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  1. ele87luca

    ele87luca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,

    mi sono appena iscritta. Sto per acquistare un appartamento ma ho dei dubbi che vorrei chiarire...

    L'appartamento che acquisterò sarà in un complesso di un totale di 4 appartamenti (nuova costruzione), tutti autonomi e senza condominio.
    Un mesetto fa il costruttore ha terminato i lavori ed ha presentato la sanatoria al comune in quanto la DIA era scaduta nel 2011.
    Il costruttore vorrebbe vendermi l'appartamento prima dell'approvazione della sanatoria impegnandosi, una volta ottenuta, a richiedere l'abitabilità. (Può farlo o dovrei chiederla io l'abiltabilità in quanto sono già proprietaria???)
    Il mio geometra di fiducia è contrario e dice inoltre che un domani che andrei a rivendere l'appartamento potrei avere dei problemi.

    Voi cosa ne pensate? E' particolarmente pignolo il mio geometra o ha ragione?

    Inoltre ho saputo poco tempo fa, in merito alla polizza assicurativa postuma decennale, che il costruttore l'ha già fatta nel mese di aprile 2012 per tutti e 4 gli appartamenti in quanto ne aveva venduto uno in corso di costruzione.
    E' regolare??? Io nel caso diventassi proprietaria nel mese di novembre 2012 avrei già perso 7 mesi di polizza postuma. ???!!!
    Potreste aiutarmi per favore?
    Grazie anticipate
     
  2. nuove prospettive

    nuove prospettive Nuovo Iscritto

    Altro Professionista

    Il suo geometra ha ragione. La giurisprudenza dice chiaramente che al momento del rogito deve esserci l'abitabilità "salvo diverse pattuizioni" IIn caso contrario l'acquirente puo' chiedere la risoluzione del contratto quindi anche del rogito. Puo' quindi concordare questa cosa specificando bene che in caso di non ottenimento l'attuale proprietario si impegna a restituire la somma. Ma , ripeto , il Suo geometra è ben navigato perchè tra il dire e il fare c'è di mezzo il mare. Potrebbe farsi garantitre con la copertura di una fidejiussione bancaria ( non assicurativa) ma dubito che l'impresa accetti.. Si presenta comunque un altro problema . Per fare l'atto occorre la dichiarazione di fine lavori ( completa mi raccomando ) ma per fare cio' occorre la variante approvata. Poi entro 15 giorni deve essere presentata la richiesta di agibilità ma questo è un'altro ampio argimento . Il suo geometra senz'altro Le saprà raccontare tutto.

    Comunque cautela e ascolti il Suo tecnico
     
  3. Abakab

    Abakab Ospite

    Non sò di dove sei e come lavorano i notai della tua zona .. da me con Dia scaduta e senza agibilità (almeno la richiesta) l'immobile non si vende.
    La decennale di norma decorre dalla chiusura dei lavori, che ancora non c'è!
    (Assicurazione dell’immobile ai sensi dell’art. 3 della legge 210 del 2 agosto 2004)
    Direi che il tuo geometra non è pignolo .. ma ha tutte le ragioni ad essere perplesso.
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Domanda cortese : come è stato venduto l'altro immobile in fase di costruzione ? Anche lì mancherebbero molti dei documenti citati per l'appartamento di ele87luca.
     
  5. Abakab

    Abakab Ospite

    L'unica ipotesi è aver rogitato con l'accatastamento provvisorio in F3 (in costruzione).
     
  6. ele87luca

    ele87luca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si infatti, l'altro appartamento è stato acquistato con un mutuo a stato d'avanzamento lavori perché l'acquirente è un edile e se lo finisce da solo....
     
  7. ele87luca

    ele87luca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La decennale postuma l'hanno fatta partire da quando è stato venduto l'appartamento di cui sopra ovvero aprile 2012.... ma i lavori non erano finiti!! Tant'è che ripeto quell'acquirente i lavori se li finisce!........ Il costruttore insiste, chiaramente ha urgenza di avere i soldi, l'agente immobiliare anche....... ma io ho una paura matta.
     
