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  1. SILVANDOS

    SILVANDOS Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno, sul mio contratto di locazione - stipulato a gennaio 2011 - è scritto che annualmente ci dovrà essere un adeguamento istat.
    La mia domanda è: devo aspettare che le proprietarie dell'appartamento mi mandino una lettera con il nuovo importo da pagare?
    grazie
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    certo.;):D
     
  3. SILVANDOS

    SILVANDOS Membro Junior

    Privato Cittadino
    perfetto, attenderò
    grazie
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    e se non ti dovessero mandare la raccomandata con l'aumento istat, quindi un anno ed un mese dopo, semplicemente non paghi l'aumento.:D:risata:
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sarebbe meglio evitare affermazioni sbagliate: spesso il contratto prevede l'aumento istat automatico, senza necessità di comunicazione specifica, nel qual caso anche tre anni dopo sarai tenuto a pagare.

    Non sono poi certo che, in assenza di specifica indicazione di scatto automatico, venga a cadere dopo un anno il diritto del locatore: non certo per prescrizione. Potresti indicare la fonte normativa?
     
  6. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    mica l'ha detto.............che necessita' aveva di fare la domanda???
    se non sei tanto certo, prova ad informarti........................ci sono dei limiti di tempo per chiedere l'istat se non lo fai, e' colpa tua, locatore, e se non te li pago , io locatario sono dalla parte della ragione.:sorrisone:
    ammettiamo che un proprietario si dimentichi di chiedere l'istat per 5 anni...........non puo' chiedere gli arretrati.
    diciamo che al 6° anno si accorge che puo' chiedere l'istat e riprende facendo tutti i calcoli, il canone sara' la stessa cifra che avresti pagato oggi se avesse applicato gli aumenti anno per anno. Può farlo perchè non ti chiede nulla in più di quanto dovuto.
    ma gli arretrati dei 5 anni se li scorda.......................:sorrisone::sorrisone:
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Contratti a canone concordato: richiesta retroattiva ma niente arretrati - Innanzitutto vediamo il caso dei contratti a canone concordato (3+2 anni). Per questa tipologia di contratti la legge prevede l'adeguamento annuale allo 0,75% dell'indice Istat. Il testo del contratto, che va stipulato sul modello ministeriale, non stabilisce espressamente che l'adeguamento debba avvenire sulla base della richiesta del locatore, ma neppure che si tratti di aumento automatico.

    E così poichè per legge non si possono inserire nel contratto clausole peggiorative per il conduttore, si applica in questo caso quello che è previsto per le locazioni commerciali, ossia che il canone aggiornato è dovuto solo se richiesto, a partire dal mese successivo. Si privilegia, insomma, l'interesse dell'inquilino e di conseguenza finchè la richiesta non arriva, l'aumento non è dovuto.:sorrisone:

    ma nel caso che il locatore non chieda l’adeguamento ISTAT annuale egli ha diritto di
    adeguare il canone per il periodo in cui non è stato richiesto (Cassazione sentenza n. 15034/04)
    (può essere adeguato, con gli indici ISTAT maturati negli anni di omessa richiesta, il
    canone che il conduttore dovrà pagare dal mese successivo alla richiesta) ma, se il contratto
    non prevede l’adeguamento automatico, il locatore non può chiedere gli arretrati..............

    ma per i Contratti "liberi": con l'aumento automatico dovuti anche gli arretrati
    se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario", le cose cambiano parecchio.
    In questo caso, infatti, è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta. E se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio perchè l'aggiornamento era contrattualmente dovuto.

    ce n'e' per tutti i gusti...................
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    contratti libero e istat automatica

    Al massimo, però, si può risalire indietro fino a cinque anni, perchè per i contratti di affitto la prescrizione è quinquennale: decorso questo termine, cioè, il proprietario non può più pretendere nulla.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La discussione si fà un pò spigolosa, non per questo meno interessante: ho cercato di informarmi meglio.
    E provo a condividere le conclusioni.

