A quale agenzia va la percentuale,senza foglio di presa visione

[Bagudi]

@Rudyaventador stai drammatizzando una situazione che era chiara in partenza.

Con quello che dici, il nostro utente non comprerà mai una casa da ristrutturare...

A ognuno il suo mestiere.
Al committente le sue richieste.
Al progettista il progetto (con le misure)
Alle ditte fornire il costo.
Al Direttore dei lavori sorvegliare il tutto.

Non stiamo costruendo un grattacielo e, bene o male, ognuno di noi ha ristrutturato qualcosa.

 

[Rudyaventador]

@Rudyaventador stai drammatizzando una situazione che era chiara in partenza.

Con quello che dici, il nostro utente non comprerà mai una casa da ristrutturare...

A ognuno il suo mestiere.
Al committente le sue richieste.
Al progettista il progetto (con le misure)
Alle ditte fornire il costo.
Al Direttore dei lavori sorvegliare il tutto.

Non stiamo costruendo un grattacielo e, bene o male, ognuno di noi ha ristrutturato qualcosa.

ovvio in relazione a cio per il quale deve intervenire e questo lo si capisce subito se sono lavori a edilizia libera o se lato opposto occorra una SCIA , io ho esplicitato il versante piu impegnativo , se devi cambiare bagni e cambiare i pavimenti non serve il direttore lavori e prese le misure senti le ditte , ma deve essere sveglio ed evitare i ci penso tutto io perche i 5 e i 10 % volano e li paga lui non altri , l ambientino è mordi e fuggi anche un banale massetto puo mettere in difficolta il committente , non è semplice coniugare competenza edilizia e prezzi e generalmente il committente è incompetente e lo suonano, avere qualcuno di fiducia sarebbe sempre opportuno se possibile

 

[ludovica83]

Quindi se mi dici che le imprese edili li da te... fanno così....vado per atto di fede (perché non dovrei? d'altronde qui ognuno porta le sue esperienze e purtroppo anche disgrazie)...

Oggi è la mia giornata fortunata immagino...

la casa del 800 è costruita come le case del 800 un direttore lavori o un progettista (del committente) sa cosa si trova difronte dopo ispezioni e saggi ove necessari

Si, soprattutto perché le case nel corso degli anni 50-80-90 non hanno subito interventi a vario titolo, intaccando la struttura... con metodi +/- ortodossi...
Molto spesso anche non rispettando il progetto. Sicchè sul disegno c'era una misura... ma vista l'altezza dei figli, si è optato per quel mezzo metro in +... (quello che tu definisci direttore lavori dei tempi...). Sanato anche al comune dopo che il committente aveva richiesto l'abbattimento...

Hai davanti muri di 1 metro e spesso anche di + totalmente eterogenei fatti con quello che si trovava sul posto. Il tutto sotto vincolo paesaggistico.
Già tanto che non ci ho trovato i cadaveri della peste a sorreggere la cantina. Ma trovi vari stili, varie epoche e vari interventi.
Sicchè quello che fai non solo deve andare bene per le tue tasche, ma deve anche essere approvato da terzi.

Cmq sono felice di sapere di avvocati specializzati nell'edilizia, almeno eviterò in futuro di ricevere lettere (fine anni 90 non così tanto tempo fa) in cui si intimava di spostare il mio camino di inizio secolo, il cui fumo dava fastidio alla finestra abusiva aperta sul muro di confine.
Naturalmente finestra aperta a seguito di lavori eseguiti in piena notte.. passeggiando anche sul mio tetto... Immagino che il direttore lavori arrivasse direttamente dalla Transilvania...

Ristrutturando la casa confinante, mi hanno sfondato un pezzo di muro di una stanza e l'altro ha segato una delle travi portanti del tetto...
Invece di mettere pezze al risparmio... si procede con demolizione totale del tetto...
Ma dalla mia parte di casa si vedeva solo un controssoffitto che continuava a cascare nel letto sottostante = devi anche poter far accesso dal vicino.
Sicché quando ristrutturi certe realtà... sai quando inizi.... non sai quando vai a finire. Ecco il mio concetto di budget stanziato...

Ma penso che riuscirmi ad entrare nell'armadio a muro... sia un esperienza che non ha prezzo... e che tutti dovrebbero sperimentare....
Soprattutto quando hai 5 porte di ingresso... ce ne fosse uno che le usasse... no... vogliono entrarti in casa dai muri...

 

[Rudyaventador]

Oggi è la mia giornata fortunata immagino...



