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Lalla10

Membro Junior
Privato Cittadino
#1
In attesa di risposta alla prima richiesta ne pongo una ulteriore. Nel condominio abbiamo un appartamento che una volta era del portiere. Domande:1) segue sempre l appartamento di proprieta' per le relative quote condominiali o puo' essere considerata una pertinenza e pertanto potrei vendere la mia quota ad un altro per esempio condomino?2) se segue l appartamento principale e fosse considerato parte del condominio perche' dovrebbe essere specificato nell atto notarile con identificativo catastale etc? Grazie
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
#2
In attesa di risposta alla prima richiesta ne pongo una ulteriore. Nel condominio abbiamo un appartamento che una volta era del portiere. Domande:1) segue sempre l appartamento di proprieta' per le relative quote condominiali o puo' essere considerata una pertinenza e pertanto potrei vendere la mia quota ad un altro per esempio condomino?2) se segue l appartamento principale e fosse considerato parte del condominio perche' dovrebbe essere specificato nell atto notarile con identificativo catastale etc? Grazie
Ultimamente @StLegaleDeValeriRoma ha postato sullo stesso argomento una dettagliata relazione.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#5
La relazione riguardava un caso di vendita dell'immobile da parte dell'ente con riserva di proprietà dell'alloggio ex custode,fatta prima che ,con la vendita a singoli,fosse costituito il condominio.Caso particolare.

Generalmente l'alloggio del custode è una parte comune condominiale e non è suscettibile di vendita separata pro-quota:quando vendi l'appartamento vendi necessariamente i relativi millesimi di proprietà sulle parti comuni,portineria compresa.
Perché dovresti voler vendere ad un altro i tuoi millesimi di portineria,non ne capisco lo scopo.
Se un condomino la vuole acquistare serve l'unanimità dei condomini,cose serve averne solo un po' più degli altri?
 

Lalla10

Membro Junior
Privato Cittadino
#6
Ok d'accordo infatti e' come pensavo. Ma se e' cosi' per quale motivo l'acquirente insiste che venga citato nell'atto (con specifiche catastali etc) se lo eredita comunque come parte del condominio?nel mio non era citato perche' adesso dovrebbe? Non riesco a capire
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
#7
Se l'immobile del custode é un'unità immobiliare abitativa venduta a suo tempo autonomamente, tu sei proprietaria di una quota pari ai tuoi millesimi che puoi benissimo trattenere per te (é come se fossi comproprietaria di un secondo appartamento) ed il trasferimento delle quote non avviene in modo automatico.
Normalmente é il venditore a sincerarsi che il notaio inserisca la cessione anche di queste quote per evitare di rimanere legato al condominio in seguito alla vendita del bene principale.
In tutti i casi puoi richiedere al notaio incaricato della redazione del rogito di darti maggiori delucidazioni al riguardo...
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
#8
Potrebbe essere stato citato nel rogito di @Lalla10 in modo generico insieme alle altre parti condominiali.
Non sempre i notai citano in specifico tutte le proprietà condominiali con i subalterni, se non nelle nuove costruzioni.

@Lalla10 se non sei agente immobiliare cambia la dicitura nel tuo profilo, per favore.
 
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francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#9
per quale motivo l'acquirente insiste che venga citato nell'atto (con specifiche catastali etc) se lo eredita comunque come parte del condominio?
Il fatto che sia un bene condominiale non vuol dire che non sia identificabile catastalmente,quindi se l'acquirente chiede che sia specificato in atto e correttamente identificato non mi pare strano,al limite è eccesso di scrupolo.

Se l'immobile del custode é un'unità immobiliare abitativa venduta a suo tempo autonomamente, tu sei proprietaria di una quota pari ai tuoi millesimi che puoi benissimo trattenere per te
Scusa se dissento.
Se è un'unità abitativa venduta autonomamente,sarà di proprietà di chi l'ha acquistata,non certo di tutti i condomini,quindi non centrano i millesimi.
Cioè se è un bene condominiale passa pro-quota come tutti i beni condominiali alla vendita di ogni singolo appartamento del condominio (come il tetto, le fondamenta etc.)
Se non è condominiale passa di proprietà se il proprietario lo vende.
Quindi nessuno può trattenere per se una quota di bene condominiale,se vende l'appartamento nel condominio.
 
