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  1. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nella compilazione del contratto con programma 9.5.2 alla chiusura mi chiedeva di calcolare sia l'imposta e sia inserire il costo dei bolli per allegati.
    Naturalmente allegato APE esente da bollo metto 0,00 e clicco OK.
    Imposta bollo allegati: campo obbligatorio se il flag presenza allegati é impostato.
    Cosa fare?
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Il software in questione accetta solo importi superiori a 0. Se digiti € 0,00, ti dovrebbe bloccare dandoti ERRORE. Pertanto richiama l’APE solo nel testo contrattuale e non rendere attiva la casella (non mettere il flag).
     
  3. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'avevo pensato e in effetti senza spunta è OK.
    ma l'APE(i cui estremi sono indicati in contratto) dev'essere consegnato appena in possesso della ricevuta telematica?
     
  4. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Fatto registrare un contratto preliminare: l'AdE ha voluto la fotocopia dell'APE e bollo da 1€.
     
  5. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    In attesa di vedere se e come gli annunciati provvedimenti del Governo interverranno in materia (si fa strada l’ipotesi di cancellare la nullità), al momento resta obbligatoria la produzione, consegna e allegazione dell’APE da parte del locatore al contratto di locazione, pena la validità del contratto stesso (articolo 6, commi 2, 3 e 3-bis, DL n°63/2013). L’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione in parola, rileva, tuttavia, che, “in capo ai soggetti tenuti alla registrazione del contratti del contratto non grava un obbligo d produrre detto attestato in sede di registrazione, atteso che l’obbligo di allegazione dell’attestato al contratto concluso è suscettibile di esplicare effetti sulla validità dell’atto, ma non ha riflessi sulla registrazione del relativo contratto“ (in buona sostanza, la norma ha effetti civilistici, non fiscali).[DOUBLEPOST=1386333582,1386333417][/DOUBLEPOST]
    Ultima testimonianza della dimensione surreale in cui galleggiano gli uffici fiscali qui da noi, in Italia. Una dimensione in cui le regole da applicare, in un sistema fiscale ad altissimo tasso di complessità, sono a totale discrezione dell’ufficio competente (o incompetente, verrebbe da dire a volte…). Io mi domando perché il direttore centrale dell’Agenzia delle Entrate si affanni, ogni volta, a precisare – come nel caso della risoluzione in commento - che “Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni fornite con la presente risoluzione [NO imposta di registro e di bollo sull’APE] vengano puntualmente osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti”, quando le risoluzioni direttoriali nascono già condannate – tra l’incredulità, lo sconforto e la rabbia dei contribuenti - ad essere disattese dagli uffici territoriali e dove a pagare sono sempre gli stessi. Cioè noi.
     
    Ultima modifica: 6 Dicembre 2013
    A panetto, francesca7, Bastimento e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  6. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    in che senso " fatto registrare" non registri in telematico?
     
  7. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    no, l'ho fatto registrare ad un'agenzia di servizi
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Condivido quanto da te lamentato, meno un particolare. Con la risoluzione in mano, col cavolo che sottostavo alle richieste dell'addetto alle Entrate. A costo di scomodate il funzionario dell'ufficio territoriale: non è il caso di aspettare la vigilanza di Attilio....
     
    A panetto e Sim piace questo messaggio.
  9. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    a ben... perchè nn mi sembrava di dover consegnare l'APE con registrazione online Entratel....
     
    A panetto piace questo elemento.
  10. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ndr
    ... è utile ricordare che per i contratti di locazione registrati telematicamente ... non è prevista la possibilità di trasmettere allegati.
    Con la risoluzione n. 52 del 20/2/2002, l'Agenzia ha precisato che "questi ultimi possono essere presentati, insieme all'attestazione di avvenuta registrazione del contratto restituita dal servizio telematico utilizzato dall'utente, in forma cartacea"...

    i contribuenti che producono, in forma cartacea presso l'AdE l'attestato allegato ad un contratto registrato telematicamente, non sono tenuti alla corresponsione dell'imposta di registro....

    qualora, in data successiva alla registrazione ....
    venga prodotto
    volontariamente l'APE per la registrazione(es.: data certa) sono applicabili le disposizioni previste, ai fini dell'imposta di registro, dall'art. 8 del TUR secondo cui "chiunque vi abbia interesse può richiedere in qualsiasi momento, pagando la relativa imposta( €. 168), la registrazione di un atto" ...


