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  1. MarioviTALE94

    MarioviTALE94 Ospite

    Salve io ero ho iniziato una pratica con un agenzia immobiliare per acquistare una casa, e per avere le informazioni esatte per il mutuo ho firmato una proposta di acquisto che è stata anche controfirmata dal venditore, con scritto tra le note del paragrafo irrevocabilità della proposta d'acquisto che "la presente (la richiesta) è subordinata all'accettazione del mutuo richiesto da proponente", io ho inteso che questa clausola intendesse che il mutuo doveva essere accettato sia dalla banca che da parte mia; ora volevo chiedere visto che io non sono più intenzionato ad acquistare la casa, e la pratica del mutuo non è ancora partita, mi spiego meglio la banca ha detto che mi darebbe il mutuo, ma manca ancora l' apertura dal conto e la perizia, quindi io penso che non si possa ancora considerare accettato, posso ritirarmi dalla pratica senza problemi? L'agente immobiliare dopo la mia decisione di ritirarmi, ha detto che nella clausola è sottinteso che l'accettazione del mutuo è da parte della banca, e anche se non me l'hanno concesso ancora effettivamente per lui è considerato accettato, vorrei capire se ha ragione lui o se ho ragione io? Grazie per le risposte.
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Come fai ad intepretare che la proposta da te sottoscritta con quella clausola dovesse anche essere accettata da te che sei ... "il proponente all'acquisto"

    L'Agente ha ragione nel dire nel dire che l'eventuale elemento di risoluzione della proposta è il diniego da parte della Banca riferito al mutuo

    Il tuo ripensamento equivale ad un inadempienza contrattuale ... la stessa che avrebbe avuto il venditore qualora una volta accettata la proposta, se pur vincolata e subordinata ad una clausola sospensiva, ci avesse ripensato.

    Mi domando e dico ...
    perchè mai fare proposte se poi non si è convinti dell'acquisto?
    Il venditore se deve vendere lo fà perchè ha necessità di farlo
    come l'Agente si mette a tua disposizione per farti acquistare un immobile impiegando risorse tempo e lavoro

    Ti consiglio di non cercare cavilli ma di sciogliere l'impegno da te preso bonariamente magari riconoscendo all'AI un rimborso spese e al proprietario un piccolo indennizo per le false illusioni da te indotte e eventuali altre possibili trattative non intraprese causa tua
    ;)
     
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  3. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    se la banca da l'ok la proposta è valida al 100% anche se a te non interessa più nè la casa nè il mutuo che poi perdonami perchè mai dovresti "riaccettare" un mutuo se hai fatto una richiesta di mutuo a determinate condizioni sottoscritte da te? mi sfugge proprio la logica....cioè mi spiego meglio chiedi un mutuo ad esempio a 20 anni a tasso fisso per un totale rata di xxx ti viene concesso e tu successivamente dovresti accettare le stesse identiche condizioni? ti consiglio di seguire le parole di ingelman
    "Ti consiglio di non cercare cavilli ma di sciogliere l'impegno da te preso bonariamente magari riconoscendo all'AI un rimborso spese e al proprietario un piccolo indennizo per le false illusioni da te indotte e eventuali altre possibili trattative non intraprese causa tua "
     
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  4. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    oggi fanno proposte domani cambiano idea....
    i clienti che speri di non incontrare mai...........
     
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  5. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se la clausola fosse come tu la intendi sarebbe "potestativa" ma invalida, per effetto di quanto previsto al 1355. :) ( e se fosse stata scritta così, tutta la proposta sarebbe stata nulla)

    Semmai c'è da leggere bene la condizione sospensiva come è stata scritta e se se i seguito o meno da un mediatore creditizio che si sia accertato del tuo impegno a cercare di ottenere il mutuo.

    in assenza di ciò, tutto diventa fumoso e un po' "a fiducia" e quindi foriero di problemi legali.

    Manca un po' di cultura civile sulle obbligazioni e su come si compra casa, leggo, ma parto sempre dal presupposto che ai clienti si deve spiegarle noi le cose...

    Comunque, spero che l'agente abbia previsto una penale accettata dalle parti come corrispettivo del recesso per regolare l'interregno tra accettazione e scadenza sospensiva... ma visto che nemmeno hai chiari gli effetti della clausola, temo di no.


    Transa, come ti ha detto Ingelman, una uscita bonaria.
    IN bocca al lupo.
     
