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  1. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Il problema riguarda un considerevole numero di famiglie che hanno acquistato in un complesso edilizio nella mia Provincia.
    Tutti acquistano su progetto, poi ricevono la consegna dell'immobile acquistato, però l'agibilità non arriva.
    Senza dilungarci sulla moltitudine di richieste e diffide et similia....si arriva al giorno in cui la realtà è talmente evidente che la stessa impresa costruttrice e venditrice la ammette : quello che è stato edificato è a migliaia di anni luce di distanza dal progetto approvato dal Comune.
    Esistono montagne di cubature abusive, giudicate assolutamente IN-sanabili dal meglio del meglio dell'Ufficio Tecnico Comunale. E c'è ordine di demolizione della Magistratura.
    L'impresa costruttrice e venditrice minimizza e dapprima confiuda in qualche ipotetico futuro condono, poi confida nel piano.casa, poi confida nelle leggi regionali per il recupero dei sottotetti.
    E intanto riesce ad ottenere una "agibilità parziale" nel senso che ai proprietari degli appartamenti dei piani intermedi (e solo a loro) riesce a far ottenere la certificazione di agibilità dell'appartamento, ma non del garage (che rientra invece nell'ordine di demolizione).
    In pratica : in ogni corpo di fabbrica ...almeno un terzo della cubatura realizzata è fuori legge.

    Strano ma vero: in tutto il complesso NON c'è tra gli acquirenti UN solo Tecnico (troviamo tutte le Professioni, ma non quella di Arch-Ing.Civ-Geom).
    Tutti sanno che la questione è di carattere strettamente contrattual-privatistica fra ciascuno di loro e chi gli ha venduto l'immobile, ma i più vengono comunque a chiedere a me, che non mi sono mai spacciata per Tecnico!!!
    Io mi informo presso la direzione dell'U.T.C., dove mi rispondono con cuore+cervello+cordialità.
    Ma la risposta è che...purtroppo...per scienza e coscienza dei Dirigenti dell'UTC ...quella situazione è radicalmente insanabile.

    Mi permetto di girare ai Tecnici del Forum questa sola domanda:
    cosa fareste se foste in uno di questi acquirenti? (ripeto: alcuni hanno avuto l'agibilità parziale, altri non possono - oggi - avere alcun tipo di agibilità).

    :confuso:
     
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  2. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    che cosa ignobile...ma i tecnici dov'erano in tutto questo?
    il progettista/ direttore lavori che fine hanno/ha fatto???
    dovrei leggere l'atto...sicuramente c'e' qualche articolo che li tutela...annullerei l'atto e mi farei risarcire...si mettessero tutti insieme i proprietari "ingannati"!!!
    tutto quello che mi viene in mente e' molto cattivo....:confuso:
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Indipendentemente dal cuore, dal cervello e dalla cordialità dei tecnici comunali, credo sia una bestemmia che degli acquirenti in buona fede debbano trovarsi in una situazione come questa, senza che si possa trovare una soluzione, al di là delle denunce che si possono perseguire contro progettisti e costruttori...

    E i tecnici comunali dov'erano quando questi costruivano ????

    Non ci dovrebbero essere situazioni insanabili, perchè chi ci rimette è sempre l' acquiorente inconsapevole
     
    A frmrudy e enrica agnelli piace questo messaggio.
  4. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Esattamente...tanto bravi, tanto buoni ma non mi sembra che siano molto efficienti!!!
    a posteriori e' facile dire non si puo' fare piu' niente...ma non si puo' arrivare a questo punto!!!
     
  5. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    E infatti : qualcuno tra i malcapitati ha idea di coinvolgere il Comune, per l'omessa vigilanza sulla'ttività edificatoria.
    Ma , a vostro giudizio, è realmente percorribile questa ipotesi?
     
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    non so cosa succede e sono tre
     
  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ho postato due volte
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Art. 27 d.p.r. 380/01
     
  9. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    eccolo....

