Marco810

Membro Junior
Privato Cittadino
Salve a tutti.

Mi piacerebbe avere il vostro parere in merito alla situazione che sto affrontando: desidero vendere un immobile dal valore relativamente elevato, per quanto attualmente da ristrutturare (villa indipendente con giardino). Le due valutazioni professionali che ho ottenuto indicano al netto di deprezzamento e svalutazione una media di 1.500.000€. Considerando il periodo di crisi, ho definito come prezzo di vendita iniziale 1.200.000€ trattabili, con ben 300.000€ di sconto.

Ora, dopo avere affidato regolare mandato a tre agenzie, naturalmente senza esclusiva, dalla primavera di quest'anno il numero di potenziali acquirenti è rimasto stabilmente a zero. Sono stato contattato nel corso dei mesi da altre agenzie, interessate all'immobile, le quali hanno inviato i loro agenti e addetti per visonarlo, affermato come "di edifici così in zona non ne sono quasi più rimasti, vedrà come si venderà in fretta", poi il nulla.

Ho per scrupolo ricontattato una delle agenzie di cui sopra, quella che reputavo più seria, e il titolare si lagnava di come il prezzo di vendita da me indicato fosse troppo alto, e che avrei molte più speranze riducendolo.. della metà. Considerando il fatto che già dall'inizio ho deciso di decurtare una cifra consistente dal prezzo di vendita che avrei voluto realizzare, possibile che alla fine sia soltanto quello il fattore decisivo?

Possibile che tra una decina di agenzie, nell'arco di tre stagioni, nessuna abbia portato UN solo cliente in visita? Capisco che il "nuovo e piccolo" si venda infinitamente meglio del "vecchio e grande", ma.. a questo punto che non si parli di vendita, ma di regalo.

Secondo voi sto prendendo una cantonata e dovrei 'accontentarmi' di un terzo del valore nominale dell'immobile, o sono le agenzie ad essere incompetenti, vagabonde e a non muovere un dito senza l'esclusiva?
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
dopo avere affidato regolare mandato a tre agenzie, naturalmente senza esclusiva,

Se hai dato incarico a tre agenzie, primo non è "regolare" e poi perchè "naturalmente" ?

Non sarà mai troppo tardi quando i proprietari capiranno che dare l'incarico a più agenzie, illudendosi di moltiplicare le possibilità di vendita, non serve a niente... i clienti sono sempre gli stessi, a maggior ragione quando si parla di certe cifre non raggiungibili a tutti, e i mezzi di comunicazione pubblicitari anche :confuso:

Quindi basta fare una ricerca sui portali inserendo i filtri sull'oggetto e le cifre che stai cercando e ti trovi lo stesso immobile in fila, uno sotto l'altro, magari anche con le stesse foto !
Non solo, ma, a volte, il fatto di vedere l'immobile inserzionato da più agenzie (magari, addirittura con prezzi diversi...) rende i potenziali acquirenti molto diffidenti.

Considerando il fatto che già dall'inizio ho deciso di decurtare una cifra consistente dal prezzo di vendita che avrei voluto realizzare, possibile che alla fine sia soltanto quello il fattore decisivo?

Sembra che tu abbia vissuto fuori dal mondo, non sai che il mercato è calato fortemente e non ha mai smesso finora ?

Certo che il prezzo è il fattore decisivo.
Quello che tu vorresti realizzare è assolutamente ininfluente per gli acquirenti.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Salve a tutti.

Mi piacerebbe avere il vostro parere in merito alla situazione che sto affrontando: desidero vendere un immobile dal valore relativamente elevato, per quanto attualmente da ristrutturare (villa indipendente con giardino). Le due valutazioni professionali che ho ottenuto indicano al netto di deprezzamento e svalutazione una media di 1.500.000€. Considerando il periodo di crisi, ho definito come prezzo di vendita iniziale 1.200.000€ trattabili, con ben 300.000€ di sconto.

Ora, dopo avere affidato regolare mandato a tre agenzie, naturalmente senza esclusiva, dalla primavera di quest'anno il numero di potenziali acquirenti è rimasto stabilmente a zero. Sono stato contattato nel corso dei mesi da altre agenzie, interessate all'immobile, le quali hanno inviato i loro agenti e addetti per visonarlo, affermato come "di edifici così in zona non ne sono quasi più rimasti, vedrà come si venderà in fretta", poi il nulla.

Ho per scrupolo ricontattato una delle agenzie di cui sopra, quella che reputavo più seria, e il titolare si lagnava di come il prezzo di vendita da me indicato fosse troppo alto, e che avrei molte più speranze riducendolo.. della metà. Considerando il fatto che già dall'inizio ho deciso di decurtare una cifra consistente dal prezzo di vendita che avrei voluto realizzare, possibile che alla fine sia soltanto quello il fattore decisivo?

Possibile che tra una decina di agenzie, nell'arco di tre stagioni, nessuna abbia portato UN solo cliente in visita? Capisco che il "nuovo e piccolo" si venda infinitamente meglio del "vecchio e grande", ma.. a questo punto che non si parli di vendita, ma di regalo.

