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  1. Maria Ricci

    Maria Ricci Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il mio agente immobiliare dà per scontato che paghi io i 168 euro per la registrazione della proposta di acquisto (io dovrò comunque spendere altri 168 euro per la registrazione del preliminare che si farà davanti al notaio). Ma secondo la seguente risoluzione è l'agente immobiliare a dover sborsare di tasca sua i 168 euro. O siete al corrente di altre leggi o risoluzioni successive?
    "La proposta di acquisto non e' sottoposta a registrazione e al pagamento dell'imposta di registro in quanto non ha natura negoziale e soprattutto -nel momento in cui viene redatta- e' un atto unilaterale. Se pero' essa contiene la clausola che prevede che l'atto, una volta accettato dal venditore, abbia gli stessi effetti di un accordo preliminare, la registrazione e il pagamento dell'imposta di registro diventano obbligatorie, poste a carico del mediatore. Cio' indipendentemente dalla successiva stipula dell'accordo preliminare classico, il compromesso."
    Fonte: Risoluzione Agenzia delle entrate n. 63 del 25/2/08 cont. 1
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Assolutamente no.
     
  3. Maria Ricci

    Maria Ricci Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma la risoluzione parla chiaro. A che fonte successiva alla risoluzione della agenzia delle entrate si riferisce per dire di no? A me sembra assurdo dover registrare sia la proposta che il preliminare e la risoluzione dice infatti che non sarebbe necessaria la registrazione della proposta a meno che l'agenzia immobiliare non inserisca questa clausola e quindi è giusto che le spese se le accolli lei.
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'ho letta attentamente.
    E' chiarissima.
    L'accettazione della proposta e' "da considerarsi sufficiente e necessaria a determinare ad ogni effetto di legge la conclusione di un contratto preliminare di compravendita anche nel caso in cui le parti intendono riprodurre i contenuti essenziali del contratto in una scrittura riproduttiva" (si vedano punti 7 e 3 lett. c), sulla base dei chiarimenti che precedono, deve ritenersi che l'obbligo della registrazione e del pagamento della relativa imposta in capo al mediatore sorge dal momento in cui viene accettata la proposta di acquisto, indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto preliminare."
    Il mediatore è obbligato a registrare la proposta determinata dal suo intervento.
    E' pacifico che i denari occorrenti alla registrazione sono a carico del beneficiario (proponente).
    Se questo beneficiario non mette a disposizione la somma necessaria, lo stesso è obbligato a registrare (solidarietà), fermo restando la messa in mora del debitore e successive azioni al riguardo per il recupero della somma anticipata.
    Inoltre se le parti intendono riproporre in altra scrittura il condensato della proposta, anche questa va registrata.
    Se anche in questa fase interviene un mediatore, la prassi è uguale a quella della proposta.
    Obbligo, solidarietà e messa in mora del debitore.
     
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  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il mediatore è obbligato in solido alla registrazione, deve farlo di sua tasca e recuperare i soldi dal proponente. E' una delle principali vessazioni ai danni degli AI per il quale si sta studiando anche un ricorso alla corte di giustizia europea.
     
  6. Maria Ricci

    Maria Ricci Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Antonello, ma mi può rinviare al link degli articoli che mi son evidentemente sfuggiti da cui evince che è pacifico che le spese le paghi l'acquirente. Perché per me è pacifico solo quello che dice la risoluzione ossia che le spese le paghi il mediatore:

    la registrazione e il pagamento dell'imposta di registro diventano obbligatorie, "poste a carico del mediatore".
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non ho problema a inviartela.
    Gradirei prima una risposta senza se e senza ma: il notaio e i pubblici ufficiali hanno gli stessi obblighi del mediatore, in tema di registrazione.
    Pensi che il notaio ed i pubblici ufficiali registrino con soldi loro o con quelli del cliente?
     
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  8. Maria Ricci

    Maria Ricci Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno Sig. Antonello, non pensavo di dover rispondere a dei quesiti (non sono un'avvocato, ho solo imparato a leggere). Comunque so che il notaio registra con i soldi dell'acquirente, la domanda che faceva era proprio se così deve fare anche l'agente immobiliare quando è lui a inserire un vincolo in un atto che di per sé non deve essere registrato (vedi risoluzione agenzia delle entrate). Qui non è il mio pensiero quello che conta ma la legge, a me interessa rispettarla. Se gentilmente me la inviasse gliene sarei grata e potrò nel caso darLe ragione. Altrimenti mi baso su quella che ho. Grazie e cordiali saluti
     
  9. vixent

    vixent Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    hum hum questa è una sentenza della cassazione per quanto riguarda il preliminare (compromesso)negli articoli precedenti è specificato il pagamento della registrazione dalle parti poi però dice: cass.civ. sez. 2 25 ottobre 2005 n.20653 pag 98 2.2.3 ''nuovi obblighi dei mediatori immobiliari''
    l’Agenzia delle Entrate con Ris. del 25.02.2008,
    n° 63/E, ha precisato che l’obbligo della registrazione e del pagamento della relativa
    imposta in capo al mediatore sorge dal momento in cui viene accettata la proposta di
    acquisto, indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto preliminare.
    messa così parla di pagamento del mediatore mentre in caso di preliminare specificava il pagamento da parte dei contrattanti quindi se prima pensavo che Antonello avesse ragione ( è sempre preparatissimo, complimenti) ora qualche dubbio l ho anch'io
    cordialmente
     
