Acquisto immobile parzialmente donato: cosa rischio?

[Meccuz]

Salve a tutti,
Di recente ho fatto una proposta di acquisto per un immobile vincolata alla concessione del mutuo. La proposta è stata accettata e la banca ha iniziato a preparare tutti i documenti per il mutuo. Fatto sta che mentre analizzava la stima dell'immobile il mio contatto in banca ha scoperto che l'immobile proveniva per il 50% da donazione (cosa che l'agente immobiliare, secondo me disonestamemte, non mi aveva detto dal principio) e ha bloccato tutta la procedura.

Ieri io e l'agente immobiliare ci siamo trovati con il consulente legale della banca poiché speravo mi desse delle delucidazioni su questa situazione. Sono uscito da questa riunione con 3 informazioni:

1. Il legale della banca mi ha detto "se tu compri la casa nessuno si può rivalere su di te. Se qualcuno vuole reclamare la parte dell'immobile donato andrà a chiedere i soldi all'attuale proprietaria". Questa mi sembra una buona notizia solo che il legale non sembrava troppo convinto!
2. Il donante si è detto disponibile a firmare una fideiussione (non me ne intendo molto ma da quello che ho capito dovrebbe coprire il valore della parte donata dell'immobile)
3. La proprietaria si è detta disponibile a stipulare un'assicurazione, cosa che non convince la mia banca non so bene per quale motivo. Pare che non ritenga sicuro questo genere di assicurazione.

Ora vorrei sapere secondo voi come dovrei procedere e cosa rischio nel caso di acquisto dell'immobile.

Grazie mille,
Michele

 

[eleonora periti]

ho appena donato il 50% di una casa al mare , l'unico problema sarebbe stata l'impugnazione della donazione da parte di altri aventi diritto di possedere questo 50% . adesso hanno appena cambiato la legge , se prima eri con il magone per due anni adesso vivi per 10 anni con il terrore . sapete gli eredi , quelli fanno sempre casino . per fortuna non ho eredi diretti a volere quel 50. da quello che so , e che solo un notaio può dire con certezza , non si vende nulla seha o avràun vincolo per il mutuo . vai da un notaio serio . ciao e buona fortuna

 

[Avv Luigi Polidoro]

Una ipotesi che a volte viene valutata, è la risoluzione della donazione: la proprietà torna al donante che, insieme all'attuale proprietario, ti vende il bene.
Il donante è ancora vivo?

Per quanto concerne la fideiussione cosa ti ha risposto il tuo mediatore creditizio? Riterrebbe di poterti concedere il mutuo ?

 

[eleonora periti]

avvocato polidoro , verità sacrosanta , il bene torna al donante , ma se iol bene è vincolato come garanzia mi pare non può essere venduto . non so da voi , ma qui in piemonte la garanzia alle banche viene registrata e devi prendere un avvocato se vuoi toglierla . non mi sembra semplice .

 

[Meccuz]

La risoluzione della donazione non è presa in considerazione per vari motivi da chi vende e da chi dona.

Per la fideiussione mi è stato detto che è una cosa abbastanza complessa e che sembra strano che uno sia disposto a fare una cosa del genere perchè per 20 anni andrebbe a pagare un sacco di soldi.

Comunque mi è stato chiesto di portare in banca l'atto di donazione e lo stato familiare del donante e della ricevente per ulteriori valutazioni.

 

[Avv Luigi Polidoro]

avvocato polidoro , verità sacrosanta , il bene torna al donante , ma se iol bene è vincolato come garanzia mi pare non può essere venduto . non so da voi , ma qui in piemonte la garanzia alle banche viene registrata e devi prendere un avvocato se vuoi toglierla . non mi sembra semplice .

Si risolve la donazione e quindi vendono a te. L'ipoteca garantisce il tuo finanziamento, quindi verrà iscritta dopo che tu sarai diventata proprietaria di un bene che NON è più di provenienza donativa.
Comunque la mia risposta era diretta a @Meccuz
@Meccuz allora tienici informati, se vuoi.

 

[xpx]

Probabile a mio avviso che la banca, com'è prassi, sia restia a iscrivere ipoteca su un immobile di provenienza donativa in considerazione della possibilità per i legittimari del donante/futuro de cuius, di esperire l'azione di restituzione di cui all'articolo 563 c.c., contro i terzi aventi causa dal donatario acquirente (tu). Il mutuo dissenso della donazione comporta oneri fiscali particolarmente gravosi (doppio trasferimento), mentre è possibile stipulare polizze che assicurino contro il rischio del vittorioso esperimento dell'azione di restituzione contro terzi aventi causa.

Provenienza donativa in acquisto di immobili: restituzione

 

[Bagudi]

mentre è possibile stipulare polizze che assicurino contro il rischio del vittorioso esperimento dell'azione di restituzione contro terzi aventi causa.

Vero, ma non tutte le banche accettano.

 

[Meccuz]

Domani ho un gran concilio con banca, agenzia immobiliare e donante. In seguito vi farò sapere com'è andata. La situazione comunque sembra essere leggermente migliorata.

Grazie per le risposte.