    Si precisa, infine, che l'APE, allegato in originale o in copia semplice al cdl, non deve essere assoggettata all'imposta di bollo...

    Qualora venga, invece, allegata al cdl copia dell'APE con dichiarazione di conformità... va applicata l'imposta di bollo nella misura di euro 16 per ogni foglio...


    Quindi, ricapitolando, la mia domanda praticamente é posta al fine di avere una risposta ben precisa da parte di chi, ha già registrato telematicamente un contratto di locazione con Iris, Siria, Loc9.5.2, e dopo aver avuto la ricevuta, è andato all'AdE a consegnare l'APE, in virtù di quanto riportato nella Ris. 83E evidenziato nel post di Pennylove.

    é stato richiesto dall'AdE qualcosa di particolare?
    un modello di richiesta, presentazione documenti, copia di contratto sottoscritto dalle Parti, o cos'altro?
    quante copie bisogna portare?
    l'APE viene ritirato e basta?
    dove si presenta, atti privati o protocollo/consegna documenti?

    :pollice_verso:Ma non ci avevano obbligati a registrare telematicamente per svuotare gli uffici dell'AdE?
    Ci rivogliono di nuovo?:disappunto:
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non ho registrato contratti di recente: ma di una cosa sono certo e Penny lo ha riaffermato. Alla tua domanda rispondo molto sinteticamente: alla AdE non interessa avere o registrare la ApE, come specificato nella circolare citata.

    Neanche il locatore o conduttore ha un particolare interesse a questo punto a produrre alla AdE questo allegato: la data del documento è di per se certa, essendo sottoscritta e depositata dal certificatore con tanto di data a partre dalla quale decorre la validità decennale del documento. E' sufficiente che il testo contrattuale dichiari che la APE è stata contestualmente messa nelle mani del conduttore.
    Con queste premesse credo nessuno si sogni di andare in AdE dopo la registrazione telematica, salvo casi molto particolari, tipo carenza di specificazione sul contratto.
     
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  12. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    @Bastimento, non sono d'accordo

    al momento é obbligatorio
    né carenze né scelta ma ADEMPIMENTI OBBLIGATORI

    per registrare il contratto il locatore "PRODUCE" l'APE.
    l'Agente Immobiliare registra il contratto telematicamente ed adempie all'obligo di registrazione con indicazione dell'allegazione.
    resta la "CONSEGNA" cartacea.

    il punto é questo! é inutile girarci intorno!
    secondo me la CONSEGNA deve avvenire sicuramente.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @osammot

    Oggi è il giorno dei malintesi. Non è problema di essere d'accordo o meno. E' sufficiente capirsi e leggere correttamente le norme.

    Adempimento obbligatori: ==>
    1) Registrare i contratti di locazione, superiori a 30gg, da redigere in forma scritta, presso la AdE
    2) Allegare al contratto consegnato al conduttore, la APE, in originale o in copia.
    3) L'Agente Immobiliare (o il locatore con più di 10 immobili) è tenuto ad effettuare la registrazione telematica.

    Fin qui mi pare siamo nella sostanza perfettamente allineati.

    Modalità e direttive per la registrazione dei C.L.
    Qui interviene la Risoluzione 83 del 22/11/13: che a pag 3 chiarisce riguardo alla APE che:
    Penny ha spiegato mi pare esaurientemente la differenza tra l'aspetto civilistico (effetti nei confronti delle parti) e l'aspetto fiscale (obbligo di registrazione)

    A ulteriore riprova, a pag 2 la suddetta risuluzione così si esprime:
    Possono: facoltativo
    Devono: obbligatorio

    L'equivoco sta nel confondere l'obbligatorietà della consegna dell'APE al conduttore, che deve far parte integrante del contratto pena la nullità di quest'ultimo, con l'obbligo di registrazione del contratto, di per se accettabile da parte AdE anche se privo di allegato. Proprio per questo è bene esplicitare nel contratto i riferimenti e dati della APE e la relativa presa in consegna da parte del conduttore.