  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Potrebbe fare lo stesso con ele87luca ! E qui che volevo arrivare.

    A volte sono costretto a fare giri di parole.
     
  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Starebbe vendendo anche a te una casa in costruzione.
     
  10. ele87luca

    ele87luca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il mio punto interrogativo è il seguente: se io facessi come vorrebbe il costruttore supportato dall'agenzia cosa rischierei?
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Di trovarti in situazioni spiacevoli che è meglio non incapparci, segui i consigli del tuo tecnico e di quanti già ampiamente hanno risposto al post iniziale.

    Si è sicuro che qunto variato senza preventiva autorizzazione è conforme a quello che prevede il regolamento edilizio locale e/o occorra adeguare con uteriori elaborati grafici e quant'altro?

    Attenzione la gatta frettolosa fa i gattini ciechi.

    Ciao salves
     
  12. ele87luca

    ele87luca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E per la postuma decennale come la vedete la cosa? Può essere fatta in questo modo??? "Inoltre ho saputo poco tempo fa, in merito alla polizza assicurativa postuma decennale, che il costruttore l'ha già fatta nel mese di aprile 2012 per tutti e 4 gli appartamenti in quanto ne aveva venduto uno in corso di costruzione.
    E' regolare??? Io nel caso diventassi proprietaria nel mese di novembre 2012 avrei già perso 7 mesi di polizza postuma. ???!!!"
     
  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    I rischi di compra in costruzione.
    Non ostante esistano alcuni rischi, molti comprano in costruzione.
    Dovresti tu raggiungere la consapevolezza se questi rischi sono accettabili o meno.
    Uno ha già comprato in costruzione. Avrà valutato che si poteva fare. Una banca ha dato un mutuo a stati di avanzamento. Sono tutti elementi da pesare.
    Ci sono rischi anche quando si attraversa la strada. Ciò non ostante , tutti attraversiamo le strade. Un professionista di livello potrà valutare se ha ragione l'agente immobiliare od il tuo geometra, che non è stato, a mio parere, esauriente nel fornirti spiegazioni.
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Dopo un breve esame della legge 122/2004 e successivo decreto attuativo, mi sembra di potere essere vicino a sciogliere la riserva a favore dell'agente immobiliare e contraria al tuo tecnico. Ma voglio per serietà fare qualche altra riflessione e tornerò magari domani sull'argomento.
    Faccio notare però che mi sembra che il costruttore abbia correttamente fatto la polizza ad aprile 2012. Leggo infatti nella legge che : la polizza decennale postuma va fatta dal momento della fine dei lavori e non da quando tu compri. Quindi non perdi niente.
    Evidentemente c'è stata un pò di confusione sul tuo post, e non è stato notato che tu avevi detto che i lavori sono terminati qualche mese fa..
    Altra confusione, mi sembra, sia stata fatta tra fidejussione sui pagamenti effettutai in costruzione e postuma decennale (artt. 3 e 4 della 210/2004). Due cose distinte ed entrambe facenti parte di quello che è chiamato "pacchetto" pro-compratore di immobili in costruzione.

    Spero di proseguire presto l'esame di valutazione dei rischi, che mi sembrano molto ridimensionati. Ecco perchè sono più favorevole all'agente immobiliare che al geometra.
    Mi riservo un ultimo pensiero. Ciao
     
  15. ele87luca

    ele87luca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Seguirò il tuo consiglio H&F, mi rivolgerò ad un professionista di livello.
    In merito alla postuma cosa ne pensi? E' giusto che decorra già?
     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Si, se leggi nel mio post ho citato che la decennale postuma, se ho ben letto la legge, va fatta dal costruttore quando finisce i lavori e non quando vende l'immobile.
    Ma vorrei rileggere con calma la legge ed il decreto attuativo che è altrettanto importante. Spero domani di farti due righe di aggiornamneto ( a mente più fresca ).
    Tieni anche conto che l'abitabilità è stato un argomento molto trattato su questo forum e ha soluzioni diverse.
     