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  6. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Certo che l'agente ti ha tutelato al meglio inserendo ( giustamente ) la subordinazione al mutuo; ora però gli va riconosciuto qualcosa anche perchè immagino non abbia più portato altri potenziali clienti visto che aveva una proposta....pertanto lui ti ha trattato bene...fai anche tu lo stesso.
    Pensa se il mutuo veniva approvato ed il proprietario cambiava ideaa non ti sarebbero girate?
     
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  7. alupini

    alupini Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    In teoria il proponente dovrebbe perdere la caparra, pagare le commissioni d'agenzia e rimborsare alla banca i costi d'istruttoria e perizia.

    Se davvero riuscisse a trovare un accordo bonario, sarebbe ottimo; in questo caso però mi chiedo se allora ciò che è scritto su un contratto che impegna formalmente e che dovrebbe prevedere quei risarcimenti in caso d'inadempienza debba essere considerato alla stregua di parole al vento.

    Io, se fossi il venditore intascherei la caparra; se fossi l'agente pretenderei le provvigioni; se fossi la banca farei scrivere dall'avvocato pretendendo i costi subiti.
     
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  8. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Un ripensamento ci può anche stare...:rabbia::rabbia:.
    In fin dei conti l'acquisto di una casa è un passo e se uno si rende conto che la casa non fa per lui mi pare giusto che si chiami fuori; ciò non toglie che le parti in causa quali agente e venditore debbano essere risarciti; in quale percentuale poi non sta a me dirlo.
    Cosa diversa è attaccarsi al mutuo non approvato in quanto è palese che non vi è l'intenzione di procedere...
    Una buona educazione impone di sedersi a un tavolo e trovare un giusto compenso per chi ha comunque svolto un lavoro e fino a prova contraria tutelato gli interessi del proponente.
    La banca poi se non avanza pretese non muore ed il nostro proponente la prossima volta prima di andare a fare proposte in giro ci penserà una notte in più.
     
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  9. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E qui cascò l'agente.
    In questi casi di proposte con sospensiva mutuo la cosa più importante è formulare correttamente l'offerta. Siccome nel 99% dei casi siamo noi AI a formularle è nostro interesse e nostra responsabilità fare in modo che non possano crearsi problemi, fraintendimenti ecc. Spesso leggo qui di clienti che riportano frasi tipo "proposta subordinata all'accettazione del mutuo".... cosa vuol dire? Andate in tribunale con questa frase e vediamo cosa accade. Di tutto accade perchè vuol dire tutto e niente. In questi casi bisogna regolamentare tutto e prevedere tutto altrimenti poi accade che il cliente ci ripensa e non si sa chi deve cosa a chi e simili.
    Prima cosa informare il cliente per bene su come funziona una sospensiva, i diritti e i doveri che comporta, e poi preparare un'offerta di acquisto che non potrà mai essere quella del modulino classico: un bel foglio bianco di word e via a scrivere.
     
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  10. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    io ad esempio con i subordini al mutuo (quanto li odio...) mi trovo sempre in difficoltà nello stabilire quale debba essere la prova del non ottenimento del mutuo.
    Banche che scrivono che rifiutano il mutuo fino ad ora non ne ho ancora viste. Consigli?
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Purtroppo è vero che le banche non rilasciano un diniego scritto
    poi il diniego non è solo l'unico problema

    a volte il mutuo puo essere deliberato ma per un importo inferiore alle aspettative del richiedente, da qui sorge il problema della differenza mancante che inevitabilmente farà saltare la trattativa
    (magari un bravo broker può trovare delle soluzioni "esempio un anticipo sul tfr" etc)

    Ho fatto questa premessa per risponderti
    L'unico consiglio è prendere si proposte sospensivamente subordinate al mutuo ma pretendere almeno che la gestione della pratica di mutuo stessa sia gestita dall'agenzia stessa a mezzo del suo consulente creditizio (ovviamente regolarmente abilitato)

    Lasciare la gestione autonoma del mutuo al proponente all'acquisto è un grosso rischio.
     
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  12. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La cosa migliore e' sempre restituire gli assegni a sostegno della proposta.

    Inutile incaponirsi sulle responsabilita' di questa o di quella controparte.

    Se uno non vuole piu' comprare, che sia volente o nolente, meglio ridargli tutto indietro e mandarlo a quel tal paese.
     