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Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
#10
Ritengo che la motivazione dell'acquirente stia nella possibilità di incassare qualcosa nel caso in cui l'appartamento del portiere venga affittato o venduto.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#11
La motivazione dell'acquirente è condivisibile e logica.
Anche io devo dichiarare il reddito proveniente dall'affitto dell'ex portineria del palazzo dove ho un appartamento( cifra ridicola visto che siamo in 40) ,che per essere affittato deve essere ben identificato .
Ma secondo me non si può fare diversamente,cioè non è possibile "trattenere" quote di beni condominiali (per sé o per cederle ad altri),quando si esce dal condominio vendendo il proprio appartamento.
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
#12
Perchè un bene non possa essere trattenuto nella proprietà di un condomino esso deve costituire bene comune non censibile ad altre unità immobiliari benché identificabile con un proprio subalterno e possedere una specifica destinazione condominiale originaria. E' accaduto, ad esempio in una compravendita che mi ha visto intervenire come acquirente e, successivamente, come venditore, che l'alloggio del portiere, sin dal primo atto, non abbia costituito altro che un'unità immobiliare a sè stante, con propria rendita catastale, pagamento delle imposte da parte dei singoli proprietari, ecc. ecc.,ceduto nel primo atto pro quota in base alle tabelle millesimali e senza destinazione condominiale. In questo caso, la non citazione nell'atto corrisponde ad una non vendita.

Ho un caso analogo a Bologna dove stiamo facendo il contrario. I condomini acquistano un bene C2 pro quota in funzione dei millessimi con un rogito. Ma solo la successiva destinazione e trasformazione in "bene comune non censibile" trasferirà l'unità immobiliare nel novero delle proprietà definibili come condominiali.

Un altro esempio è costituito da un garage collettivo, unità immobiliare censibile, appartenente a tutti i proprietari del condominio con identificazione di posti auto assegnati. Non solo sarebbe possibile mantenere la quota della proprietà (situazione naturalmente nefasta per il venditore che probabilmente ne avrebbe più oneri che onori) ma così accadrebbe se non venisse specificatamente indicato in rogito.

Allego questo link che potrebbe chiarire quanto non si possa presupporre nulla senza aver effettuato le dovute verifiche sugli atti originari di provenienza e nel regolamento condominiale contrattuale:
CONDOMINIO: LA PORTINERIA E L'ALLOGGIO DEL PORTIERE - Riccardo MAZZON
 
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francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#13
Perchè un bene non possa essere trattenuto nella proprietà di un condomino esso deve costituire bene comune non censibile ad altre unità immobiliari benché identificabile con un proprio subalterno o possedere una specifica destinazione condominiale originaria. E' accaduto, ad esempio in una compravendita che mi ha visto intervenire come acquirente e, successivamente, come venditore, che l'alloggio del portiere, sin dal primo atto, non abbia costituito altro che un'unità immobiliare a sè stante, con propria rendita catastale, pagamento delle imposte da parte dei singoli proprietari, ecc. ecc.,ceduto nel primo atto pro quota in base alle tabelle millesimali e senza destinazione condominiale. In questo caso, la non citazione nell'atto corrisponde ad una non vendita.

Ho un caso analogo a Bologna dove stiamo facendo il contrario. I condomini acquistano un bene C2 pro quota in funzione dei millessimi con un rogito. Ma solo la successiva destinazione e trasformazione in "bene comune non censibile" trasferirà l'unità immobiliare nel novero delle proprietà definibili come condominiali.

Un altro esempio è costituito da un garage collettivo, unità immobiliare censibile, appartenente a tutti i proprietari del condominio con identificazione di posti auto assegnati. Non solo sarebbe possibile mantenere la quota della proprietà (situazione naturalmente nefasta per il venditore che probabilmente ne avrebbe più oneri che onori) ma così accadrebbe se non venisse specificatamente indicato in rogito.

Allego questo link che potrebbe chiarire quanto non si possa presupporre nulla senza aver effettuato le dovute verifiche sugli atti originari di provenienza e nel regolamento condominiale contrattuale:
CONDOMINIO: LA PORTINERIA E L'ALLOGGIO DEL PORTIERE - Riccardo MAZZON
Non rileva il fatto che sia bene comune non censibile:anche un bene censibile,se ha la destinazione condominiale dal principio non può essere venduto pro-quota,se non insieme all'appartamento.
Infatti gli esempi che riporti sono situazioni diverse.
Caso 1) bene non condominiale,ma semplice comunione i cui comproprietari sono i condomini
Caso 2)i condomini acquistano un bene che sarà,per il futuro,non bene condominiale,ma in comunione (e secondo me resta C/2)
Caso 3)non mi è chiaro chi vende cosa è come è composto il condominio,oltre che dal garage collettivo,quindi non so

Io non ho certo la tua esperienza,ma ho letto molta giurisprudenza in merito,oltre al tuo link.
Credo siamo d'accordo che la destinazione originaria trascritta nel primo atto di vendita di un appartamento da parte del costruttore o dell'unico proprietario (nascita del condominio) come bene condominiale impedisca la cessione pro-quota .E' necessario leggere tale atto per sapere come muoversi.
Vedi anche art. 1118 secondo comma.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#15
Ma va là... sono poco più di un bambino... ;)
Non volevo darti del matusa........;)..so che come età sei più giovane di me
Voleva essere un complimento,nel senso che dai tuoi interventi si capisce che oltre alla teoria conosci bene la pratica,cioè hai affrontato e risolto nella tua carriera molte situazione diverse.Sicuramente ben più di me che ho avuto la mia agenzia solo per 15 anni.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
#16
Io sono matusa e non ho alcuna esperienza giuridica sul tema.

