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  1. LUCA1281

    LUCA1281 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve a tutti, siamo una giovane coppia, e stiamo valutando l'acquisto di un appartamento (prima casa) nel Comune di Roma realizzato con la legge n. 167 del 18/04/1962 e s.m.i. L'appartamento in questione è di nuova realizzazione e si acquista direttamente dal costruttore. L'appartamento viene definito dal venditore "duplex" e si sviluppa su due piani (piano 2° e piano 3°) entrambi con accesso direttamente dal vano scala comune e collegati tra loro da una scala interna. L'appartamento al piano 2° ha una altezza di 2,70 mt ed è accatastato come abitazione, mentre il piano 3° ha una altezza di 2,40 mt ed è accatastato come locale tecnico. Mi è stato detto che per la convenzione stipulata, l'appartmaneto ha un costo di cessione di 100, e su questo importo potrei subentrare, per 80%, al mutuo del costruttore già in essere notevolmente vantaggioso con il mercato attuale.

    i questiti sono i seguenti:

    1) è un "abuso" o "speculazione" il fatto che per l'acquisto dell'intero immobile, mi è stato chiesto, oltre al costo di cessione, un ulteriore costo di 30 come maggiorazione del sottotetto, da dare esclusivamente in contanti al rogito?

    2) è un "abuso" il fatto che mi si imponga che l'atto di vendita debba essere fatto necessariamente presso il notaio indicato dal venditore?

    3) è vero che a seguito di acquisto posso rivendere lo stesso appartamento solo dopo trascorsi 5 anni? e in quel caso ho dei vincoli da rispettare dal punto di vista economico? posso rivendere nel libero mercato?

    4) può il comune di Roma rivendicare costi aggiuntivi, quali oneri di acquisto del terreno, che viene dato in concessione per 99 anni, ed ulteriori costi relativi a oneri di urbanizzazione?

    5) posso riscattare l'appartamento, o meglio il terreno sul quale lo stesso è realizzato? a quali costi vado incontro?

    grazie per il tempo e a tuti coloro che ci aiuteranno.
    sperando di riuscire a capire qualcosa in più, salutiamo cordialmente.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Assolutamente si. Direi che è proprio fuori legge.
    Tra l'altro, considera che con le nuove normative fiscali, si è segnalati se si ritirano più di € 1.000 in contanti...


    Non è un abuso, è in genere una prassi per acquisti del nuovo. In questo caso, però, è sicuramente un aiuto per il costruttore che il notaio sia connivente per il punto 1)...


    Trattandosi di edilizia convenzionata, è facile che abbia vincoli anche sul prezzo di rivendita successivo ai 5 anni, per cui bisogna leggere come è articolata la convenzione.


    In linea di massima, nel diritto di superficie, no, ma ti rimando sempre alla Convenzione e ai suoi dettami...


    Potrai farlo nel momento in cui il Comune deciderà di farlo e pagherai dei costi stabiliti sempre dalla Convenzione e dalle delibere comunali vigenti.
     
  3. LUCA1281

    LUCA1281 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    grazie 1000 per le risposte. In quanto possibile acquirente, credi che posso avere in copia concessione edilizia e convenzione stipulata con il comune? vorrei evitare sorprese al rogito....
    grazie
     
  4. frmrudy

    frmrudy Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    assolutamente sì, un consiglio inoltre STUDIALA BENE e fatti aiutare da un esperto.....
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Direi che in questi casi è INDISPENSABILE.
     
    A frmrudy piace questo elemento.
  6. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Cara Bagudi, ci rincontriamo... cmq, l'esperta sei tu!... :^^:

    A parte gli scherzi, mia sorella è andata a vedere un immobile in costruzione con tale convenzione, solamente che su internet c'era un prezzo, poi andando lì le hanno sparato 20000e in più.................. Avendo poi personalmente richiamato per chiedere informazioni (tanto per non farmi prendere in giro), ho preso appuntamento per oggi pomeriggio; telefonicamente mi hanno detto che il prezzo è quello che ho visto scritto su internet, ovvero 20000e in meno rispetto a quanto hanno chiesto a mia sorella... (mia sorella era andata direttamente lì, non aveva chiamato alcun numero telefonico, non so se ha parlato con agenti immobiliari o direttamente col costruttore.........)...

    Le hanno anche detto che potrebbe accollarsi l'80% del mutuo, dando un "anticipo" di 30-40000e... Io avevo capito che fosse un anticipo, ma avendo letto i post precedenti mi sta venendo il dubbio che non lo sia............... Il tizio al telefono ha tenuto a precisare che si comprava direttamente dal costruttore e "grazie" alla convenzione si risparmiava (in effetti col prezzo indicato su internet si risparmia circa 20000e), inoltre è possibile "riscattare" subito rispetto ai 99 anni......

    1) Qualche consiglio?

