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  1. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, vi seguo da qualche mese ma ho deciso solo ora di iscrivermi.
    Complimenti perchè ho letto spesso risposte esaurienti e da persone competenti. Sono consapevole che siamo in periodo di ferie :)

    Arriviamo al dunque:
    Sto per acquistare una casa in edilizia convenzionata in area PEEP con diritto di proprietà. Anno di costruzione 2003. Costruita ai sensi dell'art.35 L.865/1971 22 Ottobre. Ovviamente la convenzione (della quale sono in possesso) è scritta da cani.

    1) Non c'è scritta la durata, anche se il deprezzamento va "oltre i 30 anni"

    2) La rideterminazione del prezzo non ho idea di come calcolarla, c'è scritto:
    "I trasferimenti di proprietà degli alloggi successivi al primo dovranno avvenire ad un prezzo determinato come segue:
    - Al prezzo di prima cessione sarà aggiunta una quota corrispondente all'incremento percentuale medio degli indici mensili istat del costo costruzione di un fabbricato residenziale e dei prezzi del consumo per le famiglie operai e impiegati, da aggiornarsi ogni biennio.
    In caso di ulteriore trasferimento, la determinazione del prezzo di cessione avverrà in analogia al secondo."

    C'è qualche anima pia che mi illumina magari con un esempio?? Inutile dire che sono stato all'ufficio tecnico e non si prendono la responsabilità di farmi il calcolo, dicono che tanto nessuno controlla a quanto rogiterò...forse forse l' ADE.

    3) L'eventuale prezzo a cui potrò rivendere tra 15\20 anni, sarà calcolato sul primo prezzo di cessione o su quello che ho pagato io??

    4) "percentuale di deprezzamento determinata dal l'età dell'edificio, secondo la seguente tabella:
    da 5 a 20 anni fino al 10%
    da 20 a 30 anni fino al 20%
    oltre 30 anni fino al 30%"

    Bo...qui si dice "FINO AL" che a casa mia tra 25 anni può anche essere 11%. Quale è l'ente che può venire a fare controlli su tutte queste cose? Io voglio tutelarmi...ma se nessuno mi indica la strada...
    Come faccio a sapere che il venditore mi sta vendendo ad un prezzo corretto???:disappunto:

    Sono consapevole che per il prezzo sarà cmq responsabilità del venditore, ma per principio voglio esserne al corrente.
    Ecco, a tutte queste domande l'ufficio tecnico non mi ha saputo rispondere, io come caspita mi tutelo??? Gli ho chiesto se potessero calcolare il prezzo per poter rimuovere il vincolo ma giustamente questa legge è uscita solo 4 anni fa, mica hanno i parametri per calcolarlo...Bah :domanda::domanda:

    Mi sto impuntando con questa casa perchè il prezzo è davvero allettante se confrontato col resto della zona.
    Confido in voi, @Bagudi ci sei? :occhi_al_cielo:

    Grazie in anticipo ;)
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sicuro che non si tratti di edilizia convenzionata in diritto di superficie?
    dall'articolo della legge citato e dal resto del tuo post anche se parli di proprietà sembrerebbe così
     
  3. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Intanto grazie per la risposta ;)
    Nella convenzione leggo che il comune concede alla società costruttrice che accetta ed acquista il diritto di proprietà dell'area residenziale. Anche l' AI mi conferma il diritto di proprietà.
    Da cosa deriva il tuo dubbio?
     
  4. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Aggiungo:
    In un articolo della convenzione si dice "L'Impresa si obbliga nei confronti del Comune a cedere in proprietà, o a locare in base ai canoni fissati dalle leggi vigenti, a persone, aventi i requisiti di cui al successivo articolo 10) gli alloggi realizzandi sull'area ceduta in proprietà"
     
  5. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Se si tratta di diritto di proprietà è giusto che non sia indicata la durata. Di solito viene indicato un tempo oltre il quale diventa possibile svincolare il bene e venderlo senza vincoli. Dovrebbero essere anche indicate le modalità di svincolo.
    Quanto al valore, dalle mie parti di questi tempi è normale che il valore di mercato sia inferiore al valore che esce dal calcolo.
     
  6. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie anche a te per la risposta. Ah non sapevo questa cosa che se è in diritto di proprietà non c'è non viene indicata la durata della convenzione. Cmq nella mia si parla di un deprezzamento "oltre i 30 anni" come a dire che non scade mai, non c'è proprio alcun modo di svincolarsi per il vincolo del prezzo.
    La botta ferrarini non mi viene incontro?
     
  7. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Se la costruzione è del 2003, e quindi successiva alla Ferrarini Botta, non credo si applichi al tuo caso
     
  8. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ah ok,. qualcuno che sa rispondere a gli altri quesiti?
    @Bagudi ci sei? :occhi_al_cielo:
     
  9. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La soluzione è di chiedere lo svincolo della determina del prezzo al comune pagando una piccola cifra, il tecnico si dovrà documentare come fare (delibera del consiglio comunale) altrimenti con i vari calcoli (probabilmente) verrebbe un prezzo ridicolo.
     
