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  1. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Prima della proposta di acquisto, per due volte, all'amministartore sono state richieste informazioni sulla situazione condominiale, delibere su lavori da eseguire, prospettive di lavori da deliberare, debiti condominiali ecc. ecc. ricevute tutte le informazioni e stata presenta AI una proposta, seguita da una controproposta e chiusura della trattativa nella quale l'acquirente si faceva carico di circa 4.000 euro per lavori deliberati ancora da eseguire.

    All'amministratore fu richiesto il rilascio di una dichiarazione dalla quale si evidenziasse che il venditore non avesse debiti condominiali.

    L'amministratore fece presente che tale richiesta doveva essere fatta dal venditore (il proprietario) e che era compito del proprietario consegnarla.

    Tutto avvenuto regolarmente, 10 giorni prima dell'atto di compravendita ho ricevuto tramite AI questa dichiarazione:

    Io sottoscritto xxxxx zzzzzz in qualià di amministratore................dichiara che il sig. zzzzz yyyyyy ha versato tutto quanto dovuto per oneri e spese della gestione 2014/2015.

    Sono trascorsi circa 50 giorni dal ricevimento di questa dichiarazione, circa 30 giorni dall'atto di compravendita, quindi oggi sono circa 80 giorni trascorsi e con la prima assemblea condominiale convocata e ......................

    A seguito di lamentele di un condomino "pensieri maligni" frullono in testa e vengono richieste chierimenti e delucidazioni e si scopre che circa 5 anni prima l'impianto di riscaldamento era stato trasormato da gasolio a Gas metano il cui costo circa 70.000 euro veniva rimborsato alla ditta che fa anche la manutenzione in 10 anni facendosi pagare un x a Kcalorie consumate, in altre parole i 70K euro sicuramente dopo 10 anni sarebbero più di 120K.

    Restano ancora 5 anni da pagare su questi lavori fatti anni fa, cosa questa che mi è stata nascosta dal venditore ma anche dall'amministratore sia durante i due incontri avuti e sia il fatto che non è stato menzionato nella dichiarazione rilasciata.

    Ho messo a conoscenza di questa cosa il mio notaio, il quale mi ha fissato un'appuntamento, ho anche informato AI che mi ha seguito fino al giorno dell'atto e che è comparso anche in atto, per il momento non ho informato il venditore ed in assemblea ho preferito fare il "finto tondo" con l'amministratore per non metterlo sul chi va la.

    - Cosa ne pensate su questa vicenda?
    - Quali consigli mi potete dare?
    - C'è un termine di scadenza per inviare questa contestazione?
    - Eventualmente chi sarebbe il responsabile di questa "Omissione" l'amministratore o il venditore?
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Entrambi. Il gatto e la volpe.
     
  3. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Come dovrei procedere?
    Ho fatto bene ad informare sia il mio notaio che AI il quale è comparso in atto?
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si hai fatto molto bene.
    Essendo comunque un lavoro già finito dove di fatto é stata concessa una dilazione di pagamento quello che devi riuscire ad ottenere é la quietanza per quelle spese. Proponi di saldare, dato che incassa, l'intero debito. L'amministratore ha la contabilità di quel fornitore oppure trattieni quella somma a tutela nel caso non onorasse il debito.
     
    A Tobia piace questo elemento.
  5. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusa fammi capire un po meglio il da fare (spero che mercoledi il notaio mi aiuta dato che no so proprio come muovermi) intanto "mi stò appuntando" cosa vorrei fare senza far capire più di tanto agli interessati........
    Per prima cosa quando dici
    a chi dovrei proporlo all'amministratore che non ha scritto tutta la verità o al proprietario che ha venduto?
    Ecco "perchè ho malignato", l'amministratore ha riferito che ha solo il costo annuale che la ditta gli invia, non conosce quanto esattamente è il consumo del Gas, quanto ammonta la manutenzione ecc, ecc in pratica se ho capito bene la ditta prende un x per ogni Kcalorie rilevato dai contacalorie a compenso del Gas consumato, della manutenzione e dell'ammortamento di quei 70K € anticipati, questo per contratto di 10 anni.
    da dove? dalle spese condominiali?