Secondo voi sto prendendo una cantonata e dovrei 'accontentarmi' di un terzo del valore nominale dell'immobile, o sono le agenzie ad essere incompetenti, vagabonde e a non muovere un dito senza l'esclusiva?

Con tutta probabilita' il prezzo richiesto e' pretenzioso.

Il tempo galantuomo, durante le tre stagioni, che inutilmente sono state impiegate nell'azione di vendita, dimostra che ad essere sbagliata e' la valutazione.

Su quella scorta, l'oggetto di vendita, non sortisce interesse alcuno.

Sebbene una vendita intermediata, su quelle cifre, determinerebbe un compenso provvigionale significativo, sia dei clienti, che di vettori che la propongono, non si ha notizia.

I contatti ulteriori, degli altri intermediari, che ti sono pervenuti, saranno stati derivati dall'azione delle prime agenzie.

Cio' dimostra, che la casa e' stata posta in vendita ed e' visibile, sul mercato.

Se non si vedono clienti, neppure col binocolo, significa che la casa e' snobbata dalle clientele.

Cio' significa che se non e' brutta e' sicuramente cara.
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
Quando un cliente cerca la casa da comprare ha un impatto che è legato a due fattori: foto & prezzo

Se le foto sono belle allora è il prezzo che porta il cliente a non fare neanche una telefonata.

Tre agenzie in competizione tra loro hanno foto (belle) ma diverse tra loro e solo il prezzo uguale..

A mio avviso il prezzo non invoglia nessuno a fare una chiamata ..
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
secondo me dovrebbe contattare altre 4 agenzie farle accanire e soprattutto non toccare il prezzo! Se le devono sudare le provvigioni! Naturalmente.
 

Marco810

Membro Junior
Privato Cittadino
secondo me dovrebbe contattare altre 4 agenzie farle accanire e soprattutto non toccare il prezzo! Se le devono sudare le provvigioni! Naturalmente.

Comprendo la tua ironia. Comprendo inoltre come si definisca 'mercato immobiliare' quello che in realtà è un'asta al ribasso.

Non comprendo invece come nessuna delle 'n' agenzie da me contattate si sia premurata dopo un mese o due di informarmi in merito alla necessità di ridurre il prezzo, a fronte del mio chiarissimo "inizialmente chiedo X, trattabili". Sottolineando il suddetto 'trattabili'. Perchè se a questo punto sono io a dover tenere sotto controllo l'operato degli agenti immobiliari che dovrebbero in teoria prodigarsi per vendere l'immobile che ho a loro affidato (e guai a meritarsi *davvero* la provvigione!), tanto vale che appenda il famigerato cartello "Vendesi" e mi arrangi, no?

"Agenzie fantasma" non perchè non abbiano portato clienti, ma perchè nessuno dei loro agenti si sia degnato di sollevare la cornetta del telefono e avvisarmi che a quel prezzo l'interesse del mercato è zero. Si parla tanto di esclusiva, ma la fiducia va meritata.. e da quel che vedo, ogni briciola di essa è stata mal riposta.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
é l'approccio che hai sbagliato. Dovevi da subito chiedere una valutazione di mercato alle agenzie sul territorio e scegliere quella che oltre ad aver motivato von dati il prezzo si muove meglio su certi immobili che si muove anche su canali diversi.
ora devi spegnere i riflettori e partire d'accapo con il cavallo giusto.
nessuno sta a discutere se neanche ci crede lei mi spiego?
 

Marco810

Membro Junior
Privato Cittadino
Ti spieghi. E ora si spiega anche il perchè nessuna delle agenzie (nemmeno quelle che si sono successivamente attivate per contattarmi) abbia richiesto una firma, o di effettuare qualche fotografia, solo il sopralluogo preliminare.

Perchè impegnarsi, vendere a un prezzo onesto, effettuare una vera attività di mediatori, è faticoso. A sbattere su internet qualche foto e vendere un immobile ben al di sotto del suo reale valore san far tutti. Alla fine credo proprio che l'unica sia arrangiarmi e mandare al diavolo chi vuol intascare provvigioni per avere venduto a 50 quello che vale 100..
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
a volte si hanno delle aspettative che purtroppo non rispondono al mercato. Ora resetta tutto e fa fare una valutazione reale. Da li prendi la decisione. Quale collega non vuole guadagnare sicuramente non vuole lavorare male. E su certi immobili l'esclusa da un lato da valore all'immobile stesso e dall'altro non disperde le informazioni corrette convogliando le poche o tante richieste ad un unico interlocutore.

internet non e' il solo canale di vendita. Mettetevelo tutti in testa. Ci sono immobili che io per esempio non metto neanche. Tra gli agenti che hai visto c'e quello giusto. Ma devi essere tu per primo a metterlo nelle condizioni di lavorare bene per raggiungere un obiettivo comune. La vendita.

vedo che sei di rimini. Qui ci sono colleghi validi @checasa

@CheCasa
 
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