Ricordo però di aver letto qui o su propit una discussione piuttosto documentata dove si concludeva che: (punti 1÷3)

1) l'alloggio del portiere, ovviamente censibile e quindi con propria rendita catastale, risulta essere, salvo indicazioni contrarie (ovviamente legate a una pregressa vendita separata o riservato dominio), proprietà comune dei condomini pro-quota.

2) Essendo un bene distinto, nulla vieta che possano essere vendute separatamente le proprie quote: vero che difficilmente un estraneo possa essere interessato, ma certamente possibile che un condomino abbia interesse a fare incetta di quote se ne intravede l'opportunità e possibilità.

3) Per estensione non credo sia vietato trattenere per se le quote di questo bene comune: ritengo sia più che altro assurdo.

4) Il reddito IRPEF dell'alloggio del portiere (o comunque dell'u.i. comune) deve essere dichiarata dai singoli condomini pro quota, se questa supera i 25€

5) Solitamente questo bene è spesso accatastato sul CF condominiale, pur non avendo il condominio personalità giuridica piena: e purtroppo quando questo non avviene ed è incluso nelle volture dei singoli , spesso la titolarità frazionaria finisce per sparire dalle visure, per errori degli addetti catastali o da imprecisioni negli atti e volture (qualcuno li indica specificatamente, qualcuno no)

6) Per IMU/TASI solitamente provvede l'amministratore, imputando gli esporsi tra le spese condominiali a carico della proprietà; l'eventuale introito da locazione va a consuntivo tra le entrate di proprietà: deve essere a cura del condòmino eventualmente sottrarre dal canone concordato le spese condominiali attribuite a questa u.i. solitamente dotata di propri millesimi di proprietà, se il canone non è al netto delle spese.

I punti da 4 a 6 sono basati su quanto risulta da una mia analoga situazione.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
#17
Concordo col rigor di logica del Matusalemm.

Accade la stessa cosa per i diritti in proquota dei sottotetti.
Che posono essere oggetto di recupero.

Interi palazzi vengono ceduti in unita', agli inquilini che intendono acquistare, mentre quelli liberati per scadenza contrattuale, vengono ceduti a terzi.
Scorporando e mantenendo il titolo su quei diritti ripartiti in proquota.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#18
Rispondo al post di @Bastimento
Cerco di essere sintetica,perché il tema appassiona fino ad un certo punto........

1) 2) 3)l'alloggio del portiere è proprietà comune ,se non diversamente scritto.
Sono d'accordo.
Ma ci sono due possibilità:
a)Può essere definita dal primo atto di vendita la destinazione condominiale (con esplicito inserimento del bene nell'elenco delle parti comuni condominiali) e allora si tratta di una proprietà comune condominiale.
Non è possibile vendere pro-quota,se non vendendo l'appartamento da cui scaturisce il diritto sulle parti comuni.
E possibile vendere l'intera proprietà del bene,ma solo con l'unanimità dei condomini.

b)Se non inserito tra le parti comuni condominiali è sempre una proprietà comune,ma segue le regole della comunione,non del condominio.
Può essere venduto pro-quota anche da un singolo comunista(se trova chi è interessato.)

Questo dice la giurisprudenza più recente.

Punti 4)5)6) concordo
Per la sintesi potevo fare meglio,ma l'ora è tarda......;)
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
#19
Rispondo al post di @Bastimento
Cerco di essere sintetica,perché il tema appassiona fino ad un certo punto........

1) 2) 3)l'alloggio del portiere è proprietà comune ,se non diversamente scritto.
Sono d'accordo.
Ma ci sono due possibilità:
a)Può essere definita dal primo atto di vendita la destinazione condominiale (con esplicito inserimento del bene nell'elenco delle parti comuni condominiali) e allora si tratta di una proprietà comune condominiale.
Non è possibile vendere pro-quota,se non vendendo l'appartamento da cui scaturisce il diritto sulle parti comuni.
E possibile vendere l'intera proprietà del bene,ma solo con l'unanimità dei condomini.

b)Se non inserito tra le parti comuni condominiali è sempre una proprietà comune,ma segue le regole della comunione,non del condominio.
Può essere venduto pro-quota anche da un singolo comunista(se trova chi è interessato.)

Questo dice la giurisprudenza più recente.

Punti 4)5)6) concordo
Per la sintesi potevo fare meglio,ma l'ora è tarda......;)
Sti comunisti sono sempre in mezzo.

Cribbio.
 

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