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  13. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Concordo in pieno ed è la mia filosofia. "tirarsi dietro" un acquirente recalcitrante fino al rogito sarebbe un incubo che non vorrei vivere. Meglio trovarne un altro.

    mi è però successo che il venditore volesse ad ogni costo che gli consegnassi l'assegno dell'acquirente che non poteva ottenere il mutuo (a causa di un problema sull'immobile che non era stato sanato in tempo). Adesso penso che litigheranno anche perchè la banca non scrive che non dà il mtutuo.
     
  14. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    tempo fa risolvevo o non facendo accettare le proposte o facendo fare al venditore una dichiarazione di intenti (accetterò quando scioglierai la riserva del mutuo), poi con il rallentamento del mercato sembrava meglio creare un vincolo più definito ma non mi ci trovo...
     
  15. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Anche io mi trovo a disagio con le pratiche di mutuo subordinate e devo anche dire che a volte sono le uniche proposte che arrivano per un immobile! Pertanto si cerca di portarle avanti sperando che non escano intoppi.
    Per cautela cerco sempre di far fare un incontro con il mio consulente finanziario così almeno qualche domandina in più ci scappa e almeno riesco a "tastare" meglio il terreno; se poi la pratica me la segue lui devo dire che riesco a tenere la situazione sotto controllo.
    Ceto che se poi il cliente ****eggia sul portare i documenti o viene fuori che ha dei problemi ( i soliti conosciuti )lo saluto.
    In questi casi comunque trestituisco l'assegno e buonanotte ( a volte con qualche vaffa del venditore).
     
  16. alupini

    alupini Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ma non sarebbe meglio pensarci più che bene prima di sottoscrivere qualsi proposta (proprio perché si sta acquistando un immobile e non un vestito) ?

    Non sarebbe meglio avere già un'idea di massima sul mutuo che si potrebbe ottenere, usando uno dei tanti simulatori che ci sono su internet utilizzando come importo immobile la somma tra il prezzo richiesto dal venditore ed un ipotetico 15% (che sono i vari costi accessori), evitando quindi già in partenza di andare a visionare appartamenti fuori budget ?

    Io immagino che gli ai, con una qualsiasi motivazione, se vedono un compratore interessato, cercano di fargli sottoscrivere una proposta (d'altronde questo è il loro lavoro), allora perché non premunirsi prima, invece di ripensarci poi ?

    Allora capita frequentemente di incappare in clienti inaffidabili, che poi temporeggiano per portare documenti o che hanno problemi di solidità !

    Ed io che pensavo che solo a me fosse capitato un compratore che mi fece perdere due mesi di tempo ed alla fine riuscì a svincolarsi senza nulla pagare, perché probabilmente aveva avuto un ripensamento.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 15 Aprile 2016
  17. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Una volta un cliente mi raccontò che tramite un'agenzia con cui aveva sottoscritto una proposta subordinata al mutuo, gli venne fatta firmare una dichiarazione dove lui dichiarava di non avere protesti, segnalazioni in crif etc.
    Quando poi il mutuo gli venne negato per un protesto di un assegno, l'agenzia gli chiese le provvigioni !!!
    Non so poi come sia andata a finire, ma la molare è che pur tutelandosi, facendo domande, controlli etc etc a volte non se ne viene fuori e pertanto è inutile scontrarsi tanto difficilmente si risolve con la provvigione pagata; pertanto un rimborso spese a me sta più che bene ed il cliente "forse" ritornerà.
     
  18. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Rispondo a Alupini, ovvio che sarebbe meglio che il cliente firmasse una proposta convinto e credimi quando ho davanti un'acquirente che a naso non è convinto, gli dico di ritornare a casa e di dormirci su in quanto è meglio non ritirare nessuna proposta ballerina perchè poi alla fine rischi di mettere in crisi la tua credibilità con il venditore, ma purtroppo non abbiamo la sfera di cristallo.
    Sul fatto che queste cosa accadano spesso non è così, ma considera che noi lo faccciamo come professione ( io da quasi vent'anni ) ed ovviamente le riscontriamo con più frequenza rispetto ad un privato...tutto qui.
    Poi lo dico sempre è una quastione di educazione e di civiltà....pregi che non tutti hanno.
     
    A Bagudi, Sim, PyerSilvio e 1 altro utente piace questo messaggio.

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