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  1. Chiarina1971

    Chiarina1971 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    sono interessata ad acquistare una o due stanze dell'appartamento confinante il mio. Vorrei sapere che procedure dovrei seguire (DIA , accatastamento, ecc..) ,che tipo di spese dovrei sostenere, e quali potrebbero essere i tempi tecnici perchè le "stanze" possano essere acquistate.
    Grazie per la collaborazione.
    Chiara
     
  2. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono un geom, ma non leggendo risposte più autorevoli, comincio a darti qualche indirizzo.

    1) Se le due stanze che vuoi acquistare, sono parte di un alloggio più grande, la sequenza corretta sarebbe: a) il venditore si rivolge ad un geom, per il frazionamento del suo alloggio, con relativo riaccatastamento delle due parcelle risultanti.
    2) Tu acquisti le due stanze così frazionate, e procedi al riaccatastamento del tuo alloggio per l'annessione delle due stanze.
    3) Le due stanze da collegarsi devono essere parte dello stesso fabbricato: se per assurdo fossero sì confinanti, ma relative ad un adiacente condominio diverso, non potresti annetterle al tuo alloggio, poichè creeresti una specie di servitù inizialmente inesistente, tra i due condomini.
    4) A parte il costo dell'acquisto, se le stanze sono adibite ed accatastate uso abitazione, avrai una tassazione complessiva del 10% sul valore catastale rivalutato più il costo del notaio, ed il costo per il riaccatastamento. Per il semplice frazionamento non so se occorra una dia, ma sicuramente sarà necessaria per l'annessione, dovendo verosimilmente creare una porta di collegamento tra i vecchi ed i nuovi locali.
    5) Notaio e geom ti diranno costi e tempi: e quali operazioni possono essere anticipate o sovrapposte.
     
    A Roby e Chiarina1971 piace questo messaggio.
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    :ok: Bastimento.
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non sono d'accordo sul punto 4) se le stanze vengono annesse ad una prima casa l'imposta è il 3% oltre a imposte fisse.
     
  5. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Scheda di fusione e quindi unica scheda di prima abitazione?
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    quoto
     
  7. Chiarina1971

    Chiarina1971 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Prima di tutto grazie per le risposte, stavo perdendo le speranze. Le stanze verrebbero annesse ad un'abitazione prima casa. Non mi è chiaro però (nel punto 1 illustrato da Bastimento) come le stanze ,dopo essere state frazionate dal primo appartamento, possano rimanere lì, quasi in sospeso tra 2 appartamenti??? Devo fare una promessa d'acquisto? Aggiungo che l'appartamento dal quale "attingerei" le stanze è stato messo in vendita in toto. Essendo molto grande sto trattando per questi locali. Per me sarebbe fondamentale trovare, sempre esista, il modo più sbrigativo possibile per annettere le stanze e poter rogitare quanto prima in modo da "liberare" così il venditore e non farlo attendere troppo per vendere anche il resto dell'appartamento...Spero di essermi riuscita a spiegare. E spero soprattutto che esista una soluzione sbrigativa al problema. C'è? Grazie.
    Chiara
     
  8. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    FAtto il frazionamento tu sottoscrivi un prelimiare per acquistare le stanze e lui può vendere il resto, si potrebbe fare anche prima come promessa di vendita subordinata alla fattibilità del frazionamento, ma meglio avere in mano i documenti ufficiali.

    Fatevi seguire bene da un geometra in merito alla fattibilità del frazionamento che non vada a creare nuovi spazi condiminiali o tocchi le parti comuni, li sarebbero probabillmente problemi col condominio.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi dimentico sempre di precisare che per la prima casa le imposte sono ridotte al 3%: in questo caso, per amor di precisione, si dovranno aggiungere le imposte ipotecarie e catastali in misura forfettaria pari a 168€ ciascuna.