    A CheCasa! piace questo elemento.
  10. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie !!! Il comune è obbligato a calcolarmi il prezzo o si può rifiutare? A me avevano detto che non erano ancora pronti a fare questi calcoli.
    Il prezzo della mia futura cessione verrà calcolato sul primo rogito o sul mio?
     
  11. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il prezzo delle successive cessioni viene calcolato sulla base della cessione originaria, applicando i coefficienti ISTAT di valutazione ed i coefficienti di svalutazione legati alla vetustà dell'immobile. Alcune convenzioni prevedono di poter considerare anche gli eventuali interventi di ammodernamento, purché le spese sostenute siano dimostrabili.

    In tutti i casi la convenzione è sottoscritta con il comune e pertanto il comune non può esimersi dal fornire risposte ufficiali. Puoi quindi inviare una raccomandata (meglio: la deve inviare l'attuale proprietario )allegando l'atto di provenienza e richiedendo la determinazione del prezzo di vendita e la certificazione che non esistano impedimenti al trasferimento della proprietà.

    Naturalmente il calcolo del prezzo di cessione può essere determinato anche dal notaio, che spesso si presta ad effettuare il conteggio, o da un tecnico, senza l'obbligo di passare per il comune...

    Come ha suggerito Maurizio, è anche possibile per il proprietario richiedere al comune di svincolare l'immobile dalla convenzione. In base a recenti normative ed all'interesse per il municipio di recuperare pecunia.

    I costi e le modalità divergono da comune a comune e possono essere di poche migliaia di euro in alcuni casi, in altri arrivare a superare i 10.000 euro senza, per altro, ottenere la cessazione di tutti gli effetti previsti dalla convenzione...
     
  12. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    In pratica non serve chiedere la determina del prezzo (perchè sara inadeguato), meglio passare alla domanda di svincolo.
     
  13. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buona idea quella della raccomandata. Potrei inviarla io visto che il proprietario è abbastanza impedito? Ovvio, l'atto notarile non mi sembra il caso di inserirlo in quanto contiene dei dati sensibili, ma la convenzione quella si.
    Avevo già parlato con la responsabile dell' uff tecnico ma è stata di un vago imbarazzante. Con la raccomandata sono OBBLIGATI a rispondermi penso.
    Buono il fatto che il prezzo di riferimento per il calcolo rimanga quello della prima cessione.
    Per il fatto dello svincolo, sono obbligati o posso dirmi che loro come comune non lo fanno?

    Grazie
     
  14. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non sono obbligati allo svincolo, ma non vedo perchè non dovrebbero adottarlo, visto che hanno delle entrate e sbloccando di fatto le vendite di tali alloggi.
     
  15. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Visto che il proprietario non vuole fare richiesta del conteggio (l'ha fatto lui a manina e dice di fidarmi), io da privato cittadino non posso "pretendere" dal comune che mi facciano sto benedetto calcolo?. Certo, non sono mica proprietario dell'immobile. Il mio notaio dice che non rientra nelle sue competenze fare il calcolo. Se lui dovesse cmq rogitare, esempio, ad un prezzo che poi risulta maggiorato rispetto a quello imposto, chi verrebbe a controllare la questione? Il comune o l'agenzia delle entrate.

    Scusate le tante domande, ma ci sono in gioco dei soldini e insisto perchè l'immobile ci piace davvero tanto.
     
  16. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ...e poi, possibile mai che una convenzione (in diritto di proprietà) non abbia scadenza?? Sulla mia non c'è scritta, anzi sembra essere per sempre.
     
  17. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La convenzione, in riferimento alla 865 del 71, non può durare meno di 20 anni, né più di 30 anni. Quindi, in assenza di scadenza, si presume la maggiore delle durate stabilite dalla norma, quella dei 30 anni.

    La lettera la può spedire solo il proprietario ed il comune deve comunque rispondere (spesso non lo fa quando è in imbarazzo ma si presume che lo debba fare!)

    Prenditi un tecnico per effettuare il calcolo preciso, ti costerà una sciocchezza. O cambia notaio e trovatene uno disposto a verificare i valori dichiarati in atto.
     
  18. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le precise risposte. Dove trovo scritto che nella 865 la convenzione deve avere quella durata? In teoria, in diritto di proprietà, scaduta la convenzione cade anche il vincolo di prezzo imposto?
     
  19. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Fatti spiegare il funzionamento delle norme dal notaio. Lo pagherai ed è giusto che sia lui a chiarirti tutti i dubbi al riguardo. Scaduta la convenzione ne cessano tutti gli effetti, compresi quelli relativi alla determinazione del prezzo di vendita e locazione.
     
  20. forumimmo

    forumimmo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho controllato il testo della 865 ma non si parla di durata massima di 20\30 anni. Cmq appena potrò, tornerò all ufficio tecnico, potrei anche inserire nella proposta di acquisto che il proprietario deve fare richiesta al comune per la determinazione del prezzo.
    In una futura rivendita posso aggiungere nel prezzo eventuali migliorie? (Inferriate o parquet per esempio) premetto.che nella convenzione non se ne parla.
    Grazie.
     

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