Acquisto edilizia convenzionata (area PEEP)

[CheCasa!]

Ho controllato il testo della 865 ma non si parla di durata massima di 20\30 anni. Cmq appena potrò, tornerò all ufficio tecnico, potrei anche inserire nella proposta di acquisto che il proprietario deve fare richiesta al comune per la determinazione del prezzo.
In una futura rivendita posso aggiungere nel prezzo eventuali migliorie? (Inferriate o parquet per esempio) premetto.che nella convenzione non se ne parla.
Grazie.

Il testo delle norme è stato negli anni integrato da leggi successive, circolari ministeriali, sentenze di cassazione... devi rivolgerti al notaio. Per queste cose il fai da te non è utile. Io stesso mi guardo bene dal valutate autonomamente i contenuti delle convenzioni... di filata dal notaio!

 

[forumimmo]

Voi come la interpretate questa parte della convenzione?

"I trasferimenti di proprietà degli alloggi successivi al primo dovranno avvenire ad un prez zo determinato come segue: - al prezzo di prima cessione sarà aggiunta una quota corrispondente all'incremento percentuale medio degli indici mensili ISTAT del costo di costruzione di un fabbricato residenziale e dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, da aggiornarsi ogni biennio: tale nuovo prezzo sarà diminuito di una percentuale di deprezzamento determinata dal l'età dell'edificio, secondo la seguente tabella: da 5 a 20 anni fino al 10% da 20 a 30 anni fino al 20% oltre 30 anni fino al 30% In caso di ulteriore trasferimento, la determinazione del prezzo di cessione avverrà in analogia al secondo."

Al secondo cosa??? prezzo di cessione o trasferimento?? Quale è il soggetto.
La ri-determinazione del prezzo a cui io potrò rivendere è da fare sul primo prezzo di cessione o su quello che pagherò io ?????

@Bagudi ci sei per darmi una mano?

 

[Bagudi]

E' scritto da cani, ma ritengo intenda secondo l'indice dei prezzi al consumo, perchè è così che io faccio quando eseguo gli aggiornamenti ISTAT.

 

[forumimmo]

Bagudi grazie 1000 della risposta. A parte il fatto che qui il calcolo viene fatto prendendo come riferimento due indici e quindi non capisco proprio come si faccia il calcolo. In una mia eventuale rivendita il prezzo viene ricalcolato su quello di prima cessione o seconda (il mio prezzo di acquisto)?

Grazie ancora.

 

[Bagudi]

Il calcolo con due indici viene fatto dalla data in cui viene stipulata la convenzione al rogito, dopo ci si affida ad un solo parametro.

In una mia eventuale rivendita il prezzo viene ricalcolato su quello di prima cessione o seconda (il mio prezzo di acquisto)?

Sul tuo prezzo d'acquisto.

 

[forumimmo]

Pensavo che il prezzo di rivendita venisse poi ricalcolato sul primo prezzo di cessione anche se sulla convenzione non viene spiegato, o almeno non in maniera precisa.
Questo metodo è quello che usi tu o solo una interpretazione di quanto scritto?
Questo sito può andar bene per fare il conteggio?

Grazie ancora, gentilissima.

 

[Bagudi]

No, si parte sempre dall'ultimo rogito, perchè si presume che ogni volta il prezzo venga correttamente aggiornato secondo i parametri ISTAT definiti dalla Convenzione, poi è chiaro che il risultato dovrebbe essere lo stesso, se sono stati osservati correttamente anche gli indici di deprezzamento.

Questo metodo è quello universale, che dovrebbe essere utilizzato dai comuni, ma in cui pochi uffici tecnici si cimentano... per dirti, il Comune di Bologna e parecchi altri comuni del circondario mandano i proprietari da me per fare il calcolo... e così quasi tutti i notai...

Questo sito può andar bene per fare il conteggio?

In che senso ?