    Sto pensando di chiedere all'aministratore
    - La delibera di 5 anni fa riguardando questa sostituzione pari a circa 70k €
    - La delibera ed il contratto stipulato con la ditta che ha fatto i lavori anticipando i 70K €
    - Quanto è oggi il valore di riscatto che risulta scritto nel contratto (come ha già richiesto un condomino in riunione), una volta avuto questi dati cosa fare?
    - Inviare raccomandata ad entrambi Amministratore e proprietario?
    - Secondo te il notaio mi saprà consigliare sul da fare?
    - Dovrei rivolgermi da subito ad un legale?
    Grazie per i tuoi consigli.
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il debito é uno ed ha un valore. Di quel valore é stato accordato un piano di rientro. Ogni condomino pagherà in base ai millesimi di proprietà questo é il punto fisso. La variabile sono le calorie o non ho capito bene cosa.
    Ora questo é il punto di partenza. Quindi in base a quel valore iniziale bisognerà ragionare. Le strade di uscita ci sono. Chiedi subito lo scorporo dal prezzo e quindi sarai tu a prenderti questo onere. Oppure gli si chiede l'estinzione totale. Per come la vedo io il debito é una cosa le modalità di pagamento é altra cosa. Sempre 100 devi dare.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il notaio ti può certo indicare la strada.
    Altro punto. Non deve essere un segreto quindi chiedi il chiarimento che con i dovuti modi cercherete insieme la soluzione.
     
  8. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La questione è particolare, sinceramente sarebbe opportuno verificare se @Silvia55 deve effettivamente rispondere del debito ed in che misura.
    Immagino infatti che una parte delle somme vengano corrisposte per la manutenzione dell'impianto mentre il residuo costituisce rateizazione del prezzo di modifica dell'impianto.
    L'acquirente ha diritto di pretendere dal venditore il romborso delle somme che corrisponderà peer l'esecuzione dei lavori di rifacimento dell'impianto, lavori straordinari eseguiti prima del proprio acquisto.
    Anzi, trattandosi di lavori deliberati cinque anni fa, ritengo che l'amministratore e la società creditrice, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., non possano pretendere il pagamento dall'attuale proprietario.
    Questo in linea generale.
    Difficile essere più precisi, il mio consiglio è quello di parlare con il notaio e poi chiedere il consulto di un avvocato cui dovrai necessariamente portare sia la delibera a suo tempo adottata, sia il contratto stipulato dall'amministratore in esecuzione della stessa.
    Nel frattempo lettera di diffida e messa in mora sia al venditore sia all'amministratore di condominio, è evidente che entrambi hanno giocato sporco, come ha già detto @Rosa1968 .
    Ognuno di essi ha una propria responsabilità che l'acquirente potrà attivare per essere tenuta indenne dai danni.
     
    A ab.qualcosa e od1n0 piace questo messaggio.
  9. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti, un infinitamente grazie all' Avv. luigi Polidoro per l'immediato suo intervento su questa cosa che mi stà "seccando" moltissimo.
    Sento cosa dice il notaio e poi mi muovo come Avv. Polidoro mi ha consigliato.
    Si è esattamente cosi, però nessuno dei condomini sa esattamente quanto è per la manutenzione e quanto per l'ammortamento della sostituzione, neppure l'amministratore su espicita richiesta ha saputo dare una risposta chiara dicendo che:
    Per quest'anno 2014/2015 la ditta ha presentato un conto pari a 17.300 € che è stato rapportato alle Kcalorie che ogni condomino ha consumato senza sapare quanto energia abbiamo consumato e pagato.
    Inoltre, sempre su una esplicita richiesta ha detto che si può chiudere il contratto con questa ditta pagando la cifra di riscatto che risulta nel contratto aggiungendo che non è conveniente fare questo.
    :triste: Speriamo di uscirne bene da questa situazione dato che facendo due conti "approssimati" e non sui millesimi i 70K iniziali da restituire in 10 anni (+ interessi dato che nessuno ti regala niente) oggi con altri 5 anni da pagare ne saranno rimasti sicuramente più di 45K che diviso 8 fanno circa 6k che dovrei sborsare oltre al fatto che la ditta ci marcia anche sull'effettivo consumo di energia.