    La risoluzione contempla poi anche il trattamento riservato ai casi in cui una delle parti voglia "registrare" anche l'APE: ma questa è un'altra storia.

    Spero di aver dissipato i malintesi.
    Alla prossima
     
    Ultima modifica: 7 Dicembre 2013
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  14. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    assolutamente no.
    ci stai girando intorno.
    possono=facoltativo? possono=alternativo
    possono é riferito a chi registra il contratto direttamente in AdE.
    noi agenti immobiliari che registriamo telematicamente non possiamo allegare alla registrazione, quindi lo dobbiamo, ripeto dobbiamo, perché é un obbligo, allegarlo successivamente, per risponderti, per adempiere all'aspetto civilistico.
    mi dici dov'é scritto che gli AI sono esentati dal presentare l'APE in forma cartacea?
    secondo te é sufficiente solo registrare il contratto?
    e dopo??
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Qui a girarci intorno mi sembri tu: ma siamo alle opinioni, ognuno libero di tenersi le proprie.
    Caso mai dovesse servirti per riflettere ulteriormente sulle tue posizioni, ti cito integralmente la frase della risoluzione riportata ad inizio pag. 3, subito dopo il capoverso dove è usato il termine possono.
    Lascio a te la lettura e l'interpretazione.
     
  16. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Calma, ragazzi, non vi accapigliate! :) E poi per che cosa? Per uno strumento documentale previsto da una norma “borbonica” (non mi riferisco – sia chiaro - alla consegna del certificato energetico all’inquilino, che posso anche condividere nel merito, ma all’allegazione del medesimo al contratto)? Non ne vale la pena, credetemi. Piuttosto cerchiamo di mettere ordine alle cose.

    A mio personale e opinabile parere, non c’è bisogno di consegnare l’APE all’Agenzia delle Entrate, e la soluzione del quesito è meno complicata di quanto si pensi. L’APE non paga l’imposta di bollo e di registro. La regola si applica anche ai contratti registrati in via telematica, caso in cui è preclusa la possibilità di trasmettere all’Amministrazione finanziaria qualsiasi tipo di allegato (APE compreso). Ora, posto che gli esemplari originali del contratto vengono trattenuti dalle parti, unitamente alla ricevuta di avvenuta presentazione rilasciata dal servizio telematico, è sufficiente allegare copia dell’APE al contratto di locazione “cedolarizzato” o meno e l’obbligo (allegazione) è assolto.

    Qualora, comunque, si voglia consegnare autonomamente l’APE in forma cartacea in Agenzia, occorre presentare n°2 copie dell’APE allo sportello “Atti privati” unitamente all’inseparabile modello 69 e alla ricevuta che conferma l’avvenuta presentazione della denuncia telematica (una copia dell’APE sarà trattenuta dall’ufficio e l’altra sarà restituita con il timbro dell’ufficio e il numero di registrazione), ma sia chiaro che non esiste alcun obbligo in tal senso: la risoluzione in discorso precisa solo che “questi ultimi [gli allegati] possono [non devono] essere presentati , insieme all’attestazione di avvenuta registrazione del contratto restituita dal servizio telematico”. (ditemi voi, quando mai, in registrazione telematica diretta, si è passati successivamente in Agenzia a consegnare un allegato accluso al contratto!?). In definitiva, è semplicemente una modalità aggiuntiva alla procedura standard sopra illustrata, perché l’attestato in questione rimanga agli atti e per dare maggiore certezza alle parti ovvero per maggiori fini probatori: in tal caso non si è tenuti a corrispondere alcunché all’erario.

    Altra ipotesi ancora è se si richiede la registrazione volontaria dell’APE in data successiva alla registrazione del contratto di locazione per conferire data certa all’attestato (in verità, come rilevato da Basty, il documento energetico nasce già con una data di rilascio e una di scadenza), ad esempio per un rilascio volontario successivo (caso peraltro poco probabile) per un contratto di locazione registrato ante 4 agosto 2013, vale a dire prima dell’obbligo di allegazione: in tal caso si è tenuti al pagamento dell’imposta di registro (a prescindere dal regime fiscale a cui il contratto è assoggettato) in misura fissa (168 euro, 200 euro dal 1° gennaio 2014).