Si, soprattutto perché le case nel corso degli anni 50-80-90 non hanno subito interventi a vario titolo, intaccando la struttura... con metodi +/- ortodossi...
Molto spesso anche non rispettando il progetto. Sicchè sul disegno c'era una misura... ma vista l'altezza dei figli, si è optato per quel mezzo metro in +... (quello che tu definisci direttore lavori dei tempi...). Sanato anche al comune dopo che il committente aveva richiesto l'abbattimento...

Hai davanti muri di 1 metro e spesso anche di + totalmente eterogenei fatti con quello che si trovava sul posto. Il tutto sotto vincolo paesaggistico.
Già tanto che non ci ho trovato i cadaveri della peste a sorreggere la cantina. Ma trovi vari stili, varie epoche e vari interventi.
Sicchè quello che fai non solo deve andare bene per le tue tasche, ma deve anche essere approvato da terzi.

Cmq sono felice di sapere di avvocati specializzati nell'edilizia, almeno eviterò in futuro di ricevere lettere (fine anni 90 non così tanto tempo fa) in cui si intimava di spostare il mio camino di inizio secolo, il cui fumo dava fastidio alla finestra abusiva aperta sul muro di confine.
Naturalmente finestra aperta a seguito di lavori eseguiti in piena notte.. passeggiando anche sul mio tetto... Immagino che il direttore lavori arrivasse direttamente dalla Transilvania...

Ristrutturando la casa confinante, mi hanno sfondato un pezzo di muro di una stanza e l'altro ha segato una delle travi portanti del tetto...
Invece di mettere pezze al risparmio... si procede con demolizione totale del tetto...
Ma dalla mia parte di casa si vedeva solo un controssoffitto che continuava a cascare nel letto sottostante = devi anche poter far accesso dal vicino.
Sicché quando ristrutturi certe realtà... sai quando inizi.... non sai quando vai a finire. Ecco il mio concetto di budget stanziato...

Ma penso che riuscirmi ad entrare nell'armadio a muro... sia un esperienza che non ha prezzo... e che tutti dovrebbero sperimentare....

Durante il sopralluogo si fanno i saggi che significa verificare lo stato e la consistenza , e o verificare la presenza di interventi successivi un edile di esperienza sa individuare gli interventi successivi nel tempo secondo quali tecniche siano stati effettuati e se eseguiti a regola d arte o meno. Detto cio dinanzi ad un edificio antico , procedere ad un capitolato richiede tempo e diversi sopralluoghi , dovendo tenere conto di possibili vincoli artistici se l edificio è censito nel patrimonio artistico, ambientali paesaggicistici ed eventuali, e fondamentale per gli elementi strutturali che comportino depositi al Genio Civile , per i quali occorre serieta professionale da parte del ingegnere strutturale , poiche se si vince la prescrizione del Genio civile di adeguamento sismico ( pilastri affiancati ex novo cielo terra) economicamente è un salasso , se non mettere in crisi la ristrutturazione per insufficienza fondi.

Procedendo in tal modo non si evitano di certo le sorprese che possono essere rinvenute solo ed esclusivamente in demolizione , ma buona parte vengono eliminate e ben censite nel capitolato.

non è chiaro l esempio citato della trave rimossa nel solaio di copertura , se tale circostanza sia stata investita in ristrutturazione , durante il sopralluogo occorreva gia rimuovere il controsoffitto, e uno strutturista , ma anche un tecnico di esperienza avrebbe rilevato un problema strutturale in corrispondenza del trave da te presente ma interotto nel locale adiacente;

Da quanto complessivamente racconti , sembra che tu abbia condotto la ristrutturazione, con una superficiale analisi preventiva , a dimostrazione che chiamare una o piu ditte che si limitano a guardare , queste non hanno approfondito in modo idoneo i diversi stati dell edificio , e le imprese amano "qui solo dopo aver demolito lo scopriamo" ....quanto io ho detto vale ancor di piu in edifici storici dove appunto le situazioni possono presentare interventi molto costosi.

Se poi invece avevi un direttore lavori , proprio per la circostanza del trave significa che non aveva esperienza di "cantiere" o comunque non dotato della idonea esperienza .

Si ristrutturano edifici medioevali , chiese e quant altro , e le stesure dei capitolati sono lunghi e laboriosi con gia onerosità solo per le verifiche preliminari.

In sintesi l approccio lavori in economia ( chiamo una o piu imprese che vengono e sostanzialmente guardano e poi ognuna col suo capitolato spara le cifra ) mal si coniuga con edifici costruiti a muri portanti , gia con pilastri il discorso è piu facile .

