Affitto con riscatto

[Andrea Russo]

Apprezzo chi cerca nuove strade, ma anche io penso che le cose semplici funzionino meglio.
Il NO RENT NO BUY mi pare complesso , a cominciare dal nome che è un po' fuorviante ( in realtà è si rent, forse buy), e di difficile diffusione.
E poi, come risolvere alcuni aspetti ?
-lavori straordinari condominiali , nei 10 anni , potrebbero anche essere di grande entità; ma se la cifra per l'acquisto è gia decisa, per il venditore quella spesa è una perdita secca
-se poi l'inquilino non compra, le somme incassate ma non tassate all'inizio devono essere assoggettate a tassazione ex post, quindi con sanzioni e interessi ?
-Il presupposto che nei 10 anni i prezzi si rivalutino mi pare poco fondato
-Gianni comprerebbe tra 10 anni a 148 qualcosa che non gli interessa ( il presupposto della presentazione è che le nuove generazioni non vogliono comprare), che potrebbe comprare a 100 adesso. Non mi convince
-non capisco perché un proprietario dovrebbe preferire questa modalità, invece di mettere l'immobile sul mercato e venderlo "normalmente".

Forse in alcune situazioni è una buona soluzione, ma non credo si possano fare grandi numeri.
Ovviamente spero per @Andrea Russo di sbagliarmi, e, ripeto, apprezzo che qualcuno approfondisca seriamente queste possibilità.

Cerco di risponderti sui vari punti.
- Il modello non è intanto rivolto ad un proprietario che vuole vendere, bensì ad uno che vuole tenere a reddito l'immobile beneficiando di un consistente risparmio fiscale come evidenziato nell'esempio.
- Se non si conclude l'acquisto si torna alla normale tassazione con cedolare secca, senza alcuna penale. Ma si è percepito alla fine un canone più alto (nell'esempio 575 Euro invece di 500).
- Per i lavori straordinari vale la stessa regola della locazione: non c'è alcuna penalizzazione aggiuntiva.
- Io credo che vedremo un calo dei prezzi nei prossimi 2 anni, seguito da una crescita negli anni seguenti, pertanto nel lungo periodo di 10 anni una crescita ci sarà, ma nessuno la puo quantificare oggi.
- Chi stipula come conduttore questo contratto è una persona che non può o non vuole impegnarsi a comprare oggi, ma non vuole gettare interamente l'affitto (per questo No Rent).
Con il No Rent - No Buy il conduttore ottiene il controllo economico sull'immobile, senza impegnarsi ad acquistarlo. Trascorsi 10 anni, se vuole lo acquista ed ha già il 40% di equity, oppure lo rivende utilizzando il diritto di nomina in sede di rogito, recuperando in tutto od in parte la sua equity, esente da tassazione. Ed ha così il capitale per poter accendere un mutuo ed acquistare un altro immobile. Con il semplice affitto sarebbe invece destinato a correre nella "ruota del criceto" per tutta la vita.
Concluso precisando che, a differenza del Rent to Buy, che è destinato ad un proprietario che vuole vendere ed ad un conduttore che vuole acquistare, il No Rent - No Buy è invece destinato ad un proprietario che vuole tenere a reddito ed a un inquilino che non vuole impegnarsi ad acquistare (altrimenti gli converrebbe di gran lunga il Rent to Buy").

 

[Andrea Russo]

Apprezzo anch'io chi si sforza di cercare idee veramente innovative per risolvere i problemi o per "forzare il sistema", ma qui siamo al limite della fantascienza immobiliare.

Me lo dicono tutti che sono troppo avanti, sin da quando nel 2009 ho introdotto il Rent to Buy in Italia. Sono abituato a fare il pioniere ed a raccogliere le soddisfazioni dopo qualche anno, come ad esempio nel 2014 il governo italiano, spinto dal notariato, ha emantato una bellissima normativa finalizzata ad agevolare ed incentivare l'utilizzo della metodologia Rent to Buy. Per questo quando sento ancora parlare del preistorico affitto con riscatto fatto in casa mi vengono i capelli dritti.

 

[Umberto Granducato]

io ho dei grossi dubbi per l'aspetto fiscale. A pensar male, tutti potrebbero fare un contratto del genere per poi risolverlo dopo 10 anni e pagare niente di tasse...

 

[Andrea Russo]

io ho dei grossi dubbi per l'aspetto fiscale. A pensar male, tutti potrebbero fare un contratto del genere per poi risolverlo dopo 10 anni e pagare niente di tasse...

Stai tranquillo, l'aspetto fiscale è regolamentato da una circolare dell'AdE: la tassazione è solamente congelata, se non si verifica l'acquisto diviene efficace, ma senza alcuna penale. Altrimenti qualcuno se ne potrebbe approfittare...

 

[francesca63]

Il modello non è intanto rivolto ad un proprietario che vuole vendere, bensì ad uno che vuole tenere a reddito l'immobile beneficiando di un consistente risparmio fiscale come evidenziato nell'esempio.

Risparmio fiscale ipotetico, visto che ci sarebbe solo se effettivamente alla fine si vende ( cosa che non è però l'obiettivo dell'accordo, visto che hai scritto "non è rivolto ad un proprietario che vuole vendere").
Cioè, non voglio vendere, però faccio un contratto che mi da risparmio fiscale solo se vendo...boh

- Per i lavori straordinari vale la stessa regola della locazione: non c'è alcuna penalizzazione aggiuntiva.