    Le tipiche leggi sulle locazioni abitative sono la 392/78 (quella dell'equo canone) e la successiva 431/1998 che ha introdotto una sorta di libera contrattazione con durata predefinita (tipicamente 4+4)

    Il contratto di Silvandos è del 2011, è logico quindi ritenere sia stato sottoscritto in conformità alla seconda legge citata. la 431/98.

    Questa ultima legge ha abrogato proprio l'art. 25 della 392/78 che stabiliva criteri e modalità di adeguamento istat, e che tra l'altro specificava che la decorrenza dell'adeguamento decorreva dal mese successivo all'invio della lettera raccomandata di richiesta. (e forse a questo ti riferivi)

    Oggi, in assenza di uno specifico patto atto a stabilire un meccanismo di adeguamento, per la 431/98 non sarebbe nemmeno ammesso l'adeguamento (e questo mi pare ti sia sfuggito: io l'ho imparato recentemente su questo forum :applauso:)

    Considerato dunque che invece il contratto reintroduce un criterio di adeguamento annuale, e non avendoci detto .... che il suo contratto richiama le vecchie condizioni dell'art. 25 della 392/78, è lecito pensare che il credito permane e si estinguerà per prescrizione solo dopo 5 anni.

    Quanto al nostro consiglierei poi a non anticipare il supplemento, di aspettare la richiesta, magari il proprietario non intende volontariamente applicarla: ma se lo facesse, visti i termini legislativi citati, sarei del parere che possa anche pretendere gli arretrati.

    Se hai migliori informazioni, adesso sei pregato di renderci partecipi. Ciao
     
  10. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    io personalmente non ho applicato l'istat l'anno scorso per la crisi economica che viviamo.
    e' stata una mia decisione personale.
    ho appena concluso 3 contratti commerciali e nel contratto di ognuno c'e' riportata la richiesta annuale di
    adeguamento dell'istat al 75%. Non in automatico.
    nero su bianco.
    per quanto riguarda il nostro utente, sappiamo troppo poco, non ha specificato se nel contratto c'e' inserito l'adeguamento istat automatico oppure no.
    io se non leggo nero su bianco..... non faccio considerazioni, parlo in generale.....non in specifico. :sorrisone::occhi_al_cielo:

    anche perche' se fosse stato scritto sul suo contratto che l'istat era automatica, mi chiedo perche' fare una domanda del genere non specificandolo.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... appunto: in generale non potevi dire : dopo un anno ed un mese degli adeguamenti ... ciccia.
    Quanto alla domanda, potevi anche ipotizzare una soluzione più semplice: "devo aspettare la richiesta o devo conteggiarmi da solo l'adeguamento e versare il canone maggiorato?"

    Comunque adesso il quadro, se non più chiaro, è per lo meno più definito: il ns avrà maggiori elementi per considerare il suo caso.
     
  12. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    :^^::^^:
    io non faccio il mago......non entro nella testa della gente, ho risposto in generale, poi, ho specificato
    dopo piu' dettagliatamente.
    poi se potevo o non potevo dire una cosa, se potevo non potevo ipotizzare non sei tu che lo devi dire.
    e' un forum........................
    infatti a me sinceramente quello che dicono gli altri interessa poco. se sbagliano, pace, se dicono cose sensate meglio.
    ognuno dice la sua.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    :^^::^^: ... ci mancherebbe: difatti anch'io ho usato una espressione diversa: non potevi dire, che è un tantin diversa..... Dai, alla prossima!
     