  17. ele87luca

    ele87luca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La decennale postuma è stata fatta ad aprile 2012 ma i lavori stanno terminando adesso (agosto 2012) e il fine lavori non è stato ancora presentato in quanto stanno aspettando la sanatoria! Anche qui mi riserverò di informarmi meglio perché secondo me non va bene!
     
  18. Abakab

    Abakab Ospite

    Ecco brava fai seguire al costruttore l'iter normale per una vendita tranquilla:
    Sanatoria
    Chiusura lavori
    Accatastamento
    Ace e documentazione varia richiesta dal notaio
    Rogito
    ... e vivi contenta!! :ok:
    La decennale postuma ha efficacia con la chiusura lavori!!
     
  19. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusami, senza volerti mancare di rispetto, che non lo farei con nessuno, non è materia che puoi gestire da sola, nè con il tuo geometra che mi sembrta, non sia stao esauriente in nessun punto.
    Ho dovuto leggere io la legge 210/2004 per verificare che sembra corretto quanto ha fatto il costruttore. La situazione va vista "documentalmente". Ciò quali sono i documenti che finora ha prodotto il costruttore.

    E se vuoi aspettare tutto l'iter che Abakab ti suggerisce per vivere contente, prenditi il rischio che qualcun altro compri questo alloggio mentre tu gradisci non essere frettolosa.

    Io ho seguito il tuo quesito : quale rischi hai a fare un compromesso adesso ( ed il rogito quando vorrai d'intesa con il costruttore) e ti ho dimostrato,mi sembra, che puoi comprare adesso come fanno tantissimi che comprano "in costruzione",
    ove il termine "in costruzione" ha un suo significato giuridico, che non vuol dire che muratori girino o non girino in cantiere.
    La questione dell'abitabilità al rogito o dopo il rogito è materiata ampiamente trattata nel forum.
    La questione ACE ( chiedo scua ad Abakab ) è un questione irrisoria, e comunque sarebbe da avere al rogito e non al preliminare. Un certificato ACE costa come una cenetta a base di pesce x 2. E se non c'è si scrive classe "G", e quando vuoi la fai rifare.

    L'unico problema che io vedo negli acquisti da costruttore è il suo quadro economico-fianziario : arriverà a consegnarmi l'immobile ( cioè al rogito )?
    E quali garanzie debbeo cercare per coprire questa evenienza ?

    La famosa decennale postuma è una granzia sui difetti, crolli etc, eventi ben confinati ad un campo tecnico.

    Ecco perchè ti ho parlato di tecnico di livello. Ciò esperto ed osservatore a 360°. Non vorrei scendere in ulteriori dettagli, ma un tecnico di livello ti può dare una tranquillità ben superiore della decennale postuma.

    Ti faccio un esempio brutale, come è mio stile : la decennale postuma copre i crolli e le ricostruzioni dell'edificio per vizio di costruzione : se il crollo demolisce un'opera d'arte che hai in casa o spappola la tua collana di perle vere credo che resterai senza opera d'arte e collana.

    Ma questo vale per qualunque immobile e di qualunque età.

    Ti sei chiesta quanto costi una postuma decennale ?
    Ti prego informati. Il suo costo è un indice del rischio.
     
  20. Abakab

    Abakab Ospite

    Non avere un quadro chiaro sulla base di quanto molti utenti espongono i loro problemi può creare difficoltà nel dare risposte esaudienti.
    Mi è sembrato di capire che la forzatura del costruttore sia nel portare ele87 al rogito (ho dato per scontato che vi sia già un preliminare)ed è in questo senso che ho dato le mie risposte ..è vero l'Ace è il minimo dei problemi ma diventa documento essenziale ( pensa che in Piemonte l'Ace è previsto anche per una vendita a rustico), così come i vari permessi, Dia, accatastamento, richiesta agibilità etc. etc.
    Non lo sò ..mi sembra che questo voler rogitare frettolosamente ( sempre che un notaio lo faccia) prima di sistemare le cose per come dovrebbero essere sistemate a me personalmente non convince .. e in questo senso ho consigliato ele87. ;)
     
    A RealPodEstate e H&F piace questo messaggio.

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