerta più alta? Oppure l’iter del tribunale fa riferimento alla mia offerta e nel caso di nuovo acquirente dovrebbero cominciare un nuovo iter!
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Una volta che accetta la condizione ti deve aspettare. É lui che ti deve garantire. A maggior precisazione fai inserire le premesse.
     
  19. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    forse non mi sono spiegato bene...il mio "timore" è che la scadenza della sospensiva potrebbe, per me, rappresentare un boomerang, nel senso che la parte venditrice potrebbe cercarsi nel frattempo un altro acquirente che semmai le offre 2000 euro in più!!!
    a quel punto io sarei fuori dai giochi perchè la parte venditrice, ad esempio alla scadenza del 31 agosto, non prorogherebbe il contratto, io avro' quindi perso tre mesi, mentre loro si troverebbero con il nuovo acquirente già un bel pezzo avanti con l'iter in tribunale! è possibile uno scenario del genere?!
     
  20. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ma è tanto vantaggioso per te questo appartamento? Hai ottenuto uno sconto considerevole?
     
    Ultima modifica: 24 Maggio 2015

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