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  1. Lockness82

    Lockness82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A Ottobre un acquirente ha fermato la mia casa con 5.000 euro.
    Nella proposta di acquisto di asserisce che al compromesso(data da definirsi) dovrà dar ancor tot soldi.
    Nella stessa proposta si dice che il rogito dovrà esser fatto entro metà dicembre di quest'anno.

    L'acquirente non si è presentato alle due date stabilite dall'immobiliare, prima adducendo motivazioni di lavoro e poi asserendo che ha un problema col CRFIF per l'ottenibilità del mutuo.

    Le convocazioni non son state fatte con raccomandata, ma io comunque al secondo appuntamento mi son fatto fare una lettera dall'immobiliare in cui si dice che l'acquirente non si è presentato date e giorno e noi si.(l'immobliare ha comunque le mail di convocazioni, non so se son certificate).

    La proposta di acquisto NON è SUBORDINATA al mutuo e la caparra è di tipo confirmatorio.

    Che passi devo fare per tutelarmi?cosa debbo chiedere all'immobiliare
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    ancora??? non ce l'ho con te ma con il tuo Agenti Immobiliari
    La proposta e' gia' un preliminare quando il venditore la accetta ed il proponente ne viene a conoscenza.
    se sulla proposta che hai accettato c'e' scritto che si rimanda alla data di un preliminare quel contratto e' annullabile in giudizio.
    se poi il tuo acquirente non si presenta per ben due volte .............gatta ci cova.

    Leggi e' un caso simile su cui si sta discutendo.
    http://www.immobilio.it/f20/compenso-agenzia-immobiliare-16393/
     
  3. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    da quel che scrivi, il motivo centrale è:
    .
    Ne deduco che, avendo la segnalazione, l' acquirente non potrà ottenere il mutuo e, di conseguenza, non potrà proseguire nell' acquisto.
    A mio parere occorre inviare una raccomandata dove lo convochi per l' ultima volta il giorno ....... alle ore ......
    per il versamento dell' importo di cui alla P.di A. ( non fare cenno di Preliminare), in caso contrario lo renderai inadempiente con l'incameramento immediato di quanto versato.
    Certo è che se l' acquirente è informato, saprà che la P.di A. che avete sottoscritto è riconoscibile in sede di giudizio nulla. Massimo:fiore:
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' nulla, se vanno in causa e il giudice decide che è nulla perchè preliminare di preliminare...

    Se volete parlare di questa sentenza della Cassazione, dovete spiegare bene di che cosa si tratta e qual'è la procedura, nè facile, nè veloce: chi non conosce questo argomento può pensare di dire " Si tratta di preliminare di preliminare e quindi abbiamo scherzato e io non pago niente".... e amen.

    Non è così, e bisogna chiarirlo ogni volta.

    Silvana
     
  5. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    GIUSTO! Spiegare, motivare, descrivere, mettere riferimenti! Se si è stufi, incollare da altri posto o linkare! Diffondere diffondere! (Oh, c'ho un mal di testa... le maledizioni isolane sono arrivate... :D )
     
  6. Lockness82

    Lockness82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    chiedo scusa per l'errore che ho commesso. Nella proposta irrevocabile d'acquisto non si parla di data da destinarsi ma semplicemente di "pagamento successivo di 5000 euro entro e non oltre il preliminare".

    Successivamente nella proposta di asserisce che la proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale(contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore. quindi significa che mi deve corrispondere quindi i 5000 euro?


    L'agenzia vuole farmi firmare una carta in cui chiedo all' acquirente la data del preliminare, ma se io chiedo la data del preliminare è un errore giusto?visto quello che dite è già questa proposta un preliminare e quindi mi farei un boomerang.

    Io dovrei solo avere 'lulteriore pagamento di 5000 e la data del rogito?corretto?

    grazie dei consigli che mi state dando, sopratutto per quel preliminare di preliminare. mi è stato illuminante.(avevo letto male...non so dove l'ho tirato fuori il data da destinarsi)
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    ah ecco ...............chissa dove hai letto e cosa hai letto..............:occhi_al_cielo:
    comunque se le cose stanno come dici adesso, ottimo, e' un contratto valido ma non firmare, a parte, nessuna data per un altro preliminare, se ne inventano di tutti i colori le agenzie.
    il preliminare ce l'hai gia', al limite dovevano scrivere di una scrittura integrativa ma sempre sulla proposta non su un foglio a parte.
    adesso hai diritto alla tua caparra e dovete decidere la data esatta del rogito.
    certo che se la proposta non e' vincolata al mutuo e l'acquirente ha bisogno del mutuo, capisco perche' l'acquirente non si e' presentato per ben due volte.........................
     