    Prima per partire per l'eremo di montagna, chiudo con una precisazione: non è che prima della risoluzione in discorso bisognava allegare l’Ape al contratto e adesso non è più necessario. Lo scenario non è cambiato. La risoluzione dell’Agenzia è servita a riportare concretezza in materia, precisando che l’obbligo di allegazione non ha riflessi solo sulla registrazione dell’atto. Ciò non toglie, tuttavia, che quando si stipula un nuovo contratto di locazione è necessario allegare l’attestato di prestazione energetica. In ballo c’è la stessa validità dell’atto. Lo ha stabilito, dal 4 agosto in poi, una legge dello Stato, la n°90/2013 di conversione del DL n°63/2013: sia il conduttore che il locatore hanno entrambi interesse all’allegazione dell’APE, atteso che il contratto, civilisticamente, è nullo se non viene allegato l’attestato. Stiamo parlando, badate bene, di una nullità assoluta, non soggetta a prescrizione, che, in caso di contenzioso, può essere dichiarata d’ufficio dal giudice. Il rischio (se la nullità non viene cancellata) è di trovarsi tra le mani un contratto privo di valore.

    Penny:amore:
     
    Ultima modifica: 7 Dicembre 2013
    A Sim e Bastimento piace questo messaggio.
  17. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ciao ragazzi e ragazze.
    anche se é passato un pò di tempo per rispondere, oggi sono qui, dopo aver ricevuto informazioni dall'AdE di Roma, per rispondere a tutti voi ed anche per fare chiarezza.
    la domanda fatta all'operatore é stata questa:
    l'agente immobiliare che registra telematicamente un contratto di locazione, alla luce della Risoluzione N. 83E del 22/11/2013, è obbligato a consegnare all'AdE il famigerato APE cartaceo?
    operatore 075, AdE di Roma, 19/12/2013:
    SI'
    deve recarsi in Agenzia, non appena in possesso della ricevuta telematica con gli estremi della registrazione e consegnare l'attestato.
    in tale occasione sarà rilasciata ricevuta di avvenuto deposito.

    idealista.it in data 18/12/2013 riportava il seguente articolo:
    ape, cancellazione retroattiva della nullità degli atti. al suo posto sanzioni fino a 18.000 euro
    Mercoledì, 18 dicembre, 2013 - 11:06 pubblicato da [​IMG]team@idealista

    [cancellazione retroattiva della nullità degli atti privi di ape e una sanzione dai 3mila a un massimo di 18mila euro per i contratti di locazione e vendita a cui non sia allegata la certificazione energetica. questa la novità già anticipata da tempo e contenuta nel dl destinazione italia licenziato dal governo
    il provvedimento del governo
    il provvedimento prevede l'obbigo per l'acquirente e per chi affitta l'immobile di dichiarare attraverso una clausola inserita ad hoc nel contratto di aver ricevuto informazioni e documentazione circa l'attestato di prestazione energetica. inoltre una copia della certificazione deve essere obbligatoriamente inserita nel rogito e in ogni atto di trasferimento a titolo onoreso di immobili. l'obbligo vale anche per i contratti di locazione, tranne quelli per singole unità immobiliari
    cancellazione retroattiva della nullità
    contrariamente a quanto previsto dal dl n63/2013, in caso di inadempienza non è più prevista la nullità degli atti. per le compravendite e le locazioni già effettuate e sanzionate con la nullità dell'atto, detta nullità- sempre e quando non sia già passata in giudicato- potrà essere sostituita con le sanzioni amministrative. a farne richiesta deve essere almeno una delle due parti
    le sanzioni amministrative
    al posto della nullità, per gli atti privi di attestato sono previste sanzioni amministrative che vanno dai 3mila ai 18mila euro a carico di tutte e due le parti, acquirente e venditore, o in caso di locazione, locatore e conduttore. le somme dovranno essere pagate in solido e parti uguali. se la durata della locazione non supera i tre anni, la multa è pari alla metà
    accertamento inadempienze
    ad accertare le inadempienze rispetto a quanto previsto dalla legge sarà la guardia di finanza oppure, all'atto di registrazione dei contratti di compravendita e locazione, l'agenzia delle entrate. entrambi dovranno poi far rapporto al prefetto]
     