 

[forumimmo]

Scusami, non avevo linkato la pagine internet, ecco Indice dei prezzi per le rivalutazioni monetarie

Approfitto della tua conoscenza nei meandri dell'edilizia convenzionata....
1) Cosa intendi quando dici che il risultato dovrebbe essere sempre lo stesso? e cmq non è specificato in convenzione che il ricalcolo è sull'ultimo rogito, ma penso che anche qui è il comune che debba rispondermi.
2) Possibile che l'ufficio tecnico non si prenda la responsabilità di mettermi per iscritto la determinazione del prezzo (visto che il notaio non si prende la briga di farmelo) ??? tra l'altro ci sono anche dei limiti riguardanti il reddito dell' acquirente che in convenzione non sono riportati, anche qui nessuno mi dice nulla...
3) Chi può venire a fare i controlli se il mio notaio rogitasse cmq ad un prezzo maggiorato?
4) Ti sono mai capitate convenzioni con durata infinita (865\1971)?

grazie ancora per la tua disponibilità

 

[Bagudi]

1) Cosa intendi quando dici che il risultato dovrebbe essere sempre lo stesso? e cmq non è specificato in convenzione che il ricalcolo è sull'ultimo rogito, ma penso che anche qui è il comune che debba rispondermi.

Se l'aggiornamento è corretto, il risultato è lo stesso, sia partendo dal prezzo iniziale che da quello successivo, purchè, come dicevo, siano osservati anche i deprezzamenti indicati dalla convenzione.

2) Possibile che l'ufficio tecnico non si prenda la responsabilità di mettermi per iscritto la determinazione del prezzo (visto che il notaio non si prende la briga di farmelo)

Possibilissimo. E' così dappertutto. Come ti dicevo, qui da noi sono io che sono autorizzata a farlo e lo faccio dal 1987...

ra l'altro ci sono anche dei limiti riguardanti il reddito dell' acquirente che in convenzione non sono riportati, anche qui nessuno mi dice nulla...

Sei sicuro che ci siano limiti di reddito ? Non tutta l'edilizia convenzionata ce li ha e, in genere, dipende dal fatto che l'immobile abbia usufruito di mutuo agevolato della Regione o da contributo regionale a fondo perduto.
Se no, in genere, non c'è il discorso del reddito.

3) Chi può venire a fare i controlli se il mio notaio rogitasse cmq ad un prezzo maggiorato?

Il Comune e, se leggi la Convenzione, alla fine c'è un articolo proprio dedicato alle sanzioni.

4) Ti sono mai capitate convenzioni con durata infinita (865\1971)?

No, le convenzioni scadono e anche questo è indicato in Convenzione. In genere durano 20 anni.

 

[forumimmo]

Non capisco come il risultato possa essere lo stesso (considerando gli stessi parametri di ricalcolo). Se oggi compro (come prezzo max imposto) a 120.000€, tra 10 anni non penso possa rivendere sempre 120.000€ o forse intendi qualcos'altro ?!!

Nella convenzione è scritto:
"Gli alloggi che l'Impresa realizzerà sull'area ceduta in diritto di proprietà potranno essere ceduti a persone aventi i seguenti requisiti fruire di un reddito annuo complessivo, non superiore a quello fissato da eventuali disposizioni legislative alla data della prima cessione degli alloggi realizzandi"

Quindi credo che sia il comune ha stabilire se ho il reddito opportuno o meno per poter acquistare l'immobile.

Poi però leggo:
"L'Impresa si impegna a fornire al Comune nel momento in cui verranno da essa ceduti i singoli alloggi, i documenti comprovanti che le persone acquirenti hanno i requisiti sopra elencati".

Io la interpreto come se la restrizione del reddito è solo per il primo passaggio impresa --> primo acquirente.


Per quanto riguarda le sanzioni si, c'è un articolo che ne parla (sempre in riferimento alla ri-calcolo del prezzo di vendita):
"La mancata osservanza delle sopra estese pattuizioni da parte dell'Impresa o dei suoi aventi causa comporterà delle sanzioni di cui al successivo art11."

Articolo 11 che riporta:
"Per la violazione o l'inadempimento degli obblighi convenzionalmente assunti dall'Impresa, dovranno applicarsi, in aggiunta alle sanzioni penali ed amministrative previste dalle Leggi vigenti e dai Regolamenti Comunali le seguenti sanzioni""

E poi elenca le sanzioni riferendosi esclusivamente all'impresa e non al proprietario...

Per quanto riguarda la scadenza, nel deprezzamento da aggiungere c'è scritto "oltre i 30 anni" il che mi fa pensare che non scada mai .

Spero di essere stato chiaro, grazie ancora per il supporto