 

[ludovica83]

Durante il sopralluogo si fanno i saggi che significa verificare lo stato e la consistenza , e o verificare la presenza di interventi successivi un edile di esperienza sa individuare gli interventi successivi nel tempo secondo quali tecniche siano stati effettuati e se eseguiti a regola d arte o meno. Detto cio dinanzi ad un edificio antico , procedere ad un capitolato richiede tempo e diversi sopralluoghi , dovendo tenere conto di possibili vincoli artistici se l edificio è censito nel patrimonio artistico, ambientali paesaggicistici ed eventuali, e fondamentale per gli elementi strutturali che comportino depositi al Genio Civile , per i quali occorre serieta professionale da parte del ingegnere strutturale , poiche se si vince la prescrizione del Genio civile di adeguamento sismico ( pilastri affiancati ex novo cielo terra) economicamente è un salasso , se non mettere in crisi la ristrutturazione per insufficienza fondi.

Procedendo in tal modo non si evitano di certo le sorprese che possono essere rinvenute solo ed esclusivamente in demolizione , ma buona parte vengono eliminate e ben censite nel capitolato.

non è chiaro l esempio citato della trave rimossa nel solaio di copertura , se tale circostanza sia stata investita in ristrutturazione , durante il sopralluogo occorreva gia rimuovere il controsoffitto, e uno strutturista , ma anche un tecnico di esperienza avrebbe rilevato un problema strutturale in corrispondenza del trave da te presente ma interotto nel locale adiacente;

Lo strutturista ha richiesto appunto accesso al sottotetto del vicino...
Il vicino ha fatto orecchie da mercante a lungo... adducendo di non avere problemi.

Soprattutto il vicino si è subito messo ai piedi dello strutturista ammettendo il problema.. dicendo si... "Sono sono stato io..." "ora pago tutto io..." "sistemo tutto io".
Piangeva ed invocava perdono..

Ha chiamato un altro tecnico ed ha iniziato a dire che li non stava il problema... e vai poi a litigare... Che fai? ti accordi o vai in tribunale? E nel contempo aspetti che ti casca in testa il tetto, che perdi le detrazioni e ti fai il sangue amaro per anni?
NO GRAZIE, già dato.
Preferisco godermi un tetto nuovo che stare ad aspettare.

Da quanto complessivamente racconti , sembra che tu abbia condotto la ristrutturazione, con una superficiale analisi preventiva , a dimostrazione che chiamare una o piu ditte che si limitano a guardare , queste non hanno approfondito in modo idoneo i diversi stati dell edificio , e le imprese amano "qui solo dopo aver demolito lo scopriamo" ....quanto io ho detto vale ancor di piu in edifici storici dove appunto le situazioni possono presentare interventi molto costosi.

Tu forse non hai capito, ma nella mia ristrutturazione, son stati fatti appunto tutte le valutazioni del caso. E non ho sfondato i muri di nessuno.
Il viceversa non si può dire di chi mi stava accanto che negli anni precedente ha fatto interventi. Pertanto rende il tuo scritto... teoria che poi non sempre trova riscontro pratico.
Sicchè immagino che queste imprese sul loro biglietto da visita citino anche di aver sfondato qualche muro ai vicini.

Si ristrutturano edifici medioevali , chiese e quant altro , e le stesure dei capitolati sono lunghi e laboriosi con gia onerosità solo per le verifiche preliminari.

Mavà... Appunto questo ti contesto... se fossero stati eseguiti così anche i lavori dei miei confinanti... mi sarei ritrovata con le problematiche riscontrate?

In sintesi l approccio lavori in economia

Si in economia... dovendo anche chiudere l'unico accesso totale al centro storico e con una chiatta in mezzo al lago...
Li ho fatti di nascosto, con il comune a 20 metri...
Magari gli altri si... non certo io... anche perché se stai sotto vincolo paesaggistico non puoi certo fare in economia quello che ti pare.

Cmq pace e bene ognuno penso sia libero di avere le proprie idee e opinioni..

 

[Rosa1968]

Quello che conta è il rilievo sul posto.

Immagino che anche l'agenzia abbia effettuato le misure su una planimetria fuori misura.

diversamente non avrebbe aggiunto la scritta con le misure

Non voglio essere pedante, ma se chiedo una planimetria e me ne viene data una con misure TOTALMENTE SBALLATE posso solo che rimanere perplesso...

perché perplesso, hai visto l'immobile, la planimetria che ti hanno dato sicuramente sarà stata una planimetria rasterizzata, dove non sempre si evince il colore azzurrino dell'unità di misura. Ma se sei interessato a fare un preventivo l'impresa esce e prende le misure. Chiedi la visura e taglia la testa al toro! Così avrai un dato in più la superficie catastale, con e senza aree scoperte ....