    Art. 27 (L) - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia
    (Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 4; d.lgs. 18 agosto 2000, n. 267, art.107 e 109)
    1. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale esercita, anche secondo le modalità stabilite
    dallo statuto o dai regolamenti dell'ente, la vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per
    assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici
    ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.
    2. Il dirigente o il responsabile, quando accerti l'inizio di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate, da
    leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità, o destinate
    ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica di cui alla legge 18 aprile 1962,
    n. 167, e successive modificazioni ed integrazioni, provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei
    luoghi. Qualora si tratti di aree assoggettate alla tutela di cui al R.D. 30 dicembre 1923, n. 3267, o
    appartenenti ai beni disciplinati dalla legge 16 giugno 1927, n. 1766, nonché delle aree di cui al decreto
    legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, il dirigente provvede alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi,
    previa comunicazione alle amministrazioni competenti le quali possono eventualmente intervenire, ai fini
    della demolizione, anche di propria iniziativa.
    3. Ferma rimanendo l'ipotesi prevista dal precedente comma 2, qualora sia constatata, dai competenti uffici
    comunali d’ufficio o su denuncia dei cittadini, l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità di cui al
    comma 1, il dirigente o il responsabile dell’ufficio, ordina l'immediata sospensione dei lavori, che ha effetto
    fino all'adozione dei provvedimenti definitivi di cui ai successivi articoli, da adottare e notificare entro
    quarantacinque giorni dall'ordine di sospensione dei lavori.
    4. Gli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria, ove nei luoghi in cui vengono realizzate le opere non sia esibito
    il permesso di costruire, ovvero non sia apposto il prescritto cartello, ovvero in tutti gli altri casi di presunta
    violazione urbanistico-edilizia, ne danno immediata comunicazione all'autorità giudiziaria, al competente
    organo regionale e al dirigente del competente ufficio comunale, il quale verifica entro trenta giorni la
    regolarità delle opere e dispone gli atti conseguenti.
     
  10. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Grazie Salves!!!!

    Sperando tanto di non annoiarvi, spiego qualche dettaglio in più : questa gente ha pagato a carissimo prezzo le unità immobiliari (e ....penso, diciamo "penso") con una parte di nero che sarebbe comunque irrecuperabile.

    Sono state soppesate più o meno tutte le possibilità di rivalsa verso impresa e dl, ma...ovviamente non ci sarebbe da poter prendere nulla da nessuno dei due.
    Esclusa per moltissimi casi anche la dimostrabilità di ogni larvata responsabilità dei notai (su questo ci sarebbe da aprire un capitolo a parte).
    Resta effettivamente solo la possibilità di far valere una responsabilità del Comune.
    Ma...il vero terrore di queste persone è di iniziare una battaglia che si trascini per anni, che tra codici e codicilli si riveli la solita bufalata di rimpallo di responsabilità al termine della quale non c'è nessuno che sia veramente resposanbile, e che queste persone si ritrovino soltanto con delle proprietà totalmente s p utt anate da qualche anno di articoli giornalistici locali.

    Cosa ve ne pare? :confuso:
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non ho letto l'art. 27 postato da Salves, che sicuramente è pertinente.
    A braccio vorrei però aggiungere che da quando le procedure per i titoli edilizi sono stati semplificati, di fatto mi pare che si sia operata una sorta di ribaltamento delle responsabilità, a carico del progettista firmatario del progetto e richiesta di DIA o PdC. Se questo, il DL e l'impresa sono insolventi e sostanzialmente nullatenenti, vedo la situazione dura come il ferro.

    E purtroppo per gli ignari acquirenti non me la prenderei nemmeno troppo con gli articoli giornalistici locali, che almeno aprono gli occhi per il futuro.

    Credo il rimedio lo eserciteranno i potenziali futuri acquirenti se si farà opera di educazione: come dobbiamo imparare a seguire l'amministrazione condominiale, dovremo anche imparare a seguire i lavori edili, confrontando la documentazione del PdC con le opere che si stanno realizzando.

    Magra consolazione, ma per gli impresari non in grado di rifondere il mal tolto prevederei l'arresto e butterei la chiave.
     
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  12. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ciao...concordo con tutto tranne che sul fatto che quando depositi un permesso di costruire o una dia la responsabilita' e' ancora del progettista/d.l....le regole sono cambiate solo per quando fai delle ristrutturazioni dentro casa o comunque opere di piccola entita'!!!
    e purtroppo cio' che dici del fatto che siano nullatenenti e per cui non ti puoi rivalere su di loro e' proprio vero com'e' vero che anche io prevederei l'arresto e butterei la chiave!!!!!:confuso:
     
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  13. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mi associo al dispiacere per queste persone prese (ma la parola giusta è truffate) fra impresari dionesti, menefreghismo degli uffici tecnici locali e dei notai, per non dire collusione.