    Ma avrei un dubbio di fondo, che voi potrete chiarire: tra i requisiti per godere dei benefici dell'aliquota per acquisto prima casa, occorre NON ESSERE titolare, neppure per quote, di un'altra abitazione già acquistata con agevolazioni.
    Ora questa condizione verosimilmente potrebbe non sussistere al momento dell'acquisto per Chiarina, anche se poi con la annessione al preesistente alloggio, di fatto verrebbe a costituire un'unica unità immobiliare.
    In questo caso il beneficio si sconta subito, non si avrà mai, o maturerà un credito fiscale rimborsato dopo la annessione ed il riaccatastamento?

    Non so poi se si possa anticipare il rogito , salve le verifiche di fattibilità urbanistica del frazionamento, dichiarando che il frazionamento e relativo accatastamento sono in corso di attuazione: con le nuove direttive che prescrivono la conformità urbanistica e catastale con la situazione reale, credo questa scorciatoia non sia più ammessa.

    Circa lo stato transitorio delle due stanze, vedi domanda di Chiarina, effettivamente si crea una strana situazione: è facile ipotizzare che esse sarebbero senza bagno e senza servizi, per cui non so che classamento avrebbero, e non so se costituiscano un oggettivo stato vietato sotto il profilo urbanistico-abitativo, a meno che la pratica sia fin da subito associata all'accorpamento con il proprio alloggio. Credo serva qualche tecnicismo specifico: che un buon geometra e notaio sapranno suggerire.
     
  10. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    d'accordo con bastimento su tutto tranne che al punto 3), e cmq aggiungo:

    una nuova agibilità per ogni appartamento!

    saluti
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per curiosità: riferendoti al punto 3, ti riferisci all'apertura di una comunicazione fra due condomini, o all'anticipo del rogito? Circa la storia dell'apertura del collegamento, avevo letto una sentenza al riguardo: forse potrai rintracciarla.
     
  12. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    si intendevo la storia dell'apertura, se la rintracci citala sul forum, potrebbe essere utile discuterne:ok::applauso::stretta_di_mano::stretta_di_mano:
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Strano ma vero: sono riuscito a rintracciarla.
    Fonte:
    Muro Perimetrale

     
  14. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ok, grazie....Maledetta l'Italia e tutti i suoi giudici! per fortuna che le sentenze non fanno legge.

    cmq secondo me non c'è creazione di servitù se lasci i due ingressi intatti..

    saluti
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Le sentenze non fanno legge, ma "giurisprudenza" si.
    Io non direi che non si crea una servitù: se si sta alle norme, unendo due alloggi si ha l'obbligo di denuncia di variazione catastale per annessione, che si suppone permanente. Ma in italia tutti commissari tecnici, allenatori, giudici ........

    Nella realtà, se non è un locale aperto al pubblico, ed il fatto non diventa di dominio pubblico, si possono fare molte altre ipotesi ....

    p.s.: non eri tu che volevi i riferimenti e non le opinioni ?...:^^: :stretta_di_mano:
     
  16. marcorossi2007

    marcorossi2007 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao a tutti
    vorrei chiedere un parere a bastimento a proposito del punto n. 3)
    l'appartamento che mi interessa ha solo (e ripeto solo) un pezzo di circa 3 mq. che si appoggia sull'appatamento confinante che fa parte però del condominio adiacente. Questo pezzettino in più non compare sulla pianta depositata presso il catasto.
    Mi sono informato e non dovrebbe trattarsi di un abuso edilizio ma semplicemente di una variazione che è stata effettuata allorchè sono stati costruiti i 2 stabili (penso) con il consenso dei 2 inquilini iniziali.
    Secondo te quale potrebbe essere il modo migliore per sanare tale situazione?
    Grazie
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sono nuovamente in linea, ma non sono in grado di darti una risposta. Forse mi sono perso dei passaggi, ma non mi è nemmeno chiaro quale sia il tuo problema. Ciao.
     

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