  8. Lockness82

    Lockness82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora ad un punto della proposta si recita "in tale occasione, sarà la facoltà della parti riprodurre il contenuto della proposta di acquisto, al fine di aggiungervi gli aspetti disciplinati da essa"
    quindi se ne io e ne lei richiediamo niente si va al rogito?

    Nella proposta si asserisce che quei 5.000 di prima (ulteriori ai 5.000 deposita in proposta) vanno versati ENTRO E NON OLTRE IL PRELIMINARE.

    Ma se il preliminare diventa quando l'acquirente ha conoscenza dell'accettazione della proposta da parte del venditore, l'immobiliare non doveva farsi dare l'assegno dei 5.000 in quella circostanza?


    p.s quel data da destinarsi l'ho letto nella carta che ci ha dato l'immobiliare quando ci siamo incontrati per il preliminare( non l'abbiam firmata quindi è una cosa unilaterale dopo).
     
  9. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    la frase che ho evidenziato trattasi di scrittura integrativa, la usano moltissimi A.I, l'importante e' non scrivere che si va al preliminare.
    se volete riprodurre qualcosa nella scrittura integrativa dovete essere entrambi d'accordo.
    se non aggiungete niente rimane solo di andare al rogito.
    i 5.000 euro con cui l'acquirente ha fermato la tua casa, l'agente te li deve dare quando hai firmato per accettazione la proposta di acquisto e di questa tua accettazione e' stata data notizia all'acquirente.
    in quel momento quei 5.000 euro diventano caparra confirmatoria.
    ed in quello stesso momento matura il diritto della provvigione dell'agenzia.
    poi probabilmente ci saranno anche dei pagamenti intermedi prima di arrivare a prendere il saldo al rogito.
     
  10. Lockness82

    Lockness82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    mi son spiegato male.

    alla proposta d'acquisto l'acquirente ha lasciato 5.000 euro in cui asseriva che avrebbe dato ulteriori 5.000 euro ENTRO E NON OLTRE IL PRELIMINARE CON ASSEGNO TRASFERIBILE.

    ma se la proposta d'acquisto diventa preliminare nel momento in cui vi è da parte dell'acquirente la conoscenza dell'accettazione da parte del venditore, lei contestualmente non avrebbe dovuto dare quegli ulteriori 5.000 euro. Che quindi avrebbero dovuto essere presi dall'agenzia in custodia e consegnateci?
     
  11. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    No, ti sei spiegato bene.................io ti ho detto come di solito e' la prassi.
    comunemente l'acquirente lascia una somma in deposito all'agente immobiliare e firma la proposta
    di acquisto.
    la proposta di acquisto viene presentata al venditore e se viene accettata diventa preliminare ed in quel momento l'agente consegna l'assegno intestato al venditore, che aveva in deposito, e che diventa caparra confirmatoria.
    matura contemporaneamente la provvigione da pagare all'agente perche' oramai la proposta e' diventata preliminare e la provvigione si paga al preliminare.
    sulla proposta stessa ci dovrebbero essere altri appuntamenti per versare dei pagamenti intermedi prima di arrivare al rogito.
    mi spiego se la casa costa 300k e l'acquirente da' inizialmente una caparra di 20k, poi l'acquirente dara' altre somme nel mezzo fra proposta/PRELIMINARE e rogito e poi dara' il saldo al rogito perche' non si puo' pensare che se il rogito e' a sei mesi il venditore fino a quel momento non incassi niente.
    probabilmente i secondi 5k euro saranno un'integrazione della caparra confirmatoria e te li avrebbe dovuti dare appena hai firmato per accettazione.
     