    Però:
    Non è strano!
    Spesso qui su immobilio, ma anche a studio da noi, si presenta qualcuno con proposte di acquisto / costruzione al limite della legalità, con sottotetti che diventano piani notte, cantine trasformate in salotti... addirittura una volta un losco figuro cliente ci voleva dare a bere che aveva realizzato la zona notte "alla svedese" cioè... sottoterra!!

    I consigli sono sempre gli stessi:
    1. "prima di fare un acquisto che ti vincola con un mutuo per magari 30anni chiama un tuo tecnico e fagli visionare il progetto"
    2. "durante la costruzione pretendi di poterti fare affiancare da un tuo tecnico che sorvegli il progetto"
    3. "No, le leggi urbanistiche non funzionano con il buon senso"
    mi rendo conto che è un pò come dire: Te l'avevo detto io...


    Vorrei anche fare una riflessione secondaria:
    quando si edifica si hanno determinati mc/mq che sono detatti dai prg locali e su cui si dovrebbero dimensionare le urbanizzazioni primarie e secondarie: fognature, parcheggi, scuole, asili, strade ecc.
    Se alla fine della costruzione negozi e soffitte diventano abitazioni, gli utenti raddoppiano, c'è meno spazio per tutta la comunità.
     
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  14. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    concordo e sottoscrivo mille volte con cafelab.....:ok:
     
  15. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ringrazio tantissimo per tutti i preziosi interventi, però c'è una considerazione che non riesco a soffocare : è quella che i riguarda i notai :cauto:.

    Io penso che ....quando si va per transazioni commerciali....la possibilità di aver a che fare con interlocutore truffaldino si debba sempre metterla nel conto, no?
    Trovo invece del tutto inconcepibile che le "mejo sole" siano consacrate, timbrate, trascritte e STRA-STRA-pagate a chi è vissuto dall'untenza e dalla legge come colui che garantisce la pubblica fede degli atti negoziali , e che per assolvere questa preziosa funzione ...beneficia di ancor più preziosi : riserva territoriale, numero chiusisssimo, e onorari da capogiro!!!!! :p
    Si fa un gran parlare della responsabilità dei magistrati, e ok. Ma quella dei notai, dov'è????
    In un altro condominio avevo una unità immobiliare, un appartamento anche grandino, (compravenduta almeno 3 volte in trent'anni....che al catasto non è mai esistita!!!!)...
    Nel complesso di cui parlo in questo 3d ...qualcuno ha pensato di vendere, e ci è riuscito. Il notaio non ha spiegato al venditore che si tratta di una vittoria di Pirro, e che....se si tiene la sola, quanto meno non paga altri danni. Ma se 'sta cosa dell'gibilità non si risolve (come pare davvero impossibile risolverla) al venditore che ha garantito in atto che fornirà l'agibilità...toccherà pagare più o meno il doppio all'acquirente in rivalsa!!! Evviva i notai!!!!
     
  16. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    esatto...:cauto:

    sai qual'e' il problema e' che se noti bene i notai scrivono...come asseverato da...come dettomi da...come firmato da...diciamo che ragionano piu' o meno cosi',c'e' un tecnico o chi per lui che mi assevera anche il falso per vendere???bene...e' lui che si accolla la responsabilita' mica io notaio!!!!!!
    se ogni tecnico si rifiutasse ecco li che,probabilmente, le magagne verrebbero a galla prima!!!!!
    comunque gli atti possono essere annullati per vizi di forma, leggiti bene gli atti e vedi tutti i riferimenti legislativi e chi ha asseverato cosa segnati tutto e parla con l'avvocato!!!!
     
    A Bagudi e STUDIOMINUCCI piace questo messaggio.
  17. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Che a volte è anche socio della società che costruisce...
     
    A Bagudi e STUDIOMINUCCI piace questo messaggio.
  18. antonellapane

    antonellapane Membro Junior

    Privato Cittadino
    mi dici per piacere che zona
     
  19. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il problema non è dell'agibilità difficile da ottenere... hai detto che c'è un ordine di demolizione da parte della magistratura??? Allora adesso solo gli avvocati e i giudici possono dirimere la questione... e ho detto tutto.
     
  20. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    @ antonellapane : parlo di una situazione che si verifica in Abruzzo. Scusami ma ...sono questioni di cui sono a conoscenza per lavoro, e non credo corretto nei confronti dei miei clienti entrare in maggiore dettaglio senza loro consenso.
     
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