    :rabbia: Se sarò costretto ad attivare una azione legale, le spese che io sarò costretto a sostenere in questa azione resteranno a mio carico oppure saranno pagate da chi la legge riconoscerà la colpa :domanda::domanda::domanda:
     
    Ultima modifica: 14 Settembre 2015
  10. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Le spese legali vengono addebitate alla parte sconfitta, nel caso di contenzioso giudiziario.
    Se invece riuscirete ad addivenire ad una composizione bonaria della vicenda, decidere su chi (ed in che proporzione) fra gravare gli spesi di assistenza legale sarà una libera scelta delle parti che dovranno trovare un accordo anche sul punto.
     
  11. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ma siamo sicuri che questo non sia un contratto di somministrazione di un servizio che prevede l'obbligo di riscatto di una piccola quota?
     
  12. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    :confuso: scusami ma cosa vuol dire :domanda:
    alla mia prima riunione condominiale, dopo 30 giorni dall'acquisto, dietro una specifica richiesta di un condomino all'amministratore, vedendo che la risposta era vaga senza capo e senza coda, "ho subito malignato" e quindi ho preteso chiarimenti avendo in risposta che i condomini non avevano quei 70k per eseguire i lavori, e quindi si sono rivolti a quella ditta che ha proposto un contratto che i condomini hanno accettato, ( a questo punto ho il dubbio che l'amministratore ha presentato e proposto quella ditta).
    Ma io prima di fare la mia proposta di acquisto AI sono andato 2 volte dall'amministratore il quale mi ha dato tutte le informazioni, lavori deliberati ancora da fare, lavori da fare ma ancora non discussi in assemblea ecc. ecc. su questa spesa dilazionata nel tempo non ne ha mai parlato, nemmeno sulla dichiarazione rilasciata al venditore e consegnatomi risultava questo pagamento dilazionato.
    Quindi per me è una spesa condominiale che mi è stata nascosta, dato che se fossi stata messa al corrente avrei trattato la compravendita diversamente, come ho fatto per lavori già deliberati e che mi sono accollato e trascritto negli atti.
    :disappunto: In conclusione visto che ne il venditore ne l'amministratore mi ha fatto presente di questa cosa, tutto è stato detto e riferito tranne questo "Aggravio di spese" che dureranno per altri 5 anni posso procedere prima in via amichevole e poi se trovo un muro per vie legali?
     
  13. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Personalmente mi preoccuperei di avere copia del contratto di somministrazione calore
     
  14. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ok, consegnata all'amministratore raccomandata a mano con la richiesta di:
    - Copia della delibera per l'esecuzione del lavoro,
    - copia del contratto stipulato con la società che ha eseguito i lavori,
    - Ho contattato AI che mi ha seguito fino all'atto che è comparso anche in atto, gli ho spiegato la situazione ed ho chiesto di organizzare un incontro nella sua agenzia con il venditore per concordare una risoluzione amichevole, cosa che ha subito fatto, quindi sono in attesa di sapere il giorno dell'incontro.
    Ma per me cambia qualcosa?
    Io non metto in discussione il "contratto capestro" per la somministrazione calore, dico solo che 5 anni fa il condominio doveva spendere 70K € per la sostituzione della caldaia (facendo un po' di conti approssimati) la restituzione di questa somma dilazionata in 10 anni con gli interessi sicuramente saranno oltre 100K €, restano da pagare altri 6 anni quindi altri 60K € circa 10K a testa, debito contratto 5 anni prima della vendita e che non tocca me pagarlo dato che nessuno me ne ha mai parlato ne venditore ne amministratore nonostante precise mie richieste su lavori e debiti condominiali in atto (deliberati e da deliberare).
     
    A Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.
  15. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A quanto scritto fino ad ora aggiungo che:
    Dovrei iniziare i lavori di ristrutturazione, non so cosa fare, forse sarà meglio non iniziare i lavori ed aspettare come si risolve la problematica dato che oltre a questa problematica ci sono altre cose che sono state "nascoste" o meglio, sono state riferite al contrario della realtà, tutto scritto negli atti, dalla proposta al preliminare e nell'atto di compravendita quindi......................
    Non so se è lecito dire che gli atti pubblici contengono "dichiarazioni non veritiere" o non corrispondente alla realtà delle cose.
     

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