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  1. kekko2444

    kekko2444 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve, un amico è in procinto di acquistare una casa all'asta tramite il tribunale. Vorrei sapere se, una volta aggiudicato l'immobile, le spese condominilai arretrate oltre i due anni spettano a chi compra o sono perse per sempre, grazie
     
  2. MarioCAII

    MarioCAII Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Le spese condominiali oltre i 2 anni non vanno perse. Se le cucca per intero il condominio, ben suddivise tra gli appartamenti in base ai millesimi di competenza.
    Saluti!
     
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  3. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    in realtà se l'immobile è stato messo all'asta dall'amministratore di condominio per gli arretrati del proprietario allora l'asta copre tutto (se non ci sono altre ipoteche sopra)
     
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  4. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Il neo proprietario risponde di tutti i debiti riguardanti l'appartamento, salvo rivalsa verso l'ex proprietario pignorato.
    Il pignoramento, infatti, consente una vendita forzata ma non fa variare nulla rispetto a diritti ed obblighi di pagamento verso il condominio.
    E per le spese più risalenti nel tempo, insomma per quelle riguardanti tre o quattro anni prima dell'acquisto?

    Se esse sono state riportate nei vari rendiconto anno dopo anno, entrano a far parte di quanto richiedibile alla persona che ha acquistato casa all'asta (cfr. Corte Appello Genova n. 513/09).
     
  5. MarioCAII

    MarioCAII Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Avv. Laura Bazzan - Ai sensi dell'art. 63 c. 4 disp. att. c.c., chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente a questi al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. L'acquirente di un'unità immobiliare il cui dante causa sia moroso, pertanto, è tenuto al pagamento degli oneri condominiali arretrati nel caso in cui non vi provveda il venditore, salva la possibilità di rivalersi su quest'ultimo con azione di regresso. La responsabilità solidale, tuttavia, è temporalmente limitata: il nuovo proprietario risponde soltanto per l'anno di esercizio in corso e quello precedente; di conseguenza, il condominio dovrà agire per il recupero delle spese condominiali nei confronti del solo precedente proprietario per tutto il periodo pregresso o distribuite tra i condomini.

    Aggiungo che questo vale per le spese ordinarie. Quelle straordinarie le deve pagare il subentrante. Almeno a me risulta così...

    Fonte: Acquisto immobile: chi paga le spese condominiali arretrate
    (www.StudioCataldi.it)
     
  6. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    La sentenza ultima è quella di Genova del 2009 che ribalta articolo 63. Alcune sentenze non indicano un obbligo dell'art 63 e la sentenza del 2005 .il condominio tramite regolamento condominiale assembleare può decidere che le spese condominiali non pagate dal condomino moroso debba accollarseli tutti il nuovo proprietario. Alcune sentenze del 2012 danno la possibilitá all' amministratore di riportare le spese non pagate nei vari rendiconti quindi uno le ritrova nell'ultimo anno. Consiglierei prima di acquistare l'immobile di controllare bene quante spese pregresse realmente ci siano visto che la legge non è assolutamente precisa.
     
  7. MarioCAII

    MarioCAII Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Certo. Nel dubbio la cosa più saggia è chiamare l'amministratore e chiedergli esplicitamente, prima di acquistare l'appartamento, quante e quali spese saranno a carico del nuovo proprietario. Questo taglia sicuramente la testa al toro. Di norma però, e parlo per esperienza personale, sono quasi sempre l'anno in corso e l'anno precedente. Fino ad ora non mi è mai successo che mi accollassero, che so, 10 anni di spese pregresse.
    Ho chiamato giusto oggi per un appartamento con oltre 31.000 euro di insoluti ordinari e l'amministratore mi ha detto di considerare, a mio carico, al massimo 2 annualità, cioè 1750 (spese ordinarie annuali) x 2.
    Anche perché, con botte pregresse del genere, nessuno comprerebbe più all'asta...
     
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  8. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Ma essendo un amministratore io rendiconto le morositá anno per anno infatti poco tempo fa un acquirente di un appartamento messo all'asta in uno dei miei condomini amministrati mi ha chiesto quanto erano le spese pregresse che si aggiravano a circa 17.500 lasciate dal proprietario moroso. Ho messo in chiaro anche tramite il legale che le spese doveva pagarsele lui non certo addebitate al condominio. Abbiamo deciso un piano a rate di 18 mesi per mettersi in pari. Le spese arretrate erano di ben 4 anni. Se io diligentemente ti rendiconto nel consuntivo 17.500 di spese per l'anno 2015 per l'articolo 63 devi pagarle e come ti ho ribadito non è fuori legge come si potrebbe pensare. Un amministratore diligente che ha queste morositá rendiconta anno per anno.
     