  14. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    vedo che hai capito.................:sorrisone:
    alla prossima.
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    :^^::^^: io invece vedo ... che forse non hai capito ... :sorrisone::sorrisone::sorrisone:
    ma alla prossima lo stesso ! :risata:
     
  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Hai capito, hai capito........non sono io che dovevo capire.
    scusa, che noia................pero'.
    che se ne fregano gli altri di chi ha capito e chi non ha capito.
    alla prossima.
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La risposta al quesito non è agevole, non potendo esaminare il contratto di affitto: sulla base delle poche informazioni fornite (contratto recente di locazione ad uso abitativo, pluralità di locatori), ragiono su questa ipotesi, in regime non cedolare (escludendo un contratto transitorio, di cui all'art. 5, comma 1, legge 431/1998, ove l'adeguamento ISTAT non è previsto, ma hai visto mai....:sorrisone:).

    L'aggiornamento annuale del canone mensile delle locazioni ad uso abitativo - al 75% della variazione accertata nell'anno precedente dall'indice ISTAT - era previsto dall'art. 24 della legge 392/1978.Tale norma sanciva il diritto del locatore ad inviare al conduttore la richiesta di aggiornamento del canone: nel caso il locatore non avesse inviato tale richiesta, l'aggiornamento del canone non era automatico, in quanto era la stessa norma di legge a prevedere la sua decorrenza a partire dal mese successivo rispetto alla data di ricevimento della richiesta; conseguentemente a ciò, nulla, ai sensi dell'art. 79 della stessa legge 392/1978, sarebbe stata la clausola contrattuale sottoscritta dalle parti, volta ad imporre un aggiornamento automatico alla fine di ogni anno di esecuzione del contratto e per tutta la durata. La norma in questione, in sostanza, onerava il locatore a tenere un comportamento giuridicamente positivo, al fine di esercitare legittimamente il suo diritto all'aggiornamento del canone di locazione.

    Ora, l'art. 24 è stato abrogato dall'art. 14, comma 4, della legge 431/1998, che ha anche provveduto a riformare tutto il regime giuridico delle locazioni ad uso abitativo (mentre le locazioni commerciali sono tutt'oggi ancorate ad una normativa che risale a più di trent'anni fa). Tale riforma, però, non ha previsto la sostituzione dell'art. 24 con una norma di carattere equipollente, non stabilendo alcunché al riguardo, da cui consegue la possibilità per il locatore di richiedere l'aggiornamento del canone, salvo che parti abbiano inteso regolare diversamente il loro rapporto giuridico.

    La mancanza di una norma specifica fa ritenere, inoltre, che non esista più neanche la necessità della comunicazione dell'aggiornamento ai fini della sua decorrenza, essendo sufficiente che, nel contratto, le parti abbiano stabilito che allo scadere del primo anno di esecuzione, ed anche per tutti gli anni successivi, il locatore possa indicizzare automaticamente il canone.

    Il locatore, infine, ben potrà pretendere il pagamento di quanto conseguente all'applicazione dell'aggiornamento ISTAT, anche in termini di retroattività, con il solo limite della prescrizione (quinquennale, art. 2948, n°3, cod. civ.).
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ma che bravo allievo sono.... vedo che ricordavo bene la tua precedente lezione! ben tornata.
     
  19. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Grazie, Basty! Felice di incontrarti! :fiore:
     
  20. SILVANDOS

    SILVANDOS Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusate, ma vedo che ve la cantate e suonate da voi due soli......se non avevo specificato bene i termini del contratto che ho firmato bastava chiedere maggiori chiarimenti, al fine di non dare risposte generiche, in fin dei conti sono collegata al forum mica sono in mezzo al mare lontano da tutti.....Consulterò bene il contratto e poi scriverò il risultato.
    Comunque anche se fosse scritto di un adeguamento automatico non vedo perchè mi devo prendere la briga io affittuario di andare a farmi i conti, dovrebbe essere il proprietario a farmeli. Al massimo io posso controllare se sono esatti. Quasi quasi fanno bene quelli che non pagano....tanto gli affittuari vengono considerati tutti allo stesso modo: polli da spennare. che si comportino correttamente o no
     

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