  12. Lockness82

    Lockness82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    i secondi 5.000 euro sono cosi definiti:

    b)pagamenti successivi
    5.000 € entro e non oltre il preliminare con assegno circolare non trasferibile.


    ma se questa proposta d'acquisto irrevocabile diventa preliminare nel momento in cui vi è da parte dell'acquirente la conoscenza dell'accettazione da parte del venditore, lei contestualmente non avrebbe dovuto dare quegli ulteriori 5.000 euro. al punto b)???????


    al punto a) c'era la caparra confirmatoria di 5.000 euro
     
  13. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    cmq e' come immaginavo e come ti ho spiegato nel post precedente.
    da quello che leggo e' un pagamento intermedio (acconto) di 5k euro, non un'integrazione di caparra confirmatoria.
    quindi, si, l'acquirente avrebbe dovuto gia' darti i secondi 5k euro alla firma del preliminare.
     
  14. Lockness82

    Lockness82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    sei veramente gentile.

    ti disturbo ancora con una domanda. poichè lei questo pagamento non l'ha fatto e non ha dato nessuna comunicazione, e non si è presentata ai compromessi(che come mi hai spiegato non avrebbero dovuto neanche essere convocati) è inadempiente?per quel che mi riguarda posso considerare la proposta d'acquisto irrevocabile diventata preliminare non rispettata e rimettere in vendita la casa?
    o devo cmq aspettare il termine ultimo indicato per il rogito
     
  15. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    aspetta, aspetta----------------
    sicuramente la tua acquirente e' in torto ma prima di fare le cose che ha detto devi metterla in mora.
    praticamente voi dovete solo andare al rogito oramai a meta' dicembre ho letto.
    Se tale data se non viene rispettata, cioe' se una delle due parti non si presenta al rogito, sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, in un'altra data, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.
    questa procedura si chiama " messa in mora".
    Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte “non inadempiente” potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra.
    ma entrambi dovrete pagare la provvigione all'agenzia perche' non e' colpa dell'agenzia se l'acquirente e' uccel di bosco....................
     
  16. Lockness82

    Lockness82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma chi deve fissare il rogito?noi o l'acquirente?
     
  17. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    il rogito hai detto che e' a meta' di dicembre.
    di solito il notaio lo sceglie l'acquirente ma se passa meta' dicembre e non si fa sentire, tu come venditore
    puoi sollecitare l'acquirente ad andare al rogito in un'altra data con un preavviso di 15 gg.
    conosci gia' il nome del notaio dell'acquirente??
    Mi sa che questa tua acquirente non sia troppo affidabile.
    Ma che dice l'agenzia??? ......................
     
  18. Lockness82

    Lockness82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    l'agenzia vuole che io solleciti tramite lettera raccomandata il preliminare.Lor dice faranno altrettanto.
    ma a questo punto da come mi avete detto, se faccio una lettera del genere mi metto nei guai da solo.

    il notaio cè scritto che è da definire. ripeto questa persona ha versato la caparra ed è sparita.Io l'assegno l'ho già incassato. se arriviamo a quella data e lei non si è fatta sentire in nessun modo io sono ancora vincolato a questa storia?
     
  19. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ma sono proprio di coccio questi della tua agenzia.
    il preliminare ce l'hai gia' in mano................e vaglielo a dire a questi agenti.
    ti ho gia' detto cosa devi fare.................se le cose stanno come hai detto, la tua acquirente e' gia'
    inadempiente perche' non ti ha versato alla data stabilita i secondi 5k euro.
    l'unica cosa che potete fare e' fare un sollecito per una scrittura integrativa NON per il preliminare.
    la parola preliminare cancellala.
    e poi aspettare.
    se non risponde devi aspettare che passi la data del rogito e poi metterla in mora.
    puoi anche costringerla a comprare la casa attraverso il giudice ma te lo sconsiglio.............o chiedere i danni.........
    perche' immagino che la provvigione sia piu' alta dei 5k euro che hai gia' incassato.
    tipico caso che NON si accetta MAI una proposta con una misera caparra di 5k euro.

    Aggiunto dopo 3 minuti...

    suggerimento preso da un moderatore ...........in gamba.:sorrisone:

    messa in mora
    fissa la nuova data del rogito come termine essenziale e perentorio. Passata quella data non potrà piu usufruire di ritardo alcuno e verrà considerato inadempiente con tutte le conseguenze di legge
     
  20. Lockness82

    Lockness82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma se entro metà dicembre non si fa proprio sentire, zero senza che io metta in mora io dal giorno dopo quella data posso tornare a vendere la casa?
     

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