Ma non ho capito di che cosa si sta parlando, di un appartamento o di una villa, che tipo di lavori deve fare.
La logica dice di fare un preventivo di massima per gli interventi necessari, impianto elettrico idraulico, spostamento tavolati ecc, ma per arrivare a fare un'offerta per accaparrarsi la casa poi si entra nei dettagli, quei dettagli che possono far variare il preventivo sulla scelta di alcuni materiali, ma un'impresa navigata si muove molto bene guardando lo stato dei luoghi. Individuare il prezzo corretto di una casa da ristrutturale non è complesso, basta andare a vedere immobili simili e da lì si guarda il portafoglio, posso investire per la ristrutturazione tot. ci posso stare? A meno che non si voglia abbassare il prezzo in base al preventivo della ristrutturazione così da fargliela pagare al proprietario. Sarebbe un sogno .....
Prima proposta non andata a buon fine, e a quanto pare l'altra agenzia ce l'ha pure ad un prezzo più alto. Quindi cosa fare in questo momento dove l'agenzia con cui hai visto la seconda volta l'immobile ha degli incapaci che non sanno prendere le misure? Finchè si cerca a chi dare la colpa non arriverai da nessuna parte.
Quello che conta è quello che ti ho suggerito. Stabilisci il tuo prezzo sulla scorta di quello che sei disposto a spendere compresa la ristrutturazione, ma non ci vuole un nobel ......

 

[ludovica83]

Ma non ho capito di che cosa si sta parlando, di un appartamento o di una villa, che tipo di lavori deve fare.
La logica dice di fare un preventivo di massima per gli interventi necessari, impianto elettrico idraulico, spostamento tavolati ecc, ma per arrivare a fare un'offerta per accaparrarsi la casa poi si entra nei dettagli, quei dettagli che possono far variare il preventivo sulla scelta di alcuni materiali, ma un'impresa navigata si muove molto bene guardando lo stato dei luoghi. Individuare il prezzo corretto di una casa da ristrutturale non è complesso, basta andare a vedere immobili simili e da lì si guarda il portafoglio, posso investire per la ristrutturazione tot. ci posso stare? A meno che non si voglia abbassare il prezzo in base al preventivo della ristrutturazione così da fargliela pagare al proprietario. Sarebbe un sogno .....
Prima proposta non andata a buon fine, e a quanto pare l'altra agenzia ce l'ha pure ad un prezzo più alto. Quindi cosa fare in questo momento dove l'agenzia con cui hai visto la seconda volta l'immobile ha degli incapaci che non sanno prendere le misure? Finchè si cerca a chi dare la colpa non arriverai da nessuna parte.
Quello che conta è quello che ti ho suggerito. Stabilisci il tuo prezzo sulla scorta di quello che sei disposto a spendere compresa la ristrutturazione, ma non ci vuole un nobel ......

Detto sinceramente non lo so +...
perché ho semplicemente ho risposto di andare a farsi anche lui le misure vista la difformità degli elementi in suo possesso (mi sembrava la risposta + logica).

Poi non so... si è arrivati a come fanno i computi le imprese edili... e a tutt'altro*.

*PS: niente torte però.

PPS: ripeto nulla di personale @Rudyaventador, anzi contenta di leggere altri pareri da chi ha + esperienza in materia. Da qui ai prossimi 10 anni non intendo ristrutturare + niente!
E già so che presto vedrò i tuoi colleghi (6 mesi, max 1 anno) per altri motivi assolutamente che nulla hanno a che vedere con il mattone.

 

[Bagudi]

Appunto.
Magari voleva le misure esatte per comprare la cucina...

Non sapendo che, quando compri una cucina, le misure le vogliono fare i venditori, per non rischiare di sbalgliare anche di mezzo cm....

 

[il_dalfo]

ognuno fa un po' come vuole.
Io preferisco uscire, prendere le misure e fare prezzi al m/mq/pezzo. Poi se certe lavorazioni non possono essere computate così, metto a corpo facendo una stima delle ore di lavoro (sperando d'imbroccarla) e dei costi dei materiali. (restan in percentuale le assistenze murarie).

Però se uno non esce a prender misure e/o a vedere il cantiere da farsi, difficilmente riesce a far un preventivo giusto o senza sorprese.