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  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Come accennato nel post 4, la risoluzione 63/2008 è di una chiarezza estrema.
    Riporto quanto scritto nella stessa:
    “Il quesito in trattazione richiede l’esatta individuazione dell’obbligo di registrazione che grava sui mediatori immobiliari ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera d-bis) del TUR.
    La predetta norma obbliga gli agenti di affari in mediazione a registrare le “scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”.
    Nella stessa chiarisce la validità della proposta:
    “La proposta, in assenza della accettazione, può determinare unicamente l’insorgere di una responsabilità precontrattuale, ma non è idonea a produrre gli effetti giuridici tipici cui è diretta, per cui non ha natura negoziale.
    In quanto atto prenegoziale la proposta di acquisto esula dall’ambito di applicazione degli obblighi solidali di registrazione.
    L’accordo contrattuale si perfeziona solo allorquando alla proposta di acquisto segue l’accettazione della controparte, in conformità alle disposizioni recate dall’articolo 1326 codice civile, secondo cui “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”
    Ritiene:
    “Sulla base dei chiarimenti che precedono, che l’obbligo della registrazione e del pagamento della relativa imposta in capo al mediatore sorge dal momento in cui viene accettata la proposta di acquisto, indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto preliminare”.
    Conclude:
    “Nella fattispecie rappresentata dall’interpellante, per gli affari conclusi a seguito dell’attività svolta dagli agenti di affari in mediazione, l’obbligo posto a carico di questi ultimi dall’articolo 10, comma 1, lett. d-bis) di richiedere la registrazione sorge sia con riguardo ai contratti preliminari conclusi dalle parti convenute per la stipula, nel medesimo tempo e luogo, sia per i contratti conclusi tramite proposta e successiva accettazione”.
    Riassumendo:
    a) Se la proposta non viene accettata, non avendo una natura negoziale, non deve essere registrata.
    b) Se la proposta viene accettata dalla controparte ed il proponente è edotto dell’accettazione, la stessa deve essere registrata in quanto è un accordo contrattuale con vincoli giuridici.
    c) Se le parti convenute concludono il preliminare, questo deve essere registrato.
    Chiarita la tipologia del contratto, si chiede chi deve pagare le imposte di registro?
    Solitamente le parti interessate al contratto come indicato nell'art. 57 del testo unico dell'imposta di registro che indica come solidali nel pagamento dell'imposta le parti contraenti.
    L’art. 10 del D.P.R. 131/86, indica chi è obbligato a richiedere la registrazione:
    1) le parti contraenti per le scritture private non autenticate;
    2) i notai per gli atti da essi ricevuti od autenticati;
    3) gli impiegati dell'amministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di Finanza per gli atti da registrare d'ufficio.
    La legge 296/06, integrando il disposto dell’art. 10 D.P.R. 26.4.1986 n. 131, dal 2007, inserisce anche la figura dell’agente immobiliare tra i soggetti tenuti a richiedere la registrazione delle scritture negoziali, non autenticate, stipulate a seguito della sua attività.
    E stato così introdotto un ulteriore soggetto obbligato: l’agente immobiliare iscritto al ruolo di cui alla legge n. 39 del 3 febbraio 1989, rispetto a quelli già indicati nel D.P.R. 131/1986.
    La solidarietà comporta che il creditore, in questo caso l'Amministrazione Finanziaria dello Stato che si identifica con l'Agenzia delle Entrate, potrà scegliere il soggetto tra le parti contraenti, primi soggetti obbligati ad adempiere e il mediatore dai quali pretendere il pagamento per intero.
    Pertanto sarà puramente discrezionale per l'Agenzia delle Entrate formulare la richiesta di pagamento delle imposte di registro e di bollo rivolgendosi a una delle parti contraenti o all’agente immobiliare che abbia intermediato l'affare.
    Quindi: agente immobiliare = obbligato in solido.
    Solidarietà significa, nel diritto privato, che l’adempimento di uno dei condebitori solidali ha effetto liberatorio anche per gli altri condebitori e che il creditore può pretendere il pagamento integrale da uno solo dei condebitori, il quale ha poi diritto di regresso pro quota nei confronti degli altri condebitori senza dover domandare l’adempimento pro quota a ciascun condebitore.
    E’ denominata “solidarietà dipendente” e si ha quando la legge, al fine di rafforzare la pretesa tributaria dello Stato, individua un soggetto passivo ulteriore - “responsabile d’imposta” - rispetto a quelli in capo ai quali si verifica il presupposto impositivo.
    Pertanto l’agente immobiliare dovrà provvedere a sua cura, qualora non lo facciano direttamente le parti contraenti, a richiedere la registrazione dei contratti stipulati a seguito della sua attività professionale.
    L’Agente Immobiliare dovrà provvedere al pagamento dell’imposta di registro, qualora non la versino i contraenti, essendo diversamente responsabile in solido con le stesse nei confronti dell’Agenzia delle Entrate per il predetto pagamento.
    Resta salva la successiva possibilità di rivalersi nei confronti dei contraenti stessi in quanto tale somma è da considerarsi come spesa anticipata in nome e per conto delle parti contraenti.
    Per quanto sopra, la circolare risolutiva 63/2008, richiamando la 296/2006 chiarisce con certezza chi deve pagare l’imposta e a seguito di che cosa.
    Con la speranza di aver diradato i dubbi.
     
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  11. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare

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