La penalizzazione a cui mi riferisco è che, se il prezzo di vendita è già deciso all'inizio, eventuali spese non previste vanno ad incidere sul guadagno; se si fosse saputo , ad esempio, che andava fatto un lavoro che costa 10.000 euro, in una vendita normale posso decidere di alzare il prezzo; qui no, perché già tutto deciso.

- Io credo che vedremo un calo dei prezzi nei prossimi 2 anni, seguito da una crescita negli anni seguenti, pertanto nel lungo periodo di 10 anni una crescita ci sarà, ma nessuno la puo quantificare oggi.

Ipotesi , senza alcuna certezza.
Quindi più o meno una scommessa; liberi di fare come si preferisce, l'importante è la consapevolezza che non c'è "garanzia".

- Chi stipula come conduttore questo contratto è una persona che non può o non vuole impegnarsi a comprare oggi, ma non vuole gettare interamente l'affitto (per questo No Rent).

Ottima opportunità , in effetti, per il conduttore .
Che dire, l'idea può funzionare, ma, ripeto, non mi pare uno strumento che può prendere piede con grandi numeri.

Ovviamente, per te che te ne occupi, non servono numeri enormi perché sia interessante. E' uno strumento in più.

 

[Andrea Russo]

Risparmio fiscale ipotetico, visto che ci sarebbe solo se effettivamente alla fine si vende ( cosa che non è però l'obiettivo dell'accordo, visto che hai scritto "non è rivolto ad un proprietario che vuole vendere").
Cioè, non voglio vendere, però faccio un contratto che mi da risparmio fiscale solo se vendo...boh

La penalizzazione a cui mi riferisco è che, se il prezzo di vendita è già deciso all'inizio, eventuali spese non previste vanno ad incidere sul guadagno; se si fosse saputo , ad esempio, che andava fatto un lavoro che costa 10.000 euro, in una vendita normale posso decidere di alzare il prezzo; qui no, perché già tutto deciso.

Ipotesi , senza alcuna certezza.
Quindi più o meno una scommessa; liberi di fare come si preferisce, l'importante è la consapevolezza che non c'è "garanzia".

Ottima opportunità , in effetti, per il conduttore .
Che dire, l'idea può funzionare, ma, ripeto, non mi pare uno strumento che può prendere piede con grandi numeri.

Ovviamente, per te che te ne occupi, non servono numeri enormi perché sia interessante. E' uno strumento in più.

- Il risparmio fiscale c'è solo se qualcuno acquista, altrimenti al proprietario resta comunque una rendita più elevata. Quindi per il proprietario è una sorta di "assicurazione".
- Il proprietario è uno che non vuole vendere oggi, svendendo, ma gli va bene vendere tra 10 anni, al giusto prezzo, dopo aver percepito ogni mese un canone leggermente superiore; così poi reinveste nell'acquisto di un nuovo immobile ed evita di dover fare delle manutenzioni.
- Il rischio di dover effettuare delle manutenzioni straordinarie c'è anche con un normale affitto, ogni locatore ne è consapevole...
- La rivalutazione, come giustamente rimarchi, è probabile ma non certa, almeno per la sua entità. Pertanto per il conduttore rappresenta una scommessa o, se preferisci, un rischio calcolato. Piuttosto della certezza di buttare l'intero affitto, meglio piuttosto...

 

[Umberto Granducato]

Stai tranquillo, l'aspetto fiscale è regolamentato da una circolare dell'AdE: la tassazione è solamente congelata, se non si verifica l'acquisto diviene efficace, ma senza alcuna penale. Altrimenti qualcuno se ne potrebbe approfittare...

quindi se io dopo 10 anni risolvo il contratto devo versare tutta l'IRPEF che non ho pagato durante questi 10 anni?
L'AdE aspetta 10 anni a prendere (forse) i soldi? Oltretutto è anche probabile che oltre i 5 non possa andare...

 

[francesca63]

- Il rischio di dover effettuare delle manutenzioni straordinarie c'è anche con un normale affitto, ogni locatore ne è consapevole...

Innanzi tutto grazie dell tue precisazioni, spero apprezzerai anche le mie domande, visto che sono perplessità motivate.
Forse non riesco a spiegarmi, sarà perché non sono pratica di affitti o di acquisti a rate
Ci riprovo.
Io ipotetico proprietario, affitto casa con il tuo sistema, quindi stabilendo da subito il prezzo che eventualmente l'inquilino dovrà pagare per comprare dopo 10 anni.
Nel durante, il condominio delibera lavori molto ingenti; io devo comunque vendere al prezzo pattuito, quindi ci smeno rispetto alle previsioni iniziali.
Se avessi saputo dei lavori, forse avrei stabilito atro prezzo, come succede nelle vendite "normali".
Decido di vendere a x, ma poi rifanno il tetto, io spendo ma la casa vale di più, quindi la posso vendere alla cifra prevista inizialmente, più le spese sostenute.
Nel NO rent no buy, no.
Quindi alcuni vantaggi sono ipotetici; questo non esclude che ad alcuni possa interessare.
Ma a me piacciono le cose semplici ( soldi contro cammello, per intenderci), e questa mi pare un po' troppo laboriosa e aleatoria.

 

[Andrea Russo]

quindi se io dopo 10 anni risolvo il contratto devo versare tutta l'IRPEF che non ho pagato durante questi 10 anni?
L'AdE aspetta 10 anni a prendere (forse) i soldi? Oltretutto è anche probabile che oltre i 5 non possa andare...

Guarda che non stiamo parlando di una locazione, ma di un'altra tipologia contrattuale molto ben regolamentatata.

 

[Umberto Granducato]

si ho capito, ma nel caso da me prospettato come va a finire?