  18. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Storie ordinarie di un infinito travaglio che genera un’incertezza endemica (non oso pensare alla girandola imbizzarrita di interpretazioni sull’allegazione dell’APE ai contratti di locazione che tra pochi giorni il decreto Destinazione Italia scatenerà…). In questa complicazione degli affari semplici, la storia infinita dell’APE sta raggiungendo vette insuperate! Più che il Fisco di un paese civile sembrano gli esercizi degli scienziati pazzi del cinema e della letteratura anglosassone. Solo che il talentuoso matematico John Nash e le altre beautiful minds (grazie ad una sorte benigna) avevano almeno la soddisfazione di studiare impossibili e vertiginose teorie mai concepite da mente umana, e non le italiote implicazioni derivanti dall’effimera consegna o meno di un certificato energetico immobiliare che dovrebbe rappresentare un banalissimo e innocuo adempimento burocratico.
     
    A Sim piace questo elemento.
  19. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    buongiorno. ... ci aggiungerei...:occhi_al_cielo: che potrebbe costare caro??
    é proprio sui banalissimi ed innocui adempimenti burocratici che sono piene le aule dei tribunali.

    La filosofia, come la medicina, fornisce molte droghe, ma pochissimi rimedi buoni, e quasi nessuno specifico.;)
     
  20. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ciao Osammot! :) Le risposte che arrivano dagli stessi uffici delle Entrate sono contrastanti. Che novità! Ad esempio a Roma c’è chi sostiene che chi registra in telematico debba, non appena in possesso della ricevuta telematica, precipitarsi in Agenzia a consegnare l’attestato energetico, mentre a Modena lo escludono categoricamente. Se, poi, tu mi chiedi: “E tu, Penny, cosa ne pensi?”, io ti rispondo, senza titubanze, che è quest’ultima la risposta esatta. In modalità telematica non esiste alcun obbligo di registrazione dell’APE, se questo viene allegato al contratto. Ciò che l’operatore di Roma ritiene un obbligo, è semplicemente una facoltà, vale a dire una modalità aggiuntiva o (se preferisci) alternativa a quella ordinaria.

    Allo stato attuale delle cose, l’obbligo, conseguente all’emanazione della nuova normativa, riguarda l’allegazione, non la registrazione: è questa la questione di immediato impatto operativo. La norma di legge non impone che l’APE vada registrato, ma dice solo che l’APE “deve essere allegato ai contratti di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione”. E’ ovvio, quindi, che, qualora il locatore abbia già allegato l’APE ai contratti cartacei che rimangono alle parti (come, di norma, accade in modalità telematica, non potendosi trasmettere l’allegato), non è necessario per lo stesso registrare l’APE in Agenzia.

    Su tale punto, la recentissima risoluzione direttoriale del 22 novembre 2013, così si esprime: “Al riguardo, appare, inoltre opportuno precisare che in capo ai soggetti tenuti alla registrazione del contratto non grava alcun obbligo di produrre detto attestato in sede di registrazione atteso che l’obbligo di allegazione [non di registrazione] dell’attestato al contratto concluso è suscettibile di esplicare effetti sulla validità dell’atto, ma non ha riflessi sulla registrazione del relativo contratto”.

    Qualora, comunque, si voglia registrare l’APE (perché rimanga agli atti ovvero per maggiori fini probatori, in caso di eventuali controlli o contestazioni) è possibile depositare il medesimo presso l’Agenzia delle Entrate competente (sempre a costo zero).

    Il decreto legge “Destinazione Italia”, addirittura parrebbe escludere l’allegazione dell’APE dai contratti di locazione di singoli immobili (“copia dell’attestato di prestazione energetica deve altresì essere allegato al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari”): la sanzione si ridurrebbe alla mancata dichiarazione nell’ambito del contratto stesso.
     
    Ultima modifica: 20 Dicembre 2013

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