    Ultima modifica: 15 Ottobre 2016
  9. FRANCY80

    FRANCY80 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Qualcosa mi sfugge: stai scrivendo che una sentenza di una corte d'appello ordinaria fa giurisprudenza "in generale" e modifica quanto stabilito dal Codice Civile?
    In Italia una sentenza ordinaria ha validità solo riferita al caso specifico quindi non è legge.
     
  10. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Una legge può essere ribaltata un sacco di volte dai giudici secondo come si alzano la mattina e sai bene che in Italia la legge è a libera interpretazione.
     
    Ultima modifica: 16 Ottobre 2016
  11. FRANCY80

    FRANCY80 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Tutte cio' non ha nulla a che vedere con la tua funzione di Amm.re che segue la legge.
    Se pretendi di incassare tutto a dispetto del 63 CC prima non ti pago, poi vengo in assemblea e denuncio la tua richiesta assurda, alla fine devi farmi causa sperando il condominio avalli la cosa. Se poi volevi dire "Se la va ....la g'ha i gamb ! e ci provo" lo fanno lecitamente tutti gli amministratori con chi non si appella al art.63 e richiedono l'intera somma.

    Leggi tutto l'articolo ed arriva alla sentenza della Cassazione 2014.
    Condominio: riportare i debiti nei successivi anni di gestione li rende un'effettiva posta di debito o ha mero valore contabile?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 17 Ottobre 2016
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  12. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Devi denunciare il condominio non me. Forse fai confusione con la figura dell'amministratore con quella del giudice. Io devo solo fare la mera volontá dei condomini che decidono in assemblea come vogliono sia gestito il loro stabile. Se in assemblea si decide mettendo mano al regolamento di tipo contrattuale con unanimitá che le spese pregresse li paga quello che subentra nell'immobile quello deve essere in barba al art 63 se ci fai caso molti degli art per la corretta gestione di un condominio valgono cosi come sono salvo diverso indirizzo del regolamento condominiale. Questo perchè la giurisprudenza da pieno potere alla totalitá del condominio. Su Milano visto le molte case in vendita per morositá quasi tutti i condomini hanno apportato modifiche su questo punto riferito ad accollarsi le spese degli altri. Poi davanti ad un giudice molte volte ho visto fare accollare le spese al compratore in barba al art 63. Ma nel caso di appartamenti comprati all'asta il mio compito è rendere edotto il probabile compratore delle morositá poi uno decide come regolarsi. @claudia
     
  13. FRANCY80

    FRANCY80 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ho scritto "in Assemblea denuncio la tua richiesta assurda" che non sarà avallata dall'assemblea.
    Guarda che "lavoro" a Milano e cio' che scrivi proprio non mi risulta, salvo sporadici casi risolti con un bano di sangue per il condominio.
    Peraltro ti ho anche postato una sentenza della Cassazione successiva quindi quando illustri la cosa all'Assemblea è meglio mostri il dettato del 63 CC ed anche sentenze della Cassazione a Sua conferma.
     
    Ultima modifica: 17 Ottobre 2016
  14. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Ma infatti è il condominio che decide io non abito li non mi interessa se paga tutto il condominio o uno solo sarete voi che potrete decidere sono un amministratore non il vostro tutore se non si pagano le spese in modo regolare sará un problema vostro. Mi è capitato di un condominio moroso che si è trovato senza riscaldamento per Natale io non sono certo andata a pagarle le spese dal mio contocorrente sono rimasti al freddo. Questo per dirti che siete voi che decidere come volete gestire le cose io eseguo. Il mio compito è ripeto riscuotere le spese condominiali da tutti, far rispettare il regolamento condominiale che è stato approvato da voi pagare le tasse visto che siete sostituto d'imposta, fare i lavori necessari per non incorrere in sanzioni e quando ci sono lavori straordinari trovarvi il miglior preventivo. Se poi decidete che le spese pregresse le pagate tutti va bene se decidete che le paga uno va bene lo stesso. Io non ci rimetto niente.
     
  15. FRANCY80

    FRANCY80 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Certo ognuno può scegliere la corda migliore per impiccarsi, quindi siamo d'accordo sui poteri dell'Assemblea. Ma da li a scrivere che la norma dispone non sia valido Art. 63 CC ne passa.
     

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