    2) Mi consigliate di raccontare ciò che è accaduto a mia sorella? (lei è andata l'altro ieri e le hanno sparato 20000e in più...)... Diciamo che già questa cosa denota la scarsa mancanza di serietà... Questa cosa mi puzza parecchio!

    3) Come funziona l'edilizia convenzionata? Il Comune cede l'area "gratis"? Se così fosse questa cosa è buona per chi compra, ma il costruttore non può farmi credere che io sto risparmiando perchè essendo una cooperativa lui non sta guadagnando... Perchè considerando il valore dei terreni edificabili in zona, per quell'appartamento la cubatura corrispondente è pari a circa 30000e............. Quindi il costruttore sta guadagnando come avrebbe guadagnato qualora avesse acquistato anche il terreno, ma ha il vantaggio di rivendere appunto ad un prezzo inferiore avendo "risparmiato" sul costo del terreno... (e quindi ha il vantaggio di vendere nel 2013, quando il mercato è fermo!).

    Grazie.[DOUBLEPOST=1372405051,1372404835][/DOUBLEPOST]PS forse mia sorella è stata "accalappiata" da un'agenzia che le ha chiesto più del 10% di parcella sul valore dell'immobile ahahaha e torniamo a quanto dicevamo l'altro giorno (ovviamente scherzo, è assurda una cosa del genere...)...
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un appartamento in edilizia convenzionata dovrebbe costare sempre allo stesso modo, sia che lo venda una cooperativa, un'impresa o faccia loro tramite un'agenzia... quindi non mi piace il fatto che a tua sorella abbiano detto un prezzo diverso.

    Sappiamo che ci sono casi in cui in edilizia convenzionata c'è qualcuno che ci marcia, in genere il costruttore, del resto abbiamo visto situazioni similari anche a Striscia la Notizia...


    Se le hanno detto che può accollarsi l'80% del mutuo, è ovvio che ci voglia un anticipo o vari versamenti pari al 20% del totale, quindi mi sembra regolare.

    Mi lascia invece perplessa il fatto che si possa riscattare subito il diritto di superficie...


    Nel caso del diritto di superficie (esiste anche il diritto di proprietà che ha altre regole) il Comune cede l'area gratis o a un prezzo decisamente inferiore, a fronte di lavori di urbanizzazione "pesanti" che l'impresa si impegna ad eseguire (scuole, parchi, piste ciclabili, ecc.) e quindi decide il prezzo di convenzione, al di sopra del quale non si può vendere.
    Questo vantaggio economico iniziale favorisce l'acquirente, ma a fronte di una serie di vincoli a cui dovrà sottostare in caso rivendita, quali il prezzo imposto secondo i parametri della convenzione, i requisiti per accedere, in certi casi i limiti di reddito, ecc.)
    E' per questo che mi sembra strano si possa riscattare subito..

    Bisogna comunque leggere la convenzione.
     
  8. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Confermo, sono andato con mia sorella e un tizio che si occupa di servizi immobiliari (che tra l'altro mi ha fatto un'ottima impressione) ci ha ha confermato il prezzo su internet, di 20000e inferiore a quello che le aveva fatto a mia sorella l'altro giorno un altro tizio.................................. Ho paura che ci sia qualche sòla sotto, non so, sono un tantinello scettico. Bo, non so cosa consigliare a mia sorella, per cui deciderà lei col suo ragazzo...
     
  9. Daratax100

    Daratax100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve ho un immobile costruito cn edilizia agevolata, con terreno di proprietà, ma per venderla al prezzo di mercato mi hanno chiesto di pagare uno quota al comune..( eliminazione vincolo del prezzo max imposto)
    Vorrei sapere se questa quota che vado a pagare...bisogna pagarla solo al comune o bisogna anche fare un atto notarile?.
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' un atto vero e proprio, che può essere stipulato dal notaio o anche dal segretario comunale.
     
  11. Daratax100

    Daratax100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok, grazie...mica sai che importo si pagherebbe al notaio?
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' un atto notarile normale.
     
  13. Daratax100

    Daratax100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok, grazie della tua gentile risposta.:)
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se lo fa il segretario comunale - come è stato nel mio caso - non si pagano gli oneri notarili, ma solo le spese vive...
     
  15. Daratax100

    Daratax100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusa...vorrei sapere se eliminando il vincolo del tetto max, si eliminano anche gli atri vincoli?ossia prima casa, reddito max ecc ecc..oppure bisogna fare un altra richiesta?
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se elimini il vincolo principale, elimini anche tutti gli altri.
     
  17. Daratax100

    Daratax100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao, scusami ancora sig. Moderatore..ma il vincolo principale è quello della determinazione del tetto massimo?oppure esiste un altro nome di vincolo che ne elimina tutti ??
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quello che crea i maggiori problemi è il vincolo